La vacancia como termómetro del negocio inmobiliario, como ya es tradición al inicio de cada año, Mall & Retail presentó el Mapa Inmobiliario de Centros Comerciales 2026, un estudio técnico que analiza el desempeño inmobiliario de 35 de los principales centros comerciales de Bogotá y su área de influencia, incluyendo municipios clave como Soacha y Chía. En una ciudad donde la mayoría de los complejos operan bajo el esquema de propiedad horizontal, este tipo de radiografía resulta especialmente valiosa, porque permite evaluar la salud comercial desde una variable concreta, objetiva y reveladora: la vacancia.
La lógica es simple, pero contundente. Cuando las marcas venden, buscan crecer, piden más metros, se expanden o se relocalizan dentro del mismo activo. Cuando el centro comercial no logra sostener el volumen de ventas esperado, la ocupación se resiente, aumenta la rotación y el inventario de locales desocupados comienza a crecer. Por eso, más allá de los discursos de tráfico o de percepción, la vacancia se consolida como un indicador adelantado de confianza, dinamismo y capacidad de expansión del retail.
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Un 2025 que cerró mejor de lo esperado
El contexto macroeconómico ayuda a entender por qué 2025 cerró con señales positivas para el mercado de arriendo comercial. De acuerdo con estimaciones sectoriales, las ventas de los centros comerciales en Colombia se proyectaron cerca de los $50 billones, con variaciones anuales alrededor del 4% según distintos análisis. Este resultado confirma un consumo resiliente, incluso en un entorno caracterizado por costos elevados, tasas de interés que apenas empezaron a ceder y un consumidor más selectivo.
Sin embargo, el desempeño no fue homogéneo ni lineal. Muchos centros comerciales percibieron una dinámica que se repitió a lo largo del año: menos visitas, pero compras de mayor valor. El tráfico dejó de crecer con fuerza, pero el ticket promedio ganó peso como motor del resultado final. Este matiz es clave para el negocio inmobiliario, porque redefine las reglas del juego.
Cuando el comprador visita menos, la mezcla comercial debe ser más precisa, el recorrido más eficiente y la propuesta de valor más clara. Pero cuando el ticket promedio aumenta, los locales bien ubicados, bien operados y alineados con el nuevo patrón de compra vuelven a justificar expansiones, relocalizaciones internas y, en algunos casos, mayores cánones de arriendo.
Liquidez, crédito y flujos que sostienen el consumo
Detrás del repunte del consumo también confluyeron varias fuentes de liquidez que, aunque heterogéneas, terminaron traduciéndose en caja para los hogares y en ventas para los comerciantes. Uno de los hechos más contundentes fue el récord histórico de remesas. Colombia cerró 2025 con ingresos cercanos a US$13.098 millones, según cifras divulgadas con base en información del Banco de la República. Estos recursos reforzaron el ingreso disponible de millones de hogares y se reflejaron directamente en el consumo cotidiano.
En paralelo, el crédito siguió jugando un papel relevante. Si bien su comportamiento varió por modalidad y por momentos del año, mediciones del Banco de la República mostraron crecimientos anuales de la cartera en rangos de dos dígitos en 2025. Este impulso fue particularmente visible en categorías discrecionales, donde el financiamiento sigue siendo un facilitador clave del gasto.
A este panorama se suma un elemento incómodo, pero innegable: el país convive con flujos de economías ilícitas que, en ciertos segmentos, terminan permeando el consumo. El telón de fondo es una realidad productiva que no se puede ignorar. En 2023, la ONU reportó 253.000 hectáreas de coca en Colombia, una dimensión que ayuda a entender por qué estos recursos aparecen de manera recurrente en conversaciones económicas y, de forma indirecta, también influyen en el comercio.
El Mapa Inmobiliario 2026: los números clave
Con este marco, el Mapa Inmobiliario 2026 aterriza la discusión a lo que realmente guía las decisiones de expansión: metros y locales ocupados. Los 35 centros comerciales analizados suman 9.562 locales, de los cuales 762 se encontraban desocupados al cierre del periodo de estudio. Esta cifra representa una disminución del 5,1% frente a 2025.
La tasa de vacancia calculada como locales desocupados sobre locales totales se ubicó en 8,0%, el nivel más bajo registrado en los últimos ocho años según el seguimiento histórico de Mall & Retail. Este dato no es menor: habla de un mercado que, pese a los ajustes, logró absorber oferta y estabilizar ocupación en un entorno desafiante.
Los centros con mejor desempeño en ocupación
Dentro del listado de mejor desempeño por ocupación aparecen nombres que, por distintos motivos, han logrado sostener demanda y permanencia. Mercurio, Titán Plaza, Palatino, Mallplaza NQS y Multiplaza concentran las menores tasas de vacancia del mercado. A su vez, Palatino, Mercurio, Titán Plaza, Multiplaza y El Retiro figuran entre los centros con menor número absoluto de locales desocupados.
Aunque cada uno responde a realidades distintas ubicación, perfil socioeconómico, antigüedad, mezcla y competencia, todos comparten un elemento clave: han logrado construir una propuesta de valor consistente para comerciantes y consumidores. En ellos, la ocupación no es un accidente, sino el resultado de decisiones sostenidas en mezcla, mercadeo, operación y lectura del entorno.
¿Por qué la baja vacancia impulsa nuevas aperturas?
