La reforma laboral y el desafío de los centros comerciales colombianos, estrategias de adaptación para sostener la competitividad y evitar alzas excesivas en cuotas de administración
La industria de centros comerciales en Colombia se encuentra ante un escenario de ajuste inminente y significativo. Con 264 complejos operando a nivel nacional, este sector no solo es un motor económico, sino también un generador masivo de empleo, con aproximadamente 310 mil puestos de trabajo directos y cerca de 700 mil indirectos. Dada esta intensidad en el uso de mano de obra, los costos laborales ejercen una influencia considerable sobre los gastos de funcionamiento y, por ende, sobre las cuotas de administración que deben sufragar los arrendatarios. La reforma laboral, que ya ha superado su aprobación en la Comisión Cuarta y actualmente cursa su tercer debate en la plenaria del Senado, introduce cambios estructurales que, de ser implementados, alterarán sustancialmente los costos laborales y operativos de los centros comerciales, exigiendo una adaptación estratégica y urgente.
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La propuesta de reforma laboral presenta tres modificaciones fundamentales que impactan directamente la estructura de costos de la operación de los centros comerciales:
- Adelanto de la Jornada Nocturna: La jornada nocturna se adelanta a las 19:00 horas, manteniendo su recargo del 35%. Esto significa que dos horas diarias (de 19:00 a 21:00) que anteriormente se liquidaban a tarifa ordinaria, ahora deberán pagarse con el sobreprecio correspondiente al trabajo nocturno. Este cambio, aunque aparentemente menor, genera un impacto acumulativo significativo en la nómina.
- Elevación del Recargo por Dominicales y Festivos: El recargo por trabajo en domingos y festivos se eleva del 75% al 100%. Esta modificación es particularmente crítica para el formato de los centros comerciales, cuya actividad económica se concentra precisamente en estos días de descanso general para el resto de la economía. La mayor afluencia de público y, por ende, la necesidad de mayor personal operativo, se traduce directamente en un incremento considerable de costos.
- Mantenimiento y Ampliación del Recargo por Horas Extra Nocturnas: Si bien el recargo del 75% para las horas extra nocturnas se conserva, la ampliación de la franja horaria gravada (al adelantarse la jornada nocturna) incrementa la proporción de turnos vespertinos que inevitablemente terminarán generando este sobrecosto. Es decir, más horas caerán bajo la categoría de horas extra nocturnas, incluso si la cantidad de horas extra trabajadas no aumenta.
Estos tres ajustes, al aplicarse de forma inmediata, tienen un efecto directo e inevitable en las actividades intensivas en mano de obra dentro de los centros comerciales, como los servicios de limpieza, vigilancia y una parte sustancial del personal administrativo. La naturaleza de estas funciones, que a menudo requieren cobertura en horarios extendidos y durante fines de semana, las hace especialmente vulnerables a los incrementos derivados de la reforma.
Dimensionando el Impacto: Cifras y Proyecciones
Para cuantificar el impacto potencial de la reforma laboral, Mall & Retail realizó un análisis detallado de los costos laborales y operativos, basándose en las cifras del estudio «Mapa de Centros Comerciales de Bogotá 2025». Este estudio reveló que, antes de la reforma, los gastos operativos promedio por centro comercial ascendían a $21.651 millones. De este monto, $4.409 millones correspondían a salarios del personal propio (representando el 19.8% del total), $1.999 millones a servicios de aseo (10% del total de gastos operativos) y $2.976 millones a vigilancia y seguridad (15% del total). Es importante señalar que estos datos corresponden a centros comerciales con un área promedio de 44.792 m² de GLA (Área Bruta Arrendable).
Bajo un supuesto conservador de que el 50% del personal directo de un centro comercial cumple turnos que incluyen las dos nuevas horas nocturnas (de 19:00 a 21:00) durante todo el año, la nómina de personal propio se incrementaría en aproximadamente $298 millones anualmente, lo que representa un aumento del 6.75%.
