El sector retail en España está atravesando uno de sus periodos más prometedores desde 2020. Los datos recientes de CBRE revelan que, en los primeros tres meses de 2025, la inversión en este segmento ha alcanzado cifras récord, consolidándose como un motor clave en el mercado inmobiliario nacional. Además, la tendencia indica una recuperación significativa en ocupación, ventas y rentabilidad, posicionando a centros comerciales y calles comerciales principales (high streets) como destinos preferidos para inversores y marcas internacionales.
El Crecimiento Sin Precedentes en Inversión Retail en 2025
El primer trimestre de 2025 ha registrado una inversión en retail de aproximadamente 982 millones de euros, que supone un aumento del 54% en comparación con los 638 millones invertidos en el mismo periodo de 2024. Este resultado marca un nuevo récord desde 2020, demostrando una recuperación sólida y sostenida del interés inversor en el sector.
Esta tendencia refleja no solo confianza, sino también una estrategia de diversificación y fortalecimiento de portafolios por parte de fondos, inversores privados y family offices. De hecho, los inversores privados y los fondos familiares han aumentado su participación del 20% al 28% en este trimestre, evidenciando un renovado entusiasmo por el retail en una coyuntura económica que aún presenta ciertos desafíos pero también oportunidades.
Centros Comerciales: El Epicentro de la Inversión
Los centros comerciales continúan siendo los activos más codiciados dentro del sector retail. Según CBRE, concentran aproximadamente el 70% de toda la inversión en retail en España durante el primer trimestre. La cifra invertida en estos espacios alcanza los 682 millones de euros, en línea con la tendencia de 2024, en la que se concentraron gran parte de las operaciones de gran volumen.
Entre las operaciones más destacadas, sobresalen las transacciones en el centro comercial Bonaire, en Valencia, con una inversión superior a los 300 millones de euros, y en Xanadú, en Madrid, con una participación del 50% valorada en más de 200 millones, ambas asesoradas por CBRE. Estas operaciones reflejan la fuerte confianza en los centros comerciales regionales y en espacios que combinan retail y ocio, generando sinergias que aumentan su rentabilidad y atractivo.
Rendimiento y Actividad en los Centros Comerciales
El crecimiento en ventas y afluencia de público en centros comerciales es otro indicador de su solidez. Durante los primeros tres meses de 2025, las ventas han subido un 1,1% respecto al mismo periodo del año anterior, mientras que la afluencia de visitantes ha aumentado un 2,3%. Este comportamiento es especialmente relevante en centros regionales, parques comerciales y aquellos que integran componentes recreativos y de ocio, mostrando que la experiencia de compra sigue siendo un factor decisivo para atraer consumidores.
En términos de ocupación, la tasa media en estos espacios ha escalado hasta el 93%, recuperando niveles pre-pandemia y anticipando mayores oportunidades de alquiler y rentabilidad para los propietarios. La actividad de alquiler sigue muy dinámica, con una tasa de ocupación en constante crecimiento, impulsada por la apertura de nuevas tiendas, sobre todo en sectores de food & beverage (F&B), que representan actualmente el 13% de las nuevas aperturas en centros comerciales en los últimos 12 meses. La moda, accesorios, perfumería y belleza continúan siendo sectores clásicos, pero la rotación en F&B destaca por su rápida expansión.
Estabilidad en Rentas Prime y Ajustes en Rentabilidades
Las rentas prime en centros comerciales mantienen su estabilidad en niveles similares a los de 2024, situándose en torno a los 6,75% en prime yields, tras un ajuste en el primer trimestre. Este ligero aumento de 25 puntos básicos refleja una mayor confianza en el mercado, con la expectativa de que las condiciones económicas globales e internas puedan influir en la evolución futura de estos indicativos.
La Calle Principal (High Street): Atractiva para Inversores y Marcas Internacionales
El segmento high street también está en pleno auge, aunque con una inversión menor en comparación con los centros comerciales. En los primeros tres meses, se han invertido aproximadamente 197 millones de euros en estas calles comerciales, representando el 20% del total y creciendo en interés tanto de inversores nacionales como internacionales.
La alta participación de marcas internacionales, que aportan un 34% de la actividad en este segmento, refleja la atracción de ubicaciones prime en las principales ciudades. La disponibilidad de locales en estas ubicaciones, sin embargo, continúa siendo un reto; en Madrid, la disponibilidad de locales en high street está en solo 2,3%, y en Barcelona, en 4,8%. Estas cifras minan la actividad de alquiler, que ha caído un 51% respecto al mismo período del año pasado, debido a la escasez de locales disponibles.
Estrategias y Oportunidades en High Street
A pesar de la escasez, las firmas internacionales mantienen un interés elevado en abrir nuevas tiendas, impulsadas por un mercado en plena recuperación y con perspectivas de crecimiento a medio plazo. La demanda en este segmento también ha sido impulsada por cadenas del sector restauración, que han incrementado su peso en las aperturas hasta el 13% en los últimos 12 meses.
El interés de los inversores en high street se refleja en importantes transacciones con superficies superiores a 500 metros cuadrados, con rentas que, tras un aumento del 7% en 2024, se mantienen estables en torno a los 3,75%. Además, el rendimiento prime ha reducido su rentabilidad en 25 puntos básicos, situándose en niveles similares a los de finales de 2022, en torno al 3,75%.
Análisis de las Perspectivas a Corto y Mediano Plazo
El mercado retail en España muestra signos positivos, pero también enfrenta desafíos relacionados con la disponibilidad de locales y la evolución macroeconómica. La estabilidad en rentas y rentabilidades, junto con el aumento en inversión y ocupación, sugiere que el sector está en una fase de consolidación y crecimiento sostenible.
Se espera que las próximas semanas y meses traigan nuevas operaciones de gran volumen, especialmente en centros comerciales, donde la demanda se mantiene fuerte. La experiencia de compra, la integración de ocio y servicios, y la adaptabilidad de los espacios serán clave para captar la atención de consumidores y marcas.
El retail en España cerró el primer trimestre de 2025 con cifras sin precedentes, consolidándose como uno de los activos estrella para los inversores. Los centros comerciales, con su volumen de inversión, aumento en ocupación y ventas, y las calles comerciales principales (high street), con su interés internacional y movimiento de marcas, están en la cúspide de una recuperación que apunta a un crecimiento sostenido en los próximos años.
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Los actores del sector, tanto propietarios como marcas, deben aprovechar estas tendencias para fortalecer sus estrategias y aprovechar las oportunidades que presenta este entorno dinámico, marcado por la demanda sólida y el interés internacional.
