PEI, unificando el retail colombiano, la última década ha sido testigo de una transformación estructural sin precedentes en la industria de centros comerciales en Colombia. Este cambio de paradigma ha implicado una evolución desde el tradicional régimen de propiedad horizontal, donde cada local pertenece a un inversionista distinto, hacia un modelo de único propietario, reconocido internacionalmente. Este nuevo enfoque permite operar los complejos bajo una visión estratégica unificada, optimizando la gestión, la experiencia del cliente y la rentabilidad. Esta significativa evolución ha sido impulsada en gran medida por la llegada de fondos de inversión más sofisticados, que han introducido estándares de operación y gestión de bienes raíces comerciales a nivel global.
Vea también: Supermercados, marcas propias, nueva estrategia central
Dentro de este proceso de transformación, PEI (Patrimonio Estrategias Inmobiliarias) se ha consolidado como un actor clave. Se trata de una alternativa de inversión inmobiliaria listada en la Bolsa de Valores de Colombia (BVC), cuyo modelo de negocio está respaldado en más del 50% por fondos de pensiones. Esta fuerte participación de inversionistas institucionales no solo refleja una profunda confianza en su modelo, sino que también implica un compromiso inherente con el buen manejo de los recursos de millones de colombianos. Esta exigencia se traduce en una operación que adhiere a estándares internacionales, caracterizada por altos niveles de transparencia, eficiencia y responsabilidad, elementos fundamentales para un gestor de patrimonio de esta envergadura.
Uno de los aportes más significativos de PEI al mercado colombiano ha sido la democratización de la inversión inmobiliaria. Tradicionalmente, el acceso a este tipo de activos, especialmente los comerciales de gran escala, estaba restringido a grandes capitales debido a sus altos costos de entrada. Sin embargo, PEI ha roto esta barrera, permitiendo que pequeños inversionistas participen desde montos sorprendentemente bajos en un portafolio de activos AAA. Con aproximadamente 18 al tipo de cambio actual, julio de 2025), cualquier persona puede adquirir un título de PEI y ser parte de un portafolio diversificado y profesionalmente administrado. Esta estructura no solo ofrece exposición a centros comerciales de alto desempeño, sino que también minimiza el riesgo individual del inversionista gracias a la atomización de la inversión en múltiples propiedades.
Actualmente, PEI gestiona un portafolio inmobiliario que alcanza una valoración de cerca de $10 billones de pesos colombianos. Este impresionante patrimonio incluye más de 1.1 millones de m² de Área Bruta Arrendable (GLA), destacando por su diversificación estratégica por categorías de activos inmobiliarios.
En el sector retail, PEI tiene una participación accionaria o de gestión en 14 centros comerciales distribuidos a lo largo del país. Entre los más reconocidos en su portafolio se encuentran emblemáticos complejos como Atlantis Plaza, Plaza Central y Nuestro Bogotá en la capital, así como los reconocidos Jardín Plaza en Cali y Cúcuta. La estrategia de PEI también abarca la inclusión de centros comerciales en ciudades intermedias, como Nuestro Cartago y Nuestro Montería. Esta visión descentralizada genera un impacto económico y social significativo en regiones donde, previamente, no existían complejos comerciales de tal magnitud y calidad, impulsando el desarrollo local y creando nuevas oportunidades de empleo y comercio.
A este portafolio diversificado se suman los centros comerciales ÚNICO, especializados en el formato outlet, donde PEI posee una participación mayoritaria. Asimismo, la compañía gestiona los centros IDEO, enfocados en proyectos de remodelación y construcción en Cali e Itagüí, lo que demuestra su capacidad para desarrollar y optimizar activos existentes y nuevos.
Mall & Retail ha tenido la oportunidad de conversar con Andrés Mauricio Esquivel, gerente comercial de Pei Asset Management, para obtener detalles sobre el desempeño y la visión que han permitido a esta alternativa de inversión consolidarse como el principal actor en la industria de centros comerciales de Colombia. Andrés es el responsable de dirigir la totalidad del portafolio comercial de PEI, un rol integral que abarca la integración de presupuestos, la supervisión de la operación, la gestión de contratos y la comercialización de todos los activos.
Propuesta de Valor, Tenant Mix y Sostenibilidad de Contratos
Mall & Retail: ¿Cómo definen y ejecutan la propuesta de valor y el tenant mix en sus centros comerciales para mantenerse competitivos y relevantes?
