Malls en Colombia, el auge de la propiedad única, el panorama del retail en Colombia ha sido objeto de una transformación profunda en la última década, con la consolidación de un modelo de negocio que redefine la gestión y la operación de los centros comerciales: el de la propiedad única. Este formato, que concentra la titularidad y la administración de todo el complejo en una sola entidad, ha demostrado ser un catalizador de eficiencia, innovación y rentabilidad en un sector cada vez más competitivo. El reciente Mapa Nacional de Centros Comerciales 2025, publicado por Mall & Retail, ofrece un balance exhaustivo del desempeño de las principales cadenas operadoras bajo este esquema, confirmando su liderazgo y su impacto en la industria.
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La llegada del modelo de propiedad única a Colombia marcó un punto de inflexión. Fue en 2010 cuando Parque Arauco, una destacada empresa chilena, inauguró Parque Arboleda en Pereira. Aquel activo de 41.500 metros cuadrados de área bruta alquilable (GLA) no solo representó la primera incursión de capitales chilenos en la industria local de centros comerciales, sino que sentó las bases para una década de profunda metamorfosis del mercado. Este hito inicial abrió la puerta a una nueva forma de concebir, desarrollar y gestionar estos complejos, alejándose del tradicional modelo de copropiedad que había predominado en el país.
La ola de inversión y el cambio de paradigma continuaron con el desembarco de Mallplaza en 2012, con la apertura de Mallplaza El Castillo en Cartagena, una inversión significativa de 75 millones de dólares. Más recientemente, la industria ha sido testigo del rebranding regional de Cencosud Shopping, ahora conocido como Cenco Malls, que opera complejos importantes como Cenco Limonar en Cali. Esta triada de gigantes chilenos no solo trajo consigo capital, sino también estándares de administración integrada, una visión de largo plazo en el desarrollo de activos y un enfoque curatorial meticuloso en la mezcla comercial. Estos elementos innovadores pronto se convirtieron en una fuente de inspiración para los desarrolladores locales, quienes comenzaron a adoptar esquemas societarios similares, reconociendo las bondades de la gestión centralizada.
El Liderazgo del Modelo de Propiedad Única en Colombia
En paralelo al influjo de capital y expertise chileno, surgieron y se fortalecieron jugadores colombianos que adoptaron el mismo esquema de propiedad única. Hoy, este formato ha dejado de ser un fenómeno exógeno para convertirse en una parte central de la agenda de los grandes grupos locales y de los gestores de capital institucional, quienes ven en él una estrategia robusta para el crecimiento y la consolidación en el sector.
El segmento de centros comerciales de propiedad única está liderado por actores de peso en el mercado:
- Viva Malls: Esta alianza estratégica entre Grupo Éxito y el fondo Patria encabeza el segmento con una impresionante cartera de 17 activos y un total de 580.000 metros cuadrados de GLA. Esto equivale al 31.2% del inventario nacional de centros comerciales bajo el modelo de propiedad única, lo que subraya su posición dominante en el mercado.
- Mallplaza: La compañía chilena se posiciona en segundo lugar con cinco activos y una cuota del 14.6% del GLA del segmento. Su enfoque en la experiencia y la innovación ha sido clave para su crecimiento.
- Parque Arauco: Con siete complejos y el 13.7% de la cuota de mercado en términos de GLA, Parque Arauco mantiene una presencia significativa, consolidando su legado como pionero del formato en Colombia.
- Pactia (Gran Plaza): Este fondo de inversión inmobiliaria colombiano, a través de su marca Gran Plaza, completa el Top 5, demostrando la capacidad de los actores locales para competir en este formato.
- Fondo Inmobiliario PEI: Otro fondo de inversión colombiano de gran envergadura, PEI, también figura entre los líderes, lo que evidencia el interés del capital institucional en el modelo de propiedad única.
Este ranking no solo confirma la consolidación del modelo, sino que también muestra la creciente sofisticación del mercado inmobiliario y de retail en Colombia, con la participación activa de fondos de inversión y alianzas estratégicas que buscan maximizar el valor de los activos a largo plazo.
Las Bondades de un Solo Propietario: Eficiencia y Flexibilidad Estratégica
El atractivo fundamental del formato de propiedad única radica en la alineación estratégica que permite operar todo el activo bajo una sola visión y una única estructura de capital. Esta concentración de la propiedad y la gestión elimina las complejidades inherentes a los modelos de copropiedad, facilitando una serie de ventajas operativas y estratégicas cruciales:
- Curaduría de la Mezcla Comercial: Al tener un único propietario, la dirección del centro comercial puede definir con precisión los segmentos de mercado a los que se dirige y seleccionar las marcas ancla y complementarias necesarias para generar tráfico y diferenciación. No depende del consenso de múltiples copropietarios, lo que agiliza la toma de decisiones y permite una estrategia más coherente y atractiva para el consumidor. Esto se traduce en un tenant mix (mezcla de arrendatarios) más óptimo y una propuesta de valor más clara.