El impacto también se extiende a los servicios tercerizados, que son componentes críticos de la operación de un centro comercial:
- Servicios de Aseo: Dado que el componente salarial en los contratos de aseo representa cerca del 75% del total, el costo de este servicio se encarecería un 5.1%, con un incremento anual estimado de $101 millones.
- Vigilancia y Seguridad: En el caso de la vigilancia, donde el 85% de la estructura de costos corresponde a salarios, el aumento sería del 5.8%, sumando $171 millones adicionales al presupuesto anual.
El sobrecosto combinado en estos tres rubros (personal propio, aseo y vigilancia) asciende a una suma total de $570 millones anuales por centro comercial. Esta cifra no solo es significativa en términos absolutos, sino que eleva el presupuesto operativo promedio por centro comercial de $21.651 millones a $22.221 millones, lo que se traduce en un incremento general del 2.6% en los gastos operativos.
El Efecto Cascadas en las Cuotas de Administración
Esta variación en los costos operativos tiene una implicación directa y alarmante para los arrendatarios de los centros comerciales. La proyección indica que el costo de administración anual por metro cuadrado (m²) pasaría de $483.371 a $496.097, lo que representa un aumento de $12.726 al año por m², o aproximadamente $1.060 mensuales por m².
Para contextualizar este impacto, consideremos un local comercial de 100 m² dentro de un centro comercial. Este arrendatario deberá destinar $1.06 millones adicionales cada mes únicamente para cubrir la mayor erogación derivada de la reforma laboral. Este monto, que se suma a los costos ya existentes de arriendo, servicios públicos, marketing, entre otros, representa una carga financiera considerable para los comerciantes.
Cuando se proyecta esta misma densidad de gasto a los 264 centros comerciales activos del país, que en conjunto suman un Área Bruta Arrendable (GLA) de 6.561.111 m², con un promedio de 24.852 m² cada uno, el sobrecosto agregado para toda la industria asciende a una cifra cercana a los $83.500 millones anuales. Es crucial destacar que más del 70% de esta cifra proviene de servicios tercerizados. Esto significa que incluso las administraciones de centros comerciales que cuenten con estructuras internas eficientes y optimizadas, no podrán escapar a la realidad de enfrentar facturas más altas por parte de sus proveedores de aseo y vigilancia, quienes, a su vez, deberán ajustar sus propias estructuras de costos para cumplir con la nueva normativa laboral.
La presión es especialmente crítica en los centros comerciales de menor escala, donde los arrendatarios suelen ser micro y pequeñas empresas. Estas mipymes operan con márgenes netos que en muchos casos son inferiores al 7%, lo que las hace particularmente vulnerables a cualquier incremento en sus costos fijos. Para compensar el incremento en la cuota de administración, cada tienda se verá obligada a aumentar sus ventas entre un 3% y un 4%, siempre y cuando su contrato de arrendamiento contemple el traslado de estos costos adicionales. De no lograrse este incremento en las ventas, la rentabilidad de estas pequeñas y medianas empresas se verá severamente comprometida, poniendo en riesgo su viabilidad y sostenibilidad.
Palancas de Acción: Estrategias para la Adaptación
Ante este desafiante nuevo escenario, los gerentes y administradores de centros comerciales cuentan con cuatro palancas de acción clave para mitigar el impacto de la reforma laboral y proteger la sostenibilidad de sus operaciones y la competitividad de sus arrendatarios:
- Rediseño y Optimización de Turnos: La primera y más directa acción es realizar una revisión exhaustiva y un rediseño inteligente de los esquemas de turnos de personal. El objetivo es minimizar la cantidad de horas que caen en la nueva franja nocturna de recargo. Dos horas diarias bajo recargo pueden incrementar el costo de un puesto operativo hasta en un 18% mensual, lo que subraya la urgencia de una planificación detallada y estratégica. Esto implica analizar los flujos de trabajo, la afluencia de público y las necesidades operativas reales para ajustar los horarios de forma que se maximice la eficiencia y se reduzca la exposición a los costos adicionales.
