El Edén, nuevo rumbo con operación externa, una de las noticias más resonantes en la industria de centros comerciales en Colombia es la reciente confirmación de que El Edén, una propiedad de la prestigiosa Organización Luis Carlos Sarmiento Angulo (OLCSA), ha tomado la estratégica decisión de tercerizar su operación. Esta importante tarea ha sido confiada a Multiplika, una firma reconocida y especializada en la administración de centros comerciales. Mall & Retail, como observador clave del sector, profundiza en los desafíos y oportunidades que esta nueva alianza presenta para la gestión de uno de los complejos comerciales más grandes y ambiciosos de Bogotá.
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La Trayectoria de El Edén: De la Visión a la Realidad
La historia de El Edén está intrínsecamente ligada a Construcciones Planificadas, la unidad de construcción de OLCSA. Durante muchos años, esta empresa fue un actor principal en el sector de vivienda del país, responsable de la concepción y desarrollo de proyectos residenciales emblemáticos en la capital, como Villa del Prado, Villa Luz, Villa Mayor y Villa de Granadas, entre otros. Esta vasta experiencia en el desarrollo inmobiliario sentó las bases para su incursión en el ámbito comercial.
En 2008, OLCSA expandió su portafolio al negocio de centros comerciales con la construcción de Centro Mayor en Bogotá. Este proyecto, inaugurado en 2010, fue un éxito rotundo, destacándose por su rápida venta a comerciantes e inversionistas. La experiencia y el conocimiento acumulados con Centro Mayor impulsaron a OLCSA a promover, hacia 2015, el desarrollo de El Edén. La intención detrás de este nuevo emprendimiento era clara: permanecer en el negocio de centros comerciales, pero esta vez a través de un mall de propiedad única destinado exclusivamente al arrendamiento, y no a la venta de locales individuales. Concebido inicialmente como el centro comercial más grande del país, con una ambiciosa área total de 140.000 m², El Edén prometía ser un hito en el retail colombiano.
Sin embargo, la decisión de construir El Edén en el occidente de Bogotá se tomó en un momento en que la zona ya había experimentado un considerable desarrollo de proyectos comerciales. Cuatro complejos relevantes Plaza Central, Multiplaza, Outlet Factory y la ampliación de Plaza de las Américas ya se habían consolidado en la misma área de influencia. Esta concentración de oferta llevó a una saturación del mercado en la zona, lo que resultó en que muchas marcas minoristas descartaran la apertura de nuevas tiendas debido a su proximidad con locales ya existentes en otros centros comerciales.
A pesar de cuantiosas campañas de promoción y elevados costos de construcción, derivados en gran parte de obras de urbanismo imprescindibles para obtener las licencias necesarias, y con una reducción del 50% del área originalmente planeada, El Edén finalmente abrió sus puertas en octubre de 2019. Lamentablemente, lo hizo con un nivel de ocupación inicial bajo, lo que presagiaba los desafíos que estaban por venir. La sociedad Bienes y Comercio S. A. S., propietaria del mall, registraba al 31 de diciembre de 2023 activos por un valor de $2.25 billones de pesos colombianos. Como punto de referencia, Fontanar (ubicado en Chía), un centro comercial construido en 2015 y propiedad de Desarrolladora CC Fontanar S. A. S., figuraba en libros para el mismo periodo con activos por $805.000 millones, lo que representa solo el 36% del valor de El Edén. Esta comparación resalta la magnitud de la inversión de OLCSA en el proyecto.
La situación se complicó aún más con la declaración de la pandemia de COVID-19 apenas cinco meses después de su apertura. Este evento global dificultó enormemente el proceso de maduración de El Edén, ya afectado por su baja ocupación inicial. Según el Mapa Inmobiliario de Centros Comerciales, al 31 de diciembre de 2024, la ocupación del centro comercial apenas rondaba el 56.1% de sus locales, una cifra que subraya la necesidad de una redefinición estratégica.
Redefinición y Estrategias para Atraer al Consumidor
Con el objetivo de potenciar su propuesta de valor y revertir la baja ocupación, El Edén ha apostado fuertemente por el concepto de mall-tainment, es decir, la integración de entretenimiento a gran escala dentro del centro comercial. Invirtió más de $20.000 millones de pesos en atracciones que incluyen un parque de aventuras bajo techo y la sala de cine más grande del suroccidente bogotano. Estas inversiones buscan transformar el mall en un destino de ocio y diversión, atrayendo a familias y jóvenes que buscan experiencias más allá de las compras tradicionales.
Asimismo, a finales de diciembre de 2024, el centro comercial avanzó en una importante transformación de su oferta comercial, al convertirse en un outlet de moda para segmentos femenino, masculino e infantil. Esta estrategia ha permitido la llegada de marcas reconocidas como Pilatos, Tennis, Diesel, Super Dry, Rifle, Naf, New Balance, Girbaud, Kipling, Agua Bendita, American Eagle, Replay, Mango, Invicta, Scalpers, Offcorss, Onda de Mar y Totto. Al adoptar el formato outlet, El Edén busca atraer a un público sensible al precio que valora las ofertas y descuentos en marcas de renombre, diferenciándose de la oferta de los centros comerciales tradicionales cercanos.