- Selección de Marcas Destino (Flagship Retailers): El arrendador tiene la capacidad de reservar espacios estratégicos para retailers «bandera» o flagship stores cuyo prestigio irradia valor al resto de la oferta comercial. A cambio de esta ubicación privilegiada, el propietario puede exigir estándares de diseño y operación que refuerzan la imagen y el posicionamiento de todo el mall. Esto eleva la calidad general del centro comercial y atrae a marcas de alto nivel que, a su vez, atraen a un público más amplio y de mayor poder adquisitivo.
- Agilidad en la Reconfiguración y Adaptación: En un mercado de retail que cambia constantemente, la capacidad de adaptarse rápidamente es crucial. En el modelo de propiedad única, al no existir asambleas de copropietarios con intereses divergentes, las remodelaciones, ampliaciones o cambios de uso de los espacios se aprueban y ejecutan a la velocidad que dicta el mercado. Esto permite al centro comercial responder rápidamente a las nuevas tendencias de consumo, a la rotación de marcas o a la necesidad de incorporar nuevas experiencias, manteniendo su relevancia y atractivo.
- Alquiler Variable (Revenue Share): Una de las innovaciones financieras más importantes del modelo de propiedad única es la adopción de rentas ligadas a un porcentaje de las ventas de los minoristas (revenue share). Esta modalidad convierte al arrendador en un socio estratégico del minorista, alineando los incentivos. Si las ventas del minorista aumentan, el propietario también se beneficia; si las ventas caen, la renta disminuye automáticamente, lo que mitiga la presión de rentas fijas en ciclos de baja demanda. Esta flexibilidad es altamente valorada por los retailers, ya que reduce su riesgo operativo y fomenta una relación de colaboración con el propietario.
- Gestión de Datos y Marketing Unificados: El acceso a información integral de ventas, afluencia de visitantes y demografía del público permite al propietario del centro comercial implementar estrategias de CRM (Gestión de Relaciones con el Cliente) y promociones mucho mejor focalizadas. Al tener una visión completa de los datos de todo el mall, se pueden diseñar campañas de marketing más efectivas, reforzar la fidelidad de los consumidores a través de programas de lealtad personalizados y optimizar la ocupación de los locales, atrayendo a las marcas adecuadas para el público objetivo.
Un Mercado en Crecimiento y su Impacto Económico
El mercado de centros comerciales en Colombia sigue mostrando un dinamismo notable. Según Raddar, las ventas de los centros comerciales en 2024 alcanzaron los $46 billones de pesos, lo que representa un crecimiento del 2.1% más que en 2023. El mes de diciembre, con $10 billones de pesos, aportó el 21% del total anual, demostrando la resiliencia del consumo a pesar de la inflación moderada que se vivió en el país.
El inventario nacional de centros comerciales cerró en 264 complejos y un total de 6.56 millones de metros cuadrados de GLA. Esto arroja una tasa de saturación de 12.4 metros cuadrados de GLA por cada 100 habitantes. Colombia mantiene así el tercer mejor indicador de Latinoamérica, solo detrás de Chile y México, lo que sugiere que el mercado aún tiene espacio para crecer y que no está sobre saturado en comparación con otras economías de la región.
Dentro de este universo, los 71 centros comerciales de propiedad única suman 1.86 millones de metros cuadrados de GLA, lo que equivale al 27.7% del GLA total del país. Sin embargo, su peso económico es desproporcionadamente mayor. Estos complejos concentran a los retailers con mayores ventas por metro cuadrado y registran los niveles de ocupación más altos del mercado, cerca del 94% en promedio. Esto subraya la eficiencia operativa y el atractivo de este modelo para las marcas, que buscan ubicaciones con alta afluencia y un entorno de gestión profesional.
Radiografía de Ingresos: Los Líderes Financieros del Formato
La fortaleza operativa de los centros comerciales de propiedad única se refleja directamente en sus ingresos. Las principales cadenas operadoras de este formato registraron un desempeño financiero sobresaliente en 2024:
- Viva Malls: Lideró el segmento en ingresos operacionales con $439.000 millones de pesos, lo que representa un crecimiento del 5.8%. Este desempeño se apalancó en la maduración de activos clave como Viva Envigado y la exitosa ampliación de Viva Barranquilla, que han consolidado su posición como centros de referencia en sus respectivas ciudades.
- Parque Arauco: Escaló a $303.003 millones de pesos en ingresos operacionales, con un impresionante crecimiento del 30.6%. Este impulso se debe al sólido desempeño de Parque Alegra en Barranquilla y a la estratégica compra de la porción patrimonial de Titán Plaza en Bogotá, lo que amplió significativamente su portafolio y su presencia en la capital.
