Las rentas de los comercios de lujo en España registraron un aumento del 6% durante 2025. El dato refleja, sobre todo, una presión estructural en el mercado minorista premium: la falta de locales “prime” en las calles más demandadas está limitando la oferta y elevando los precios, incluso cuando las aperturas se producen de manera selectiva. Este escenario aparece detallado en el informe Luxury Retail Report, elaborado por Cushman&Wakefield, que sitúa a España como uno de los destinos con mayor atractivo para las marcas que buscan posicionarse en ubicaciones estratégicas.
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El crecimiento del sector no responde únicamente al “apetito” general por el lujo, sino a la combinación de dos factores. Por un lado, las enseñas continúan priorizando la presencia física en ejes comerciales reconocidos, donde la afluencia de compradores y el valor del entorno ayudan a reforzar la marca. Por otro, la disponibilidad de espacios prime se mantiene extremadamente limitada, lo que convierte cada nueva oportunidad de alquiler en una negociación competitiva. En consecuencia, las rentas tienden a ajustarse al alza.
Estrategias de apertura selectiva y presión sobre el alquiler
El responsable del negocio minorista en la región EMEA de Cushman&Wakefield, Rob Travers, resume la situación al explicar que “las marcas están adoptando estrategias cada vez más selectivas para asegurar su presencia en los principales ejes comerciales”, y añade que esta lógica “seguirá ejerciendo presión al alza sobre las rentas”. La frase apunta a un cambio relevante: las marcas no compiten solo por volumen de tiendas, sino por calidad de ubicación. En mercados donde los locales disponibles son escasos, la selectividad termina traduciéndose en una mayor intensidad de la demanda sobre unos pocos activos.
Este enfoque se nota especialmente en las principales capitales. Los operadores de lujo prefieren consolidar su presencia en calles con alta notoriedad y que, además, ofrecen un ecosistema comercial capaz de sostener el tráfico y el prestigio del canal. En ese contexto, la escasez de locales “prime” funciona como un ancla de precios. Aunque el ritmo de aperturas pueda ser moderado, el efecto sobre el alquiler se mantiene porque la oferta no acompaña a la demanda.
Ocho nuevas tiendas de lujo en ejes clave
Durante 2025 se contabilizaron ocho nuevas aperturas de lujo en ejes relevantes, lo que refuerza la percepción de España como destino estratégico para el retail premium. En un mercado con pocas ubicaciones realmente equivalentes, cada apertura actúa como prueba de la solidez del consumo de alta gama y del interés de las marcas por el posicionamiento local.
En términos de distribución territorial, la actividad se concentró de manera clara en Madrid y Barcelona. Allí, las marcas se movieron donde el mercado permite mayor visibilidad: calles históricamente asociadas al lujo, con una base de clientes estable y un reconocimiento internacional que facilita el impacto de la tienda como escaparate de marca.
Madrid: Serrano y Ortega y Gasset lideran la expansión
En Madrid, la actividad se concentró en las céntricas calles Serrano y Ortega y Gasset. En total, se registraron cinco aperturas. La mayor parte de estas llegadas estuvo vinculada a los segmentos de joyería y relojería, con firmas como Longines y Chopard, además de la marca española Suárez. Este tipo de categorías suele tener un comportamiento particular dentro del lujo: tiende a requerir ubicaciones muy visibles, espacios diseñados con cuidado y un entorno que refuerce la percepción de exclusividad.
Además, Aquazzura amplió su oferta de calzado de lujo en la capital. La decisión encaja con una tendencia habitual: cuando una marca detecta que el inventario prime en ubicaciones clave es limitado, tiende a aprovechar ventanas de oportunidad concretas para consolidar su presencia.
El contraste con el año anterior es relevante: en ambos ejes de Madrid, la disponibilidad de locales fue prácticamente nula frente a porcentajes residuales registrados en 2024. En un escenario así, la competencia por los espacios que realmente cumplen criterios prime se intensifica y las rentas reflejan esa tensión.
Barcelona: el Paseo de Gracia mantiene el foco
Barcelona, por su parte, sumó tres nuevas incorporaciones en el Paseo de Gracia. Allí se ubicó la flagship store de Boss, además de las boutiques de Chaumet y Carrera y Carrera. El Paseo de Gracia funciona como un corredor de máxima relevancia dentro del retail de lujo, con un perfil de cliente que encaja con las propuestas de alto nivel y con una concentración comercial que favorece la captación de compradores.