- Aceleración de la Automatización y Tecnologización: La segunda palanca es la adopción y aceleración de la automatización de procesos. La inversión en tecnologías como robots limpiadores para tareas de aseo y sistemas de analítica de video para vigilancia permite reducir la necesidad de personal permanente en ciertas funciones sin sacrificar los estándares de calidad y seguridad del servicio. Estas tecnologías no solo optimizan la eficiencia operativa, sino que también pueden mejorar la calidad del servicio al garantizar una cobertura constante y una respuesta más rápida a incidentes.
- Revisión de Esquemas de Contratación de Servicios Tercerizados: Una tercera palanca esencial es la revisión crítica de los esquemas de contratación de servicios tercerizados, especialmente en las áreas de aseo y vigilancia.
- En el caso del aseo: Es viable migrar del tradicional modelo de “hora-hombre”, donde se paga por la cantidad de personas y horas trabajadas, a esquemas basados en indicadores de desempeño y resultados. En este modelo, la remuneración se vincula a la calidad del servicio entregado (por ejemplo, el mantenimiento de ciertos niveles de limpieza), más allá del número específico de personas asignadas. Esto fomenta la eficiencia en el proveedor y puede resultar en un costo más predecible y optimizado para el centro comercial.
- En el caso de la vigilancia: Aunque los precios están regulados por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada, que define el valor mensual por vigilante según el tipo de servicio y la jornada, los centros comerciales pueden optimizar la estructura de turnos y reducir puestos en franjas de baja afluencia mediante una mejor planeación del riesgo. La incorporación de tecnologías como la videovigilancia con analítica inteligente, que permite detectar patrones y alertar sobre anomalías, o las rondas virtuales supervisadas, puede mantener niveles adecuados de seguridad con una menor carga operativa fija, siempre respetando la regulación vigente. En ambos casos, el objetivo es que la eficiencia operativa logre compensar, al menos parcialmente, el sobrecosto impuesto por la reforma.
- Estrategias Comerciales para Aumentar Ingresos: La cuarta palanca es de naturaleza puramente comercial y busca neutralizar el impacto del aumento de costos a través de un incremento en los ingresos. Esto implica lanzar campañas coordinadas con las marcas y los arrendatarios para aumentar el tráfico de visitantes al centro comercial y, consecuentemente, elevar el valor del ticket promedio de compra. Un crecimiento en ventas del orden del 3% al 4% por parte de los locatarios podría ser suficiente para absorber y neutralizar el incremento en la cuota común de administración. Estas campañas pueden incluir eventos especiales, promociones atractivas, experiencias únicas y estrategias de marketing digital que atraigan a un mayor número de consumidores.
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La Imperativa de una Gestión Rigurosa
Para Leopoldo Vargas Brand, CEO de Mall & Retail, la reforma laboral, aunque no se vislumbra como un «golpe letal» para la industria, sí exige una gestión mucho más rigurosa y estratégica del recurso humano. El personal, en sus diversas formas (directo y tercerizado), representa la partida de gastos con mayor peso en la operación de un centro comercial.
Vargas Brand enfatiza la necesidad de actuar con anticipación: «Quienes actúen con anticipación y adopten estas estrategias lograrán amortiguar el incremento del 2.6% en los gastos totales y, lo que es crucial, protegerán la ocupación de sus malls«. Por otro lado, advierte sobre las consecuencias de una gestión pasiva: «Quienes se limiten a trasladar este sobrecosto a sus inquilinos verán erosionarse la competitividad de sus arrendatarios, lo que puede generar vacancias y, con ello, la disminución del valor patrimonial de sus activos, en un contexto donde cada punto de eficiencia resulta decisivo para la supervivencia del retail físico».
En síntesis, la reforma laboral representa un desafío, pero también una oportunidad para que la industria de centros comerciales en Colombia reevalúe sus modelos operativos, invierta en eficiencia y tecnología, y fortalezca la colaboración con sus arrendatarios. Solo a través de una gestión proactiva y un enfoque innovador podrán asegurar su sostenibilidad y seguir siendo pilares fundamentales del desarrollo económico y social del país. Según publica Mall & Retail