Andrés Esquivel: En Pei Asset Management, la definición de la propuesta de valor de los centros comerciales que forman parte del portafolio de PEI es un proceso meticuloso. Se basa fundamentalmente en el análisis de las dinámicas específicas de cada ciudad donde se ubica el activo, las expectativas y preferencias del consumidor local, y la vocación particular de cada centro comercial. A partir de esta comprensión profunda, diseñamos un tenant mix (mezcla de arrendatarios) equilibrado y complementario. El objetivo es generar un tráfico constante de visitantes y ofrecer experiencias diferenciadas que motiven la recurrencia. Nuestro enfoque se centra en categorías que demuestran una alta capacidad de atracción, como la gastronomía, el entretenimiento, la moda y los servicios esenciales. Estas categorías son clave porque se adaptan a las nuevas formas de consumo, donde la experiencia y la conveniencia son tan importantes como el producto mismo.
M&R: ¿Qué mecanismos utilizan para asegurar a los arrendatarios ingresos sostenidos que faciliten contratos saludables y de largo plazo?
AE: Nuestra filosofía de gestión del portafolio es muy activa y colaborativa. Acompañamos a nuestros arrendatarios con información de mercado relevante, lo que les permite tomar decisiones más informadas. Les brindamos estrategias de posicionamiento y, fundamentalmente, ofrecemos flexibilidad en los modelos contractuales para favorecer su sostenibilidad a largo plazo.
Implementamos diversas acciones que buscan el beneficio mutuo. Por ejemplo, ejecutamos planes de renovación y modernización que mejoran continuamente la experiencia del cliente en nuestros centros, lo que naturalmente se traduce en mayor tráfico y ventas para los locales. Desarrollamos campañas conjuntas de activación comercial, donde la sinergia entre PEI y las marcas potencia el alcance y el impacto. Además, mantenemos un monitoreo permanente del desempeño de cada local, lo que nos permite identificar oportunidades y desafíos rápidamente. Todos estos elementos nos permiten construir relaciones de largo plazo basadas en el desempeño y la confianza mutua. Una prueba tangible de la efectividad de este enfoque es que en 2024 logramos renovar el 97% de los contratos de nuestro portafolio comercial, un indicador excepcional de la solidez y la estabilidad de nuestras alianzas con los comerciantes.
Transformación Digital y Sostenibilidad: Pilares del Modelo PEI
M&R: ¿Qué iniciativas de transformación digital están priorizando para optimizar la eficiencia operativa y la experiencia del visitante?
AE: En PEI, hemos priorizado la implementación de tecnologías que mejoren tanto la experiencia del visitante como la eficiencia operativa de nuestros activos. Un ejemplo concreto es la instalación de sistemas de parqueo con lectura inteligente de placas en centros comerciales de alto tráfico como Nuestro Bogotá, Plaza Central y Atlantis. Esto ha permitido reducir significativamente los tiempos de acceso y salida, además de aumentar la seguridad para los usuarios.
También estamos realizando avances importantes en el uso de la analítica de datos. Monitoreamos de forma continua el tráfico de visitantes, las ventas y el comportamiento del consumidor dentro de los centros. Esta información nos permite tomar decisiones de comercialización más informadas y precisas, ajustando el mix de marcas, las campañas y las promociones según las tendencias reales. Adicionalmente, trabajamos activamente en la digitalización de la gestión de activos, lo que nos permite mejorar la trazabilidad de todos los procesos internos y aumentar la eficiencia operativa en general. La tecnología no es solo un complemento, es una parte integral de nuestra gestión.
M&R: ¿Cuáles son los objetivos y proyectos clave de su política de sostenibilidad ambiental, social y económica en el portafolio comercial?
AE: En Pei Asset Management, como administradora inmobiliaria de PEI, la sostenibilidad es un eje transversal y no negociable de nuestra estrategia corporativa. Nuestro propósito es contribuir activamente a los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) de las Naciones Unidas, y nos guiamos por estándares internacionales en todas nuestras acciones. Hemos estructurado un robusto Modelo Corporativo de Sostenibilidad (MCS) que nos permite mitigar riesgos financieros, fortalecer nuestra ventaja competitiva en el mercado y, crucialmente, optar por un modelo de negocio sostenible en el largo plazo para todo nuestro portafolio.
En el ámbito ambiental, destacamos proyectos de gran impacto. Por ejemplo, la modernización de cubiertas para la instalación de paneles solares en activos como Ideo Medellín, que reducen la huella de carbono y los costos energéticos. Un hito significativo es la obtención de la certificación LEED Platino en Plaza Central, siendo este el primer centro comercial en Colombia en alcanzar el nivel más alto de esta prestigiosa certificación global de construcción sostenible.
