Centros comerciales en modo cautela, el nuevo mapa del retail colombiano, el año 2026 se perfila como un periodo de decisiones cuidadosas para la industria de centros comerciales en Colombia. Según publica Mall & Retail. Lejos de una narrativa de crisis, el sector atraviesa una etapa de ajuste estratégico, marcada por la prudencia, la optimización de activos existentes y una lectura más realista del comportamiento del consumo. Lo que comenzó en 2025 como una pausa selectiva en nuevas aperturas se consolida ahora como una hoja de ruta orientada a proteger caja, sostener ocupación y mejorar la productividad por metro cuadrado.
Colombia sigue siendo uno de los mercados comerciales más desarrollados de América Latina, con una infraestructura robusta y una red amplia de activos. Sin embargo, el contexto macroeconómico, los cambios regulatorios y la presión sobre los costos han modificado la forma en que inversionistas, operadores y propietarios toman decisiones. En este nuevo escenario, crecer ya no significa necesariamente construir más, sino administrar mejor lo que ya existe.
Vea también: Farmatodo, crecer sin irse, la estrategia que venció la crisis venezolana
De la expansión al refinamiento estratégico
Durante la última década, la industria de centros comerciales en Colombia vivió un ciclo de expansión sostenida. Nuevos proyectos, ampliaciones y reposicionamientos marcaron la agenda de desarrolladores y fondos de inversión. No obstante, hacia 2024 y 2025 comenzaron a aparecer señales claras de desaceleración: consumo más selectivo, menor tráfico, mayor sensibilidad al precio y un entorno institucional menos predecible.
Lejos de paralizar al sector, este contexto impulsó un cambio de mentalidad. En lugar de apostar por grandes desarrollos regionales, los actores del mercado empezaron a privilegiar proyectos más pequeños, con supuestos de demanda conservadores, estructuras financieras más livianas y tiempos de maduración más cortos. El foco pasó de la expansión por volumen a la rentabilidad ajustada al riesgo.
En 2026, esta lógica se profundiza. La prudencia ya no es una reacción coyuntural, sino una estrategia consciente. Los centros comerciales que avanzan lo hacen con una lectura más fina del entorno: ubicaciones con demanda comprobada, mezclas comerciales orientadas a categorías de alta rotación y modelos operativos capaces de absorber choques externos sin comprometer la viabilidad del activo.
La conveniencia como formato dominante
Uno de los cambios más visibles en este periodo es el protagonismo de los centros comerciales de conveniencia. Este formato responde a una transformación estructural del consumo: menos desplazamientos largos, mayor frecuencia de compras pequeñas y una preferencia creciente por soluciones cercanas al hogar o al lugar de trabajo.
Los centros de conveniencia suelen ubicarse en zonas residenciales consolidadas o corredores urbanos de alto tránsito. Su propuesta se basa en servicios cotidianos, abastecimiento, salud, gastronomía rápida y marcas de valor. A diferencia de los grandes malls regionales, operan con áreas arrendables más reducidas, costos de construcción y operación más bajos y una curva de ocupación más rápida.
En 2025, una de las aperturas más representativas bajo esta lógica fue Vergel Plaza en Ibagué. Con cerca de 6.100 metros cuadrados de área arrendable, el proyecto tiene como ancla a Jumbo y una mezcla complementaria con marcas como Miniso, Dollarcity, Totto, Chevignon, Medipiel y Travesuras. El diseño comercial privilegia la recurrencia, la facilidad de acceso y la rotación media, elementos clave para estabilizar el flujo de caja en ciudades intermedias.
Este tipo de desarrollos envía una señal clara al mercado: el crecimiento continúa, pero bajo parámetros distintos. Ya no se trata de imponer grandes destinos comerciales, sino de integrarse a la vida diaria del consumidor.
Un mercado maduro que exige diferenciación
Al cierre de 2025, Colombia contaba con aproximadamente 265 centros comerciales y 6,57 millones de metros cuadrados de área arrendable. La tasa de saturación alcanzó los 12,4 metros cuadrados por cada 100 habitantes, ubicando al país como el tercer mercado más denso de América Latina, después de Chile y México.
Este nivel de madurez implica que el reto principal ya no es aumentar la oferta, sino diferenciarla. En un ecosistema con tantos activos, competir únicamente por ubicación o tamaño resulta insuficiente. La clave está en la productividad: ventas por metro cuadrado, permanencia del visitante, ticket promedio y eficiencia operativa.
En este contexto, la gestión profesional del activo cobra un valor central. Los operadores han intensificado el uso de indicadores para tomar decisiones sobre mercadeo, asignación de espacios, programación de eventos y ajustes de mezcla. La intuición cede terreno frente a la data, y la administración se convierte en un ejercicio de precisión.
