El sector de los centros comerciales en la península ibérica continúa su senda de crecimiento sostenido. Al cierre de 2025, España y Portugal sumaban un total de 768 complejos operativos, distribuidos en 592 establecimientos en territorio español y 176 en el portugués. Así lo refleja el último informe del Observatorio Sectorial DBK de INFORMA, titulado Centros Comerciales-Mercado Ibérico.
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La superficie bruta alquilable conjunta alcanzó los 20,9 millones de metros cuadrados, lo que representa un incremento del 0,3% respecto a diciembre de 2024. El tamaño medio por centro se sitúa en aproximadamente 27.200 metros cuadrados, una cifra que evidencia la consolidación de formatos equilibrados entre grandes superficies y complejos de menor escala.
Distribución por países: España mantiene el liderazgo
España concentra 16,9 millones de metros cuadrados de superficie alquilable, con una media de 28.491 metros cuadrados por cada centro comercial. Portugal, por su parte, aporta cerca de cuatro millones de metros cuadrados, con una superficie media de 22.670 metros cuadrados por activo. Estas cifras reflejan una madurez del mercado en ambos países, aunque con diferencias estructurales significativas en cuanto al tamaño promedio de los complejos.
Las proyecciones del Observatorio Sectorial DBK apuntan a que el mercado ibérico podría cerrar 2026 con aproximadamente 25 centros comerciales adicionales respecto a las cifras de finales de 2025. La gran mayoría de estas nuevas aperturas se concentrarán en España, lo que refuerza el dinamismo del sector en el país.
Andalucía y Madrid encabezan el ranking autonómico
El análisis geográfico revela una fuerte concentración de la oferta en determinadas regiones. Andalucía y Madrid superan ambos los 100 centros comerciales en funcionamiento, consolidándose como los dos polos principales del sector en España. Les siguen la Comunidad Valenciana, Cataluña, Canarias y Galicia, que completan el grupo de comunidades autónomas con mayor presencia de estos activos comerciales.
En el caso de Portugal, la oferta se concentra mayoritariamente en los distritos de Lisboa y Oporto, con 34 y 27 centros respectivamente. Ambos territorios aglutinan cerca del 50% de la superficie bruta alquilable del mercado portugués, lo que subraya el peso de las dos principales áreas metropolitanas del país vecino en el desarrollo del sector.
Crecimiento sostenido en afluencia y facturación
El número de visitantes y el volumen de ventas en los centros comerciales mantuvieron una tendencia alcista durante 2025. El informe prevé que esta evolución positiva se prolongue a corto plazo, impulsada tanto por la mejora de la demanda como por la ampliación de la oferta disponible.
El sector ha experimentado en los últimos años una evolución favorable de la facturación, respaldada por el incremento de la afluencia de público y por la capacidad de adaptación de los complejos a los nuevos patrones de consumo. Los operadores han logrado mantener el atractivo de estos espacios en un contexto de creciente competencia con el canal digital.
Transformación del modelo comercial: más ocio y restauración
La composición comercial de los centros seguirá evolucionando en los próximos años. Las tiendas de moda perderán peso relativo frente a la restauración, el ocio y los establecimientos de servicios con menor exposición a la competencia del comercio electrónico. Este cambio responde a una estrategia deliberada de los operadores para reforzar la experiencia del visitante y aumentar el tiempo de permanencia en los complejos.
La demanda de espacios abiertos gana cada vez más relevancia entre los consumidores, un factor que está condicionando tanto el diseño de nuevos proyectos como la reforma de los activos existentes. Los centros comerciales buscan consolidarse como espacios polivalentes de consumo, restauración, ocio y servicios, trascendiendo su función tradicional como meros destinos de compra.
Esta transformación responde a un cambio profundo en los hábitos de los consumidores, que valoran cada vez más las experiencias integrales frente a la compra pura. La incorporación de áreas de restauración con oferta variada, zonas de entretenimiento familiar y espacios para eventos culturales se ha convertido en un elemento diferenciador clave para atraer y retener visitantes.
Perspectivas para el sector
De cara a los próximos años, el mercado ibérico de centros comerciales se enfrenta al reto de mantener su atractivo en un entorno digitalizado y con consumidores cada vez más exigentes. La ampliación de la oferta prevista para 2026, con la incorporación de aproximadamente 25 nuevos centros, demuestra la confianza de los inversores y promotores en la viabilidad del formato.
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No obstante, el éxito de estos proyectos dependerá en gran medida de su capacidad para integrar los elementos que demandan los nuevos perfiles de consumidores: sostenibilidad, digitalización, experiencias personalizadas y una oferta diversificada que combine moda, gastronomía, ocio y servicios.
El informe del Observatorio Sectorial DBK de INFORMA concluye que el sector ha sabido adaptarse a las transformaciones del mercado y que mantiene un potencial de crecimiento relevante, especialmente en aquellas zonas donde la penetración de centros comerciales aún no ha alcanzado su nivel de saturación.