- Mallplaza: Facturó $226.792 millones de pesos, registrando un crecimiento del 29.8%. Este aumento se explica por la exitosa integración de Mallplaza Cali y la consolidación de su centro logístico para e-commerce, lo que demuestra su capacidad para adaptarse a las nuevas dinámicas del comercio digital.
Los ingresos de los malls de propiedad única provienen de tres líneas principales:
- Alquiler Inmobiliario: Principalmente a través de la modalidad de renta variable con un mínimo garantizado. Esto asegura un flujo de ingresos base para el propietario, al tiempo que le permite participar en el éxito de las ventas de sus arrendatarios.
- Expensas de Administración o Cuotas de Sostenimiento: Cobros a los arrendatarios por los servicios de mantenimiento, seguridad, limpieza y gestión general del centro comercial.
- Fondo de Promoción: Algunos operadores también gestionan un fondo de promoción que se financia con aportes de los arrendatarios y se destina a financiar eventos, activaciones y campañas digitales, lo que beneficia a todo el mall al atraer más tráfico.
Por Qué los Retailers Prefieren la Propiedad Única: La Predictibilidad como Valor
La preferencia de los retailers por operar en centros comerciales de propiedad única no es arbitraria; se basa en la predictibilidad y la eficiencia que este modelo ofrece. Una estructura corporativa profesional garantiza normas claras de operación, contratos estandarizados y cronogramas de pago transparentes. El acceso a información de ventas en tiempo real permite al propietario ajustar el tenant mix (la mezcla de tiendas) y negociar planes de mercadeo cooperado, creando sinergias que benefician a todos.
Para el retailer, los beneficios son tangibles:
- Decisiones Rápidas: La agilidad es clave en el retail moderno. En un centro comercial de propiedad única, la ampliación de un local, el cambio de fachada o la entrada de un nuevo concepto gastronómico se autorizan en semanas, no en meses. Esto permite a los retailers responder rápidamente a las oportunidades del mercado y a las necesidades de sus clientes.
- Alianzas Win-Win: El modelo de alquiler variable alinea los riesgos entre el propietario y el minorista. Si las ventas caen, la renta disminuye automáticamente, lo que alivia la presión financiera sobre el retailer. A su vez, el propietario tiene un incentivo directo para volcarse a recuperar el tráfico y las ventas, ya que su propio ingreso está ligado al éxito de sus arrendatarios. Esta relación de «socio» fomenta la colaboración y la búsqueda de soluciones conjuntas.
- Prestigio de Marca y Estándares Internacionales: Operar en un portafolio de centros comerciales como Viva, Mallplaza o Parque Arauco es una garantía de estándares internacionales de mantenimiento, seguridad y sostenibilidad. Estos atributos son cruciales para los retailers globales que aterrizan en Colombia, ya que les aseguran un entorno de operación de alta calidad que protege y realza su propia imagen de marca. La reputación del centro comercial se convierte en un activo para el retailer.
Desafíos y Perspectivas Futuras del Formato
A pesar de sus múltiples ventajas, el formato de propiedad única también enfrenta retos que requieren una gestión estratégica y una inversión continua:
- Ralentización del Consumo en Ciudades Intermedias: Si bien el crecimiento general es positivo, la ralentización del consumo en algunas ciudades intermedias obliga a los operadores a racionalizar sus planes de expansión, asegurando que las nuevas aperturas sean viables y rentables.
- Reconversión de Áreas Vacantes: La rotación de marcas, especialmente en el segmento de fast fashion que puede tener ciclos de vida más cortos, genera áreas vacantes que requieren inversiones sustanciales en entretenimiento y gastronomía para ser reconvertidas y mantener el atractivo del mall. La diversificación de la oferta es clave.
- Digitalización del Canal Físico: El avance del comercio digital exige que el canal físico se adapte. Esto demanda sistemas de analytics y omnicanalidad cada vez más complejos, que permitan a los centros comerciales entender el comportamiento del consumidor, personalizar las experiencias y medir el retorno de la inversión de manera más precisa. La integración fluida entre el mundo online y offline es un imperativo.
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En este contexto, el Mapa Nacional de Centros Comerciales Propiedad Única 2025 de Mall & Retail se convierte en una herramienta invaluable para los actores de la industria. Ofrece una hoja de ruta para entender las dinámicas del mercado, identificar oportunidades y anticipar desafíos. La consolidación del modelo de propiedad única, con sus eficiencias operativas y su enfoque en la experiencia del cliente, es un testimonio de la madurez y la adaptabilidad del sector de centros comerciales en Colombia. Su capacidad para atraer inversiones, generar empleo y ofrecer espacios de encuentro y consumo de alta calidad, lo posiciona como un motor clave para el desarrollo económico y social del país en los años venideros. Según publica Mall & Retail