Para el comerciante, una vacancia baja reduce de manera significativa la percepción de riesgo. Cuando un centro comercial mantiene altos niveles de ocupación, normalmente también sostiene continuidad de tráfico útil, estabilidad en la mezcla y una competencia interna más ordenada. Pero además de esta señal comercial, existen factores inmobiliarios que se activan con este tipo de cifras.
El primero es la recomposición de mezcla. Con menor vacancia, los operadores tienen mayor margen para reemplazar giros de baja productividad por categorías que capturen mejor al “comprador de menos visitas y mayor gasto”. Esto hace que abrir un punto en estos activos resulte más atractivo.
El segundo factor es la confianza en el flujo de caja del local. Si el mercado está vendiendo más, el comerciante está dispuesto a aceptar contratos más largos, invertir en adecuaciones y apostar por ubicaciones con mayor canon, siempre que la productividad por metro cuadrado lo justifique.
El tercero es la presión por ubicación. Cuando hay menos espacios disponibles, las marcas compiten por los mejores puntos: entradas, circulaciones principales, cercanía a anclas, servicios y zonas de alto flujo. Aparecen listas de espera y se incrementa el valor estratégico de estar “bien ubicado”.
La demanda no es homogénea: lectura por corredores
El análisis por corredores inmobiliarios refuerza una lección clásica del mercado bogotano: la demanda no es homogénea. Según el estudio, la zona Sur registra una vacancia del 11,8%, mientras que el corredor Norte se ubica en 6,2% y la zona Centro/Occidental en 8%.
Esta brecha suele explicarse por una combinación de factores: ingreso disponible, densidad de oferta, competencia del comercio de calle, accesibilidad, transporte y percepción de seguridad. Para el comerciante, esta diferencia se traduce en una decisión práctica: dónde el riesgo de apertura es menor y dónde la rotación puede ser más alta.
Para los centros comerciales, la lectura es igual de operativa. En zonas con mayor vacancia, no basta con ajustar el canon a la baja. Generalmente se requiere un plan integral de mezcla, mercadeo y experiencia, capaz de convertir tráfico en compra y de recuperar la confianza del arrendatario.
El reto oculto en los metros cuadrados desocupados
Cuando el análisis se hace por área arrendable (GLA), el estudio dimensiona un reto que suele quedar escondido detrás de un porcentaje. En total, se identificaron 100.407 m² de GLA desocupados, equivalentes a 4,46 veces el tamaño del Centro Comercial Andino. La vacancia por área se ubicó en 7,3%.
Para juntas directivas y administraciones, esta cifra es decisiva. El metro cuadrado desocupado no solo representa canon que no entra; también es costo de oportunidad: menos ventas potenciales, menor diversidad de oferta, menor tiempo de permanencia del visitante y, en algunos casos, mayores incentivos comerciales para sostener ocupación. Por eso, el mapa inmobiliario no debe leerse solo como un ranking, sino como una herramienta de priorización estratégica.
La visión de Mall & Retail sobre el mercado
Para Leopoldo Vargas Brand, CEO de Mall & Retail, el Mapa Inmobiliario 2026 confirma una idea central del negocio:
“La vacancia baja no es un resultado aislado, es una consecuencia de ventas, mezcla, disciplina comercial y confianza del mercado. Con ventas del sector sosteniéndose y una dinámica de ticket promedio al alza pese a un tráfico estabilizado, el arrendamiento vuelve a moverse por oportunidades concretas: mejores ubicaciones, formatos más eficientes y centros comerciales capaces de demostrar productividad por metro cuadrado”.
Vargas Brand también resalta que la señal es clara para ambos lados del mostrador:
“Para el comerciante, donde la ocupación es estable, la probabilidad de que el punto funcione tiende a ser mayor; para el centro comercial, el reto es sostener esa estabilidad con una mezcla que responda al nuevo patrón de compra y con una propuesta que haga que cada visita valga más”.
Proyectos jóvenes y el desafío de madurar
Un elemento adicional que explica los niveles de vacancia más altos en algunos malls es la edad del activo. Una parte importante de los centros comerciales que aún no logran madurar su operación corresponde a proyectos construidos en los últimos cinco años. En varios casos, estos desarrollos llegaron a zonas ya saturadas de oferta comercial, con propuestas de valor poco diferenciadas frente a competidores consolidados.
Esta combinación afectó directamente el tráfico, debilitó el desempeño en ventas y obligó a que varios comerciantes que abrieron en las etapas iniciales cerraran sus locales ante resultados inferiores a los proyectados. El efecto fue un retraso en la estabilización inmobiliaria del activo, un fenómeno común en mercados con alta densidad de oferta.
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La ocupación como ventaja competitiva
En un entorno donde el crecimiento ya no es automático, la ocupación estable se convierte en una ventaja competitiva. Los centros comerciales que logran sostenerla no solo protegen su ingreso, sino que refuerzan su posicionamiento frente a marcas, inversionistas y consumidores. La vacancia baja envía una señal de orden, productividad y confianza que se retroalimenta con el tiempo.
El Mapa Inmobiliario de Centros Comerciales 2026 deja claro que el mercado bogotano no se mueve de forma pareja, pero sí muestra una tendencia positiva: los activos que han sabido leer el cambio en el consumidor, ajustar su mezcla y cuidar su operación están capitalizando un ciclo más favorable para el arriendo comercial.
