El IVA en las cuotas de administración, impacto, riesgos y perspectivas para los centros comerciales y el comercio en Colombia, la reforma tributaria presentada por el Gobierno colombiano en septiembre de 2025 introdujo un cambio que ha encendido las alarmas en todo el ecosistema del comercio formal: la decisión de aplicar el Impuesto al Valor Agregado (IVA) del 19 % a las cuotas de administración en propiedades horizontales de uso comercial, entre ellas los centros comerciales.
Si bien la medida excluye a las copropiedades de uso residencial, su implementación sobre espacios dedicados al comercio ha generado un amplio debate. Para muchos expertos y representantes del sector, se trata de un golpe directo a la estructura de costos de miles de locatarios y propietarios, que podría traducirse en desocupación de locales, encarecimiento de productos y menor competitividad frente al comercio informal.
En este análisis exploraremos en detalle qué significa la medida, cómo impactará a los diferentes actores del sector y cuáles son los escenarios posibles en el corto y mediano plazo.
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¿Qué son las cuotas de administración y por qué son tan relevantes?
Los centros comerciales funcionan bajo un esquema de propiedad horizontal. Esto significa que los gastos comunes como seguridad, aseo, mantenimiento, servicios públicos de áreas comunes, zonas de parqueo, iluminación y gestión administrativa se financian a través de una cuota de administración que pagan los propietarios o arrendatarios de cada local.
Dicha cuota no es opcional: es esencial para garantizar que el centro comercial opere de manera segura, limpia y atractiva para los visitantes. La novedad que trae la reforma tributaria es que, a partir de ahora, esas cuotas deberán incluir un 19 % de IVA adicional.
Esto representa un incremento inmediato en los costos operativos de los comerciantes que hacen parte de estos espacios. En términos prácticos, un locatario que pagaba $2.000.000 de cuota administrativa al mes ahora deberá desembolsar $2.380.000.
Aunque puede parecer un ajuste marginal, cuando se multiplica por decenas o cientos de locales en un centro comercial, la magnitud del impacto se vuelve evidente.
El golpe directo a los arrendatarios
Para los arrendatarios, especialmente los más pequeños y aquellos con márgenes reducidos, el efecto es inmediato. Muchos negocios ya enfrentan ventas ajustadas, altos costos de operación y presión competitiva. Un incremento del 19 % en la cuota de administración puede marcar la diferencia entre mantener la operación o cerrar.
En varios contratos de arrendamiento está estipulado que el inquilino debe asumir la totalidad de la cuota de administración. Esto significa que los propietarios de locales no necesariamente absorberán el aumento, trasladando toda la carga a quienes ocupan los espacios.
El riesgo es claro: más desocupación y rotación de locales. En un escenario de vacancias crecientes, los centros comerciales pierden atractivo no solo para los consumidores, sino también para las marcas que evalúan instalarse en ellos.
Los propietarios y administradores tampoco salen bien librados
Aunque los propietarios en teoría no pagan directamente este impuesto, la dinámica del mercado hará que ellos también se vean afectados. Si los arrendatarios no pueden asumir los mayores costos y deciden no renovar contratos, los niveles de ocupación de los centros comerciales caerán.
El índice de ocupación es un factor crítico en la sostenibilidad de este tipo de negocios. Con menos locales activos, el flujo de visitantes disminuye, los ingresos por arrendamiento se reducen y, en consecuencia, la rentabilidad del activo se deteriora.
Por su parte, los administradores de centros comerciales enfrentan un reto operativo adicional: deberán ajustar sus esquemas contables, de facturación y de recaudo para incluir el IVA, lo que implica más procesos, más reportes y mayores costos administrativos.
¿Quién paga al final? El consumidor
En la práctica, lo más probable es que gran parte de este costo termine trasladándose al consumidor final.
Si los locatarios deben pagar más por la cuota de administración, es previsible que incrementen los precios de los productos o servicios que ofrecen. En un entorno donde los consumidores son cada vez más sensibles a las variaciones de precio, el riesgo es que esto termine afectando la afluencia y el consumo en los centros comerciales.
