El comercio minorista en España está inmerso en una transformación palpable: las barreras que separaban parques comerciales, centros tradicionales y outlets se están tornando indistintas. La tendencia apunta hacia propuestas híbridas capaces de combinar comercio, ocio y restauración en configuraciones flexibles que responden mejor a los hábitos actuales de consumo.
Esta visión fue una de las ideas centrales expuestas por Eduardo Ceballos, presidente de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), durante el desayuno editorial “Parques comerciales y outlets, modelos de éxito”, organizado por la propia AECC y la revista Centros Comerciales.
Un sector consolidado… y en movimiento
En la actualidad España aloja cerca de 600 instalaciones comerciales entre centros, parques y outlets, lo que manifiesta tanto la amplitud como la madurez del sector. De ese conjunto, aproximadamente un centenar son parques comerciales: el formato que más protagonismo ha ganado en los últimos años.
Ver también: La revolución silenciosa de Lidl: De Hungría a la España vaciada
Según Ceballos, la cifra demuestra que, pese a la densidad de oferta, aún existe margen para nuevos desarrollos y para adaptar el parque inmobiliario comercial a las demandas locales y de conveniencia.
Crecimiento sostenido de los retail parks
La evolución histórica del formato es notable. Mientras que en 1994 había 93 parques comerciales —que suponían en torno al 15% de la superficie bruta alquilable (SBA)—, tres décadas después ese peso ha crecido de forma sostenida. Los anuncios de proyectos para el periodo 2025-2027 refuerzan esta tendencia: de 43 iniciativas comunicadas, 35 corresponden a parques comerciales, lo que subraya su liderazgo entre las nuevas promociones.
Para cierre del año se esperaba la apertura de diez proyectos adicionales que sumarían unos 126.100 m2 de SBA, elevando el total nacional a cerca de 16,86 millones de m2. La mayoría de las nuevas implantaciones responden a retail parks de entre 5.000 y 20.000 m2, un formato que ofrece agilidad en su ejecución y mayor adaptación a las condiciones de cada mercado local. Esa flexibilidad convierte a los parques en el segmento más dinámico del retail español.
Diagnóstico de consultoría: parques como motor del crecimiento
El informe Retail Parks & Medianas Superficies de Savills (mayo de 2025) ya situaba a los parques comerciales como el principal motor del crecimiento del sector. Savills estimaba un incremento cercano al 10% de la SBA en el ejercicio —unos 300.000 m2 repartidos en 21 proyectos— y señalaba que ese avance se concentraba fundamentalmente en ciudades secundarias, donde la demanda por formatos accesibles y mixtos crece con fuerza. En 2024, los parques representaron el 80% de la SBA inaugurada y la consultora proyectaba que podrían suponer hasta el 90% de los nuevos desarrollos planeados para el año siguiente.
Aquel análisis contabilizaba 139 complejos de retail park con 3,6 millones de m2 de SBA —alrededor del 20% del total comercial del país— y listaba proyectos relevantes como Señorío Plaza (Illescas, Toledo), Tarraco Centrum (Tarragona), Los Olivos (Cieza, Murcia), Entrenasas (Dos Hermanas, Sevilla) —inaugurado en septiembre de 2025— y Puerta de Arganda (Arganda del Rey, Madrid).
Adaptabilidad y oferta diversificada: claves del éxito
Savills atribuía el empuje de los parques a su capacidad para ajustarse a las rutinas de compra y a su versatilidad espacial. Las nuevas promociones tienden a ser más compactas —una media cercana a 17.000 m2 frente a los 28.000 m2 habituales en fases anteriores— y combinan usos que van más allá del comercio puro: alimentación, restauración, gimnasios, servicios para mascotas y espacios de entretenimiento familiar coexisten para ofrecer una experiencia de visita más completa.
Este mix de actividades no solo amplía el tiempo de permanencia de los clientes, sino que también diversifica las fuentes de ingresos y hace a los parques más resilientes ante cambios en la demanda. Asimismo, su integración urbana y su orientación a mercados locales facilitan decisiones de implantación en municipios secundarios donde existe demanda no satisfecha.
Nuevas marcas y operadores que impulsan el formato
El crecimiento de los retail parks ha venido acompañado por la entrada y expansión de cadenas nacionales e internacionales que encuentran en ese formato una vía efectiva para crecer en España.
Nombres como Action, Pepco, Kik, Sprinter o Guaw han reforzado su presencia, mientras que operadores internacionales que han desembarcado recientemente en el país —Halfprice (Puerto Venecia, Zaragoza), Acqua&sapone (Nexum Fuenlabrada, Madrid) o Planet Fitness (Vía Sabadell, Barcelona)— han apostado por parques como punto de entrada o expansión.
Implicaciones para inversores y propietarios
La relevancia creciente de los parques comerciales modifica la ecuación para inversores y gestores de activos. La búsqueda de ubicaciones con demanda estable, la optimización de la mezcla de inquilinos y la incorporación de servicios y ocio se convierten en prioridades estratégicas.
Además, el foco en formatos más compactos y en la diversificación de usos facilita proyectos con menores barreras de entrada y tiempos de ejecución más cortos, algo atractivo para capitales que buscan rotación y menor riesgo operativo.
El retail español transita hacia un modelo donde la hibridación de formatos —parques, centros y outlets— y la oferta de experiencias mixtas marcan la hoja de ruta. Los retail parks, por su flexibilidad, su adaptación a mercados locales y su capacidad de integrar comercio y servicios, emergen como los protagonistas de la próxima etapa de desarrollo.
Ver también: Carritos inteligentes: La revolución silenciosa que redefine el retail
Inversores, operadores y marcas ya están realineando estrategias para aprovechar esta coyuntura, lo que sugiere que el paisaje comercial seguirá evolucionando en los próximos años hacia configuraciones más variadas y centradas en el consumidor.