Ventas al alza, tráfico contenido
Las estimaciones para 2025 indican que las ventas de los centros comerciales en Colombia rondaron los 47,8 billones de pesos, con un crecimiento anual cercano al 4%. A primera vista, la cifra podría interpretarse como una señal positiva. Sin embargo, el detalle revela matices importantes.
El crecimiento estuvo impulsado principalmente por el aumento del ticket promedio, más que por un mayor volumen de visitas. El consumidor colombiano compró menos veces, pero gastó más en cada transacción. Este comportamiento se explica por varios factores: incremento del precio promedio, inflación acumulada y una mayor selectividad en las decisiones de compra.
Los datos de tráfico confirman esta tendencia. En 2025, las visitas a centros comerciales fueron ligeramente inferiores a las de 2024, y diciembre tradicionalmente el mes más fuerte registró una caída cercana al 5,5%. Este descenso se explica, en parte, por una base de comparación alta, ya que diciembre de 2024 concentró un repunte significativo tras un primer semestre débil.
El desafío para 2026 será convertir visitas en ventas y adaptar la oferta a un consumidor más racional, que prioriza compras puntuales y busca valor claro por su dinero.
Desempeño regional desigual
El comportamiento del sector no fue homogéneo en todo el país. Algunas ciudades mostraron un desempeño más dinámico, mientras otras avanzaron con mayor cautela.
Cartagena y Bucaramanga destacaron entre las principales ciudades, impulsadas por el crecimiento del ticket promedio y del precio medio. En estos mercados, el turismo, la actividad comercial y una base de consumidores con mayor disposición al gasto jugaron a favor.
Bogotá y Medellín, en contraste, registraron crecimientos más moderados, entre 1% y 3%. Aunque las caídas de tráfico fueron menos pronunciadas, la competencia intensa y la madurez del mercado limitaron el crecimiento. En ciudades secundarias, Cúcuta e Ibagué sobresalieron en ventas, mientras Pereira mostró un mejor dinamismo en tráfico.
Estas diferencias regionales refuerzan la importancia de estrategias locales. En un mercado tan diverso como el colombiano, replicar un mismo modelo en todas las ciudades puede resultar ineficiente.
El empleo y la presión de los costos laborales
Uno de los pilares del sector de centros comerciales es su aporte al empleo. En Colombia, la industria genera alrededor de 320.000 empleos directos al año, entre personal de tiendas, servicios tercerizados y administración. Sin embargo, este componente enfrenta una presión creciente.
El inicio de 2026 está marcado por un aumento del salario mínimo del 23%, frente a una inflación del 5,2% en 2025. Esta brecha genera un impacto significativo en la estructura de costos del comercio formal. En los centros comerciales, donde buena parte de los gastos está asociada a nóminas, seguridad, aseo y mantenimiento, el incremento desproporcionado del costo laboral obliga a revisar presupuestos con lupa.
Dado que el modelo operativo se financia en gran medida a través de cuotas de administración, cualquier aumento fuerte termina trasladándose a los locatarios. Esto, a su vez, presiona precios al consumidor y puede afectar la competitividad frente a formatos informales o digitales.
Un 2026 más exigente que 2025
Para Leopoldo Vargas Brand, CEO de Mall & Retail, el panorama de 2026 será incluso más retador que el del año anterior. La combinación de incertidumbre política, declaratoria de emergencia económica y fuerte incremento del salario mínimo eleva la percepción de riesgo y reduce el margen de maniobra del sector.
Según Vargas Brand, los ingresos de los centros comerciales crecen a un ritmo menor que los gastos indexados al salario, lo que limita la capacidad de absorber impactos sin afectar cuotas de administración y la sostenibilidad de los locatarios. En este contexto, la prudencia se impone como principio rector.
Muchos operadores y propietarios optarán por aplazar nuevas inversiones y concentrar recursos en optimizar activos existentes: mejorar ocupación, renegociar contratos, ajustar mezclas comerciales y buscar eficiencias operativas antes de pensar en nuevos desarrollos.
Vea también: Metrópolis, cuando la ciudad redefine el centro comercial
Optimizar antes que expandir
El mensaje central para 2026 es claro: la industria entra en una fase de refinamiento. Los centros comerciales que logren adaptarse a este entorno serán aquellos capaces de leer con precisión a su consumidor, gestionar costos con disciplina y ofrecer propuestas de valor relevantes.
La prudencia no implica inmovilismo. Implica tomar decisiones informadas, proteger la caja, cuidar la relación con los locatarios y preparar los activos para un ciclo de crecimiento más sano cuando las condiciones mejoren.
En un mercado maduro como el colombiano, la ventaja competitiva ya no está en construir más rápido, sino en operar mejor. Y en 2026, esa será la diferencia entre resistir y liderar.