El problema es que el sector aún está en proceso de recuperación después de la pandemia. Aunque la actividad ha mostrado signos positivos, todavía persisten retos como la desaceleración económica, la inflación y la competencia de formatos digitales. Un nuevo encarecimiento de la experiencia de compra podría ralentizar aún más la recuperación.
Un impacto desigual entre centros comerciales
El efecto del IVA en las cuotas de administración no será uniforme en todo el sector.
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Centros comerciales grandes y consolidados, con marcas ancla de alta capacidad financiera, podrán resistir mejor el impacto. Estas marcas tienen márgenes más amplios y mayor capacidad de absorber costos adicionales.
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En contraste, los centros comerciales medianos y pequeños, que dependen en gran medida de emprendedores y comercios locales, enfrentarán riesgos mayores de vacancia. Estos locatarios suelen operar con recursos limitados y difícilmente podrán sostenerse bajo un esquema de costos más altos.
Esto podría ampliar la brecha entre los malls más exitosos y aquellos que ya enfrentaban dificultades para atraer visitantes y locatarios.
El efecto dominó en las tiendas de barrio
La reforma no afecta únicamente a los centros comerciales. El canal tienda a tienda, que incluye las tiendas de barrio y pequeños comercios, también sufrirá impactos negativos.
A los nuevos impuestos en licores, cigarrillos y cervezas productos que representan un porcentaje significativo de sus ventas se suma el encarecimiento logístico derivado de los mayores impuestos a combustibles.
El resultado: aumento en los precios de su portafolio básico. Frente a esto, los consumidores pueden optar por migrar a cadenas de descuento duro, que ofrecen precios más competitivos gracias a su escala.
El riesgo para las tiendas de barrio es perder clientela, lo que no solo afecta a los tenderos, sino también al tejido social y económico de los barrios, donde estas tiendas cumplen un rol de cercanía y confianza.
El fantasma del comercio informal
Un punto clave en la discusión es el riesgo de que estas medidas terminen fortaleciendo al comercio informal.
Mientras los negocios formales enfrentan nuevas cargas tributarias, quienes operan en la informalidad no tienen que asumir estos costos. Esto crea un escenario de competencia desleal, donde el consumidor puede inclinarse hacia opciones más baratas aunque no cumplan con las normas legales.
En un país donde la formalización empresarial sigue siendo un reto estructural, gravar con IVA las cuotas de administración de centros comerciales parece ir en contravía del objetivo de promover un comercio más organizado, transparente y competitivo.
Perspectivas y posibles salidas
Aunque la medida ya está en marcha, hay varias discusiones abiertas sobre su aplicación y los caminos que podrían explorarse para mitigar su impacto:
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Revisión de contratos de arrendamiento: algunos locatarios y propietarios podrían renegociar cláusulas para compartir el costo del IVA y evitar desocupaciones masivas.
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Eficiencia en gastos comunes: los administradores de centros comerciales podrían optimizar procesos para reducir el valor base de las cuotas de administración y compensar, en parte, el impuesto.
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Campañas de atracción de visitantes: más actividades culturales, ferias y promociones podrían ayudar a mantener el flujo de consumidores y contrarrestar el encarecimiento de productos.
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Diálogo con el Gobierno: las asociaciones del sector podrían buscar instancias de concertación para evaluar ajustes o compensaciones que alivien la carga tributaria.
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Digitalización y omnicanalidad: impulsar estrategias que integren ventas físicas y digitales puede ayudar a los locatarios a diversificar ingresos y mejorar su resiliencia.
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El IVA en las cuotas de administración de los centros comerciales representa un nuevo desafío estructural para el comercio formal en Colombia. La medida, diseñada con fines recaudatorios, podría tener efectos contraproducentes al incrementar costos, reducir la competitividad y favorecer el crecimiento del comercio informal.
Los próximos meses serán decisivos para evaluar cómo responden los diferentes actores propietarios, arrendatarios, administradores y consumidores ante este cambio. Lo cierto es que los centros comerciales deberán innovar, adaptarse y buscar mecanismos de colaboración para mitigar el impacto y seguir siendo espacios de encuentro, entretenimiento y desarrollo económico.
La pregunta que queda en el aire es: ¿logrará el comercio formal superar este nuevo reto o veremos una transformación acelerada en el ecosistema del retail colombiano? Según publica Mall & Retail