De nuevo, el elemento determinante fue la escasez de espacios disponibles. En la ciudad condal, la disponibilidad de locales también se situó prácticamente en el límite, algo que, según la lógica del mercado, se traduce en presiones adicionales sobre el alquiler. En 2025, la tendencia se mantuvo respecto al año anterior, cuando ya existían señales de restricción en la oferta.
Europa: resiliencia del sector y avance de aperturas
Más allá de España, el comportamiento del lujo en Europa continúa marcando un tono de resiliencia. En 2025 se registraron 96 nuevas aperturas en las principales calles comerciales del continente, frente a las 85 de 2024. Aunque este incremento no se traduce en un salto brusco en el crecimiento de ventas, sí refleja que las marcas siguen invirtiendo en presencia física y en consolidar puntos de referencia.
En paralelo, las ventas crecieron de manera moderada, con un incremento del 0,5%. Este matiz es importante porque indica que el mercado no está “desbordado”, pero tampoco se ha enfriado de forma significativa. La presión sobre las rentas, en cambio, persiste y se relaciona con la misma variable: la falta de locales disponibles en las zonas mejor posicionadas.
Ciudades con inversiones estratégicas y expansión hacia áreas adyacentes
Londres, París y Milán continúan concentrando inversiones estratégicas dentro del lujo. Estas ciudades combinan marca, visibilidad internacional y una densidad comercial que facilita que las enseñas mantengan su propuesta de valor. Sin embargo, el informe también señala que zonas adyacentes a las principales vías comerciales han ganado protagonismo.
¿Por qué ocurre? En áreas cercanas a los ejes prime suele existir una oferta más amplia o, al menos, una flexibilidad que permite negociar con mejores condiciones. Además, los costes pueden ser más moderados, lo que abre una vía para que determinadas marcas complementen su estrategia de presencia. Así, el mercado tiende a “desbordar” parte de su actividad hacia ubicaciones próximas, aunque la narrativa de lujo se siga construyendo en torno a las calles más reconocidas.
Qué significa el aumento del 6% para el mercado inmobiliario de lujo
Un incremento del 6% en rentas prime no debe interpretarse solo como un dato coyuntural. En un contexto donde la oferta es limitada, el ajuste del alquiler suele responder a expectativas de demanda y a la valoración de los activos “top”. Si las marcas siguen priorizando ubicaciones de alto impacto y la disponibilidad de locales se mantiene muy baja, es probable que el mercado continúe ajustándose en el mismo sentido durante los próximos trimestres, con incrementos graduados o picos puntuales según se liberen oportunidades.
Para inversores, propietarios y operadores, el mensaje es claro: los espacios con cualidades realmente “prime” son escasos y tienden a consolidar su prima de precio. Para las marcas, la consecuencia es doble. Primero, la necesidad de decidir con rapidez ante oportunidades reales. Segundo, la importancia de evaluar alternativas en zonas adyacentes si el alquiler en las calles principales se vuelve inalcanzable para determinados formatos.
La dinámica en España: lujo selectivo, pero demanda sostenida
El caso español encaja con una tendencia más amplia: el lujo se mueve con selectividad, pero no abandona los mercados donde puede generar valor a largo plazo. Las ocho nuevas aperturas registradas durante 2025, sumadas a la casi inexistencia de locales disponibles en las zonas más deseadas, refuerzan la lectura de un sector sólido y con una lógica de posicionamiento firme.
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En Madrid, el eje Serrano-Ortega y Gasset se consolidó como escenario central, con aperturas impulsadas por joyería, relojería y calzado. En Barcelona, el Paseo de Gracia mantuvo su papel como escaparate natural del lujo europeo, con llegadas que combinan firmas consolidadas y expansión de formatos de marca.
En definitiva, el incremento del 6% en rentas de lujo en España es el resultado directo de un mercado donde la demanda busca ubicaciones privilegiadas y la oferta prime no logra acompañar. Mientras esa brecha persista, las rentas seguirán siendo el reflejo más inmediato de la competencia entre marcas por los espacios con mayor capacidad de reforzar su imagen.
