Unicentro Cali lidera cuotas de administración, las cuotas de administración constituyen uno de los pilares financieros más importantes para el funcionamiento de un centro comercial. Aunque con frecuencia pasan desapercibidas para los consumidores, estos recursos son los que hacen posible que un mall opere con altos estándares de seguridad, limpieza, mantenimiento y servicio. Más allá de representar un gasto para los comerciantes, reflejan el nivel de complejidad operativa de cada activo inmobiliario y permiten evaluar la capacidad de las copropiedades para sostener una experiencia de calidad en el largo plazo.
El más reciente Mapa Nacional de Centros Comerciales 2026, elaborado por Mall & Retail, analizó este indicador en los principales centros comerciales de propiedad horizontal del país. El estudio no solo identifica cuáles generan los mayores ingresos por cuotas de administración, sino que también compara el valor mensual por metro cuadrado de Área Bruta Arrendable (GLA), ofreciendo una visión más precisa sobre el costo real de operar un local comercial dentro de estos complejos.
Los resultados muestran diferencias significativas entre ciudades y revelan cómo factores como el clima, el tamaño del activo, la intensidad de uso y el nivel de servicios impactan directamente la estructura de costos de los centros comerciales.
Vea también: Centro Mayor lidera la vitalidad de marca
Mucho más que un cobro administrativo
Las cuotas de administración son la principal fuente de recursos para financiar el funcionamiento cotidiano de un centro comercial en propiedad horizontal.
Con estos ingresos se cubren gastos esenciales como vigilancia privada, aseo, mantenimiento preventivo y correctivo, jardinería, seguros, administración, servicios públicos, operación de baños, limpieza de zonas comunes, mantenimiento de ascensores y escaleras eléctricas, sistemas contra incendios, iluminación, climatización, tecnología y operación de parqueaderos, entre muchos otros.
En la práctica, estos recursos garantizan que los visitantes encuentren instalaciones seguras, cómodas y en óptimas condiciones durante toda su experiencia de compra.
Además, los centros comerciales han adquirido un papel cada vez más relevante como espacios de encuentro ciudadano. En muchas ciudades, sus plazoletas, pasillos, baños, zonas de descanso y áreas comunes funcionan como lugares de convivencia donde miles de personas permanecen incluso sin realizar compras.
Este nuevo rol urbano incrementa las exigencias operativas y explica por qué la administración se ha convertido en un componente fundamental de la sostenibilidad financiera de estos complejos.
El clima también influye en los costos
Uno de los aspectos que evidencia el estudio es que las cuotas de administración no dependen únicamente del tamaño del centro comercial.
Las condiciones climáticas tienen un impacto considerable sobre la estructura operativa.
En ciudades como Bogotá, donde las temperaturas son moderadas durante la mayor parte del año, la necesidad de climatización permanente es mucho menor que en regiones cálidas.
Por esta razón, muchos centros comerciales bogotanos presentan costos administrativos por metro cuadrado inferiores a los registrados en ciudades como Cali, Cartagena, Barranquilla o incluso Medellín, donde los sistemas de aire acondicionado, ventilación y consumo energético representan una proporción mucho mayor del presupuesto operativo.
A ello se suman otros factores como la antigüedad del inmueble, la complejidad técnica de sus instalaciones, la intensidad del tráfico de visitantes, el tamaño de las zonas comunes y el nivel de servicio que esperan tanto las marcas como los consumidores.
En consecuencia, las cuotas de administración reflejan mucho más que un simple costo financiero: son un indicador del esfuerzo necesario para mantener un activo competitivo.
Unicentro Cali encabeza los ingresos por administración
El análisis ubica a Unicentro Cali como el centro comercial con mayores ingresos anuales por cuotas de administración en Colombia.
Durante 2025, la copropiedad recaudó 34.261 millones de pesos, consolidándose como el principal generador de recursos administrativos entre los 42 activos evaluados.
Su liderazgo no responde únicamente al tamaño del centro comercial, sino también a una operación de alta complejidad que requiere importantes inversiones para conservar sus estándares de servicio.