La Llegada de Multiplika: Un Giro Estratégico
Desde su inauguración, El Edén operó bajo una administración directa por parte de OLCSA, con un gerente y un equipo operativo nombrados internamente por la organización. Sin embargo, la noticia más reciente y destacada es la contratación de Multiplika como la nueva operadora del mall. Esta decisión marca un cambio fundamental en el modelo de gestión.
Multiplika, filial de la reconocida Ospinas & Cía., es uno de los actores más destacados en la operación y gestión de centros comerciales en Colombia. Con una vasta experiencia, Ospinas participó en la estructuración y posicionamiento de complejos exitosos como Plaza de las Américas, Salitre Plaza, Centro Mayor, Titán Plaza y Plaza Central. A partir de esta experiencia acumulada, Ospinas creó su propio modelo de operación, que hoy se ejecuta a través de Multiplika. Esta firma gestiona proyectos de gran escala y complejidad como Nuestro Bogotá, Plaza Claro, Atlantis y Plaza Central, con una estructura independiente y altamente profesionalizada, lo que le confiere una credibilidad y capacidad operativa significativas en el sector.
Respecto a su llegada a El Edén, Multiplika emitió un pronunciamiento que resume los puntos clave del acuerdo alcanzado:
- Reto Inicial: El principal desafío para Multiplika será especializar la operación de Facility Management de El Edén. Esto implica independizar la gestión operativa diaria del mall de los desarrollos propios del centro comercial, como las atracciones de Edentainment, los cines y la estrategia de outlet. Estas últimas actividades, junto con la estrategia de mercadeo y comercialización, seguirán bajo la responsabilidad de Construcciones Planificadas (OLCSA). Esto sugiere un modelo de gestión compartida, donde Multiplika se enfocará en la eficiencia operativa y el mantenimiento de la infraestructura.
- Oportunidades Identificadas: Multiplika ve dos oportunidades principales en esta alianza. Primero, la posibilidad de profundizar las economías de escala que puede obtener como operador especializado. Dada su experiencia y su portafolio de gestión de múltiples centros comerciales, Multiplika puede optimizar procesos y negociar mejores condiciones con proveedores. Segundo, la búsqueda de eficiencias mediante un esquema de alcance transversal ampliado, lo que implica aplicar sus conocimientos y benchmarks de otros activos para mejorar el desempeño de El Edén.
- Bases del Contrato: Multiplika actuará bajo un esquema de Gerencia Encargada. Esto significa que liderará un equipo independiente que dirigirá al personal del centro comercial, garantizando una gestión profesional y especializada sin asumir la propiedad o la dirección estratégica global que permanecerá en OLCSA.
- Alcance Inicial: El contrato establece un alcance inicial para desarrollar un marco estructural para la operación de Facility Management en 2025. Al finalizar este periodo, se evaluará la continuidad de Multiplika para el año 2026, con alcances y responsabilidades definidos en función de los resultados obtenidos y las necesidades futuras del centro comercial. Este enfoque por fases permite una adaptación gradual y una evaluación continua del rendimiento.
Perspectivas del Sector y el Futuro de El Edén
Para Leopoldo Vargas Brand, CEO de Mall & Retail, la decisión de incorporar a Multiplika en la administración de El Edén es «altamente positiva». En un mercado donde la gestión de los centros comerciales demanda una especialización y capacidad de adaptación cada vez mayores, contar con un operador de trayectoria probada como Multiplika resulta determinante. Vargas Brand considera que esta alianza es crucial para consolidar el activo y acelerar su maduración, un proceso que ha sido lento para El Edén debido a los desafíos iniciales y la pandemia.
El respaldo de Ospinas & Cía., junto con la experiencia acumulada de Multiplika, demuestran su probada capacidad para replicar prácticas exitosas en múltiples activos. Su llegada a El Edén no solo se espera que eleve la eficiencia operativa, optimizando el uso de recursos y mejorando el mantenimiento de las instalaciones, sino que también tiene el potencial de generar confianza entre los arrendatarios actuales y futuros. Un operador profesional y reconocido brinda estabilidad y credibilidad, lo que es fundamental para atraer y retener marcas. Además, se anticipa una mejora tangible en la experiencia de los visitantes, resultado de una gestión más eficiente y enfocada en el servicio.
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Vargas Brand concluye que este paso «refleja la evolución de nuestra industria: la profesionalización de la gestión como pilar para el crecimiento sostenible de los centros comerciales en Colombia«. La tendencia hacia la tercerización de operaciones especializadas en Facility Management y otras áreas clave subraya una madurez en el sector, donde los propietarios reconocen el valor de la experticia externa para maximizar el potencial de sus activos. Para El Edén, esta alianza con Multiplika representa una oportunidad crucial para superar los desafíos históricos, consolidar su posición en el saturado mercado del occidente de Bogotá y, finalmente, alcanzar el éxito que se proyectó en su ambiciosa concepción inicial. La combinación de su innovadora oferta de mall-tainment y outlet con una gestión operativa de primer nivel podría ser la clave para su ansiada maduración y rentabilidad a largo plazo. Según publica Mall & Retail