En el plano social, nuestro compromiso se traduce en generar espacios inclusivos y seguros para la comunidad, y en impulsar el desarrollo económico local en las comunidades donde operan los activos de nuestro portafolio. Esto incluye programas de apoyo a pequeños comerciantes, generación de empleo y actividades comunitarias. Finalmente, desde la perspectiva económica, buscamos maximizar el desempeño operativo y la ocupación de nuestros activos. Esto nos ha permitido mantener altos márgenes de rentabilidad y una ocupación promedio del 95% en la categoría de centros comerciales, demostrando que la sostenibilidad y la rentabilidad pueden ir de la mano.
Oportunidades de Expansión y Rentabilidad para Inversionistas
M&R: ¿Qué oportunidades de expansión visualizan para 2025-2027 y cómo planean capitalizarlas frente a las nuevas tendencias de consumo?
AE: PEI, al ser el mayor propietario de centros comerciales en Colombia, se encuentra en una posición estratégica privilegiada para identificar y capitalizar oportunidades de expansión en el país. Visualizamos un gran potencial en el fortalecimiento de modelos como centros comerciales regionales, que atienden a mercados en crecimiento fuera de las grandes urbes, así como en centros especializados (por ejemplo, en salud o tecnología) o con vocaciones mixtas (que integren retail, oficinas, residencias).
Continuaremos impulsando conceptos que integren entretenimiento, gastronomía y servicios complementarios. Estas categorías han demostrado ser determinantes para el crecimiento del tráfico de visitantes y para enriquecer la experiencia general del consumidor, transformando los centros comerciales en destinos y no solo en lugares de compra. También, la optimización constante de nuestro portafolio actual es una prioridad. Esto se logrará mediante remodelaciones estratégicas y ajustes en la oferta comercial que respondan a las tendencias emergentes del consumidor. Nuestro foco para los próximos años es triple: fortalecer los activos actuales, explorar expansiones estratégicas y mantenernos a la vanguardia del consumo experiencial, asegurando que nuestros centros no solo vendan productos, sino que también creen memorias y conexiones.
M&R: ¿Cómo esperan que las mejoras operativas y de sostenibilidad impacten la rentabilidad para los inversionistas en el mediano plazo?
AE: Las mejoras operativas continuas, la alta ocupación que mantenemos y la eficiencia general de nuestros activos se traducen directamente en un mayor flujo de caja para los inversionistas de PEI. Por ejemplo, los activos que cuentan con certificaciones de alto nivel como LEED Platino y que implementan estrategias agresivas de ahorro energético y de agua contribuyen directamente a la reducción de los gastos operacionales. Esta disminución de costos operativos incrementa la rentabilidad neta. A esto se suma la reputación positiva que generan los activos sostenibles, lo que no solo facilita su comercialización y atrae a marcas que también valoran la sostenibilidad, sino que también aumenta su valor intrínseco en el mercado inmobiliario.
Nuestro objetivo fundamental es que cada iniciativa de sostenibilidad y eficiencia que emprendemos no solo responda a un compromiso ambiental o social profundo, sino que también genere un valor financiero tangible y medible tanto para los inversionistas de PEI como para los arrendatarios que forman parte de nuestro portafolio. Creemos firmemente que la sostenibilidad no es un costo, sino una inversión estratégica que rinde beneficios económicos y reputacionales a largo plazo.
Vea también: Gestión y rentabilidad, cuotas de administración en centros comerciales colombianos
PEI se posiciona más allá de ser un simple administrador de activos inmobiliarios; es un verdadero generador de valor para todos los grupos de interés que orbitan en torno a su innovador modelo de negocio. Impacta positivamente a las comunidades donde opera, al dinamizar la economía local, crear empleo y facilitar el acceso a bienes y servicios esenciales. Beneficia a los clientes, al ofrecerles espacios comerciales con propuestas de valor integrales, experiencias memorables y un ambiente seguro. Favorece a los comerciantes, al brindarles entornos que promueven la conversión de ventas, la estabilidad y la sostenibilidad de sus negocios. Y, fundamentalmente, garantiza a los inversionistas rendimientos consistentes y atractivos en un modelo sólido, rentable y con un impacto social y ambiental positivo, consolidando la confianza en el futuro del retail colombiano bajo una gestión unificada y profesional. Según publica Mall & Retail