Cuando el estudio analiza el valor mensual por metro cuadrado de Área Bruta Arrendable, Unicentro Cali vuelve a ubicarse entre los primeros lugares del país con 41.619 pesos por metro cuadrado al mes, ocupando la segunda posición nacional.
Esta combinación de altos ingresos y elevados costos por superficie evidencia un activo con una estructura operativa exigente, coherente con su escala, ubicación, volumen de visitantes y nivel de servicios ofrecidos.
El Tesoro consolida su fortaleza operativa
La segunda posición en ingresos por cuotas de administración corresponde a El Tesoro, en Medellín.
Durante 2025, este centro comercial recaudó 33.832 millones de pesos, confirmando nuevamente su posición como uno de los activos inmobiliarios más sólidos del país.
El Tesoro ya había destacado previamente por liderar diversos indicadores financieros relacionados con ingresos comerciales, y este nuevo resultado reafirma la capacidad de su modelo para sostener una operación de alto nivel.
En términos de costo mensual por metro cuadrado, registra 39.708 pesos, ocupando el cuarto lugar nacional.
Su propuesta combina comercio, gastronomía, entretenimiento, cultura y turismo, lo que exige una infraestructura robusta y una operación permanente para conservar la calidad de la experiencia que ofrece a millones de visitantes cada año.
Santafé Bogotá mantiene un lugar destacado
El tercer puesto en ingresos anuales corresponde a Santafé Bogotá, con 23.163 millones de pesos recaudados durante 2025.
Este resultado confirma el peso que continúan teniendo los grandes centros comerciales de la capital dentro del sistema nacional de propiedad horizontal.
Sin embargo, el análisis por metro cuadrado ofrece una perspectiva diferente.
Santafé Bogotá registra un costo mensual de 22.928 pesos por metro cuadrado, considerablemente inferior al observado en varios centros comerciales de Cali, Cartagena y Medellín.
Esta diferencia evidencia cómo las condiciones climáticas y ciertos factores operativos permiten que algunos activos bogotanos mantengan una estructura de costos relativamente más eficiente sin sacrificar la calidad de los servicios.
Chipichape confirma el protagonismo de Cali
La cuarta posición del ranking corresponde a Chipichape Cali, cuyos ingresos por cuotas de administración alcanzaron 19.395 millones de pesos durante 2025.
Su presencia entre los cinco primeros confirma la importancia que tiene Cali dentro del mercado nacional de centros comerciales.
En cuanto al costo mensual por metro cuadrado, Chipichape registra 23.090 pesos, ubicándose en un nivel intermedio frente a otros activos del país.
Este comportamiento resulta interesante porque demuestra que un centro comercial puede generar elevados ingresos administrativos gracias a su tamaño, ocupación y consolidación comercial, sin necesidad de presentar los costos unitarios más altos del mercado.
Santafé Medellín completa el Top 5
El quinto lugar corresponde a Santafé Medellín, que obtuvo ingresos por 18.896 millones de pesos en cuotas de administración.
Su presencia dentro del grupo líder reafirma la fortaleza del mercado inmobiliario comercial de Medellín, una ciudad que continúa consolidándose como uno de los principales polos de desarrollo para la industria.
En el indicador mensual por metro cuadrado alcanza 24.481 pesos, superando a Santafé Bogotá y Chipichape, aunque todavía por debajo de los activos con mayores costos administrativos del país.
El resultado refleja una operación robusta, respaldada por altos niveles de tráfico y una oferta comercial ampliamente consolidada.
El ranking cambia al medir el costo por metro cuadrado
Cuando el análisis deja de considerar los ingresos totales y se concentra exclusivamente en el valor mensual por metro cuadrado, la clasificación presenta cambios importantes.
El primer lugar corresponde a Cosmocentro Cali, con 44.875 pesos por metro cuadrado al mes, el valor más alto registrado en el estudio.
Le siguen:
- Unicentro Cali: 41.619 pesos por m².
- Bocagrande Cartagena: 39.782 pesos por m².
- El Tesoro Medellín: 39.708 pesos por m².
- Unicentro Medellín: 34.099 pesos por m².
Este comportamiento demuestra que los centros comerciales con mayores ingresos por administración no necesariamente son aquellos que cobran las cuotas más elevadas por superficie.
La estructura de costos depende de múltiples factores relacionados con la complejidad operativa de cada activo.
El verdadero costo de ocupar un local
Para las marcas, el canon de arrendamiento representa solo una parte del costo de operar un establecimiento dentro de un centro comercial.
A este valor deben sumarse las cuotas de administración y otros gastos asociados al funcionamiento del local.
En conjunto, estos conceptos conforman lo que la industria denomina costos locatarios, uno de los indicadores más relevantes para evaluar la viabilidad financiera de un punto de venta.
Como referencia general, estos costos deberían representar entre 10 % y 15 % de los ingresos operacionales de una tienda, aunque el porcentaje puede variar dependiendo de la categoría comercial, el margen bruto, el formato del negocio y la productividad por metro cuadrado.
Cuando esta relación supera dichos niveles, la rentabilidad comienza a deteriorarse.
Un desafío para comerciantes y administradores
Una tienda puede registrar buenas ventas y, aun así, enfrentar dificultades financieras si el costo de ocupación absorbe una proporción excesiva de sus ingresos.
Este riesgo afecta especialmente a negocios con márgenes reducidos, grandes superficies comerciales, marcas emergentes y operadores que todavía no alcanzan altos niveles de productividad.
En estos casos, incrementos continuos en las cuotas de administración pueden limitar los planes de expansión, reducir la permanencia de algunos locatarios e incluso aumentar la vacancia comercial.
Por esta razón, el equilibrio financiero entre copropiedad y comerciantes resulta determinante para la sostenibilidad del activo.
El equilibrio define la competitividad
Los administradores de centros comerciales enfrentan un reto permanente.
Necesitan recaudar suficientes recursos para garantizar instalaciones seguras, modernas, limpias y tecnológicamente eficientes.
Al mismo tiempo, deben procurar que los costos de ocupación permanezcan dentro de niveles razonables para que las marcas puedan operar de manera rentable.
Un centro comercial puede ofrecer excelentes instalaciones y una experiencia sobresaliente para el visitante, pero si los costos terminan afectando significativamente la rentabilidad de los comerciantes, el modelo comienza a perder competitividad.
La sostenibilidad depende de mantener un delicado equilibrio entre inversión, calidad de servicio y viabilidad económica para quienes ocupan los locales.
Vea también: D1 transforma la competencia en centros comerciales
Las cuotas reflejan la complejidad del activo
Más allá de su función contable, las cuotas de administración constituyen un indicador estratégico sobre el nivel de exigencia operativa de un centro comercial.
Su valor resume aspectos tan diversos como la calidad de la infraestructura, la intensidad de uso de las instalaciones, el tamaño de las zonas comunes, la complejidad técnica del edificio y las expectativas de servicio de consumidores y marcas.
Por ello, al momento de evaluar una ubicación comercial, las empresas no deberían considerar únicamente variables como el tráfico de visitantes, el prestigio del centro comercial o el potencial de ventas.
También resulta indispensable analizar el costo total de operar en ese activo y su impacto sobre la rentabilidad del negocio.
El análisis del Mapa Nacional de Centros Comerciales 2026 confirma que los ingresos por cuotas de administración y el costo por metro cuadrado constituyen indicadores fundamentales para comprender la salud financiera del sector inmobiliario comercial. Mientras Unicentro Cali lidera el recaudo anual, Cosmocentro encabeza el costo administrativo por superficie, reflejando la diversidad de modelos operativos que conviven en el mercado colombiano.
En un entorno cada vez más competitivo, el verdadero desafío para los centros comerciales consiste en mantener altos estándares de servicio sin comprometer la sostenibilidad económica de sus comerciantes. Ese equilibrio será determinante para preservar la competitividad de los activos y fortalecer la relación entre propietarios, administradores, marcas y consumidores.
