Centros comerciales, el rol crucial de sus consejos, en el dinámico y cada vez más complejo ecosistema del retail y los bienes raíces, los consejos de administración de los centros comerciales han emergido, en los últimos años, como órganos de gobernanza de una relevancia indiscutible. Su papel ha trascendido la mera supervisión operativa para convertirse en una pieza central en la garantía del buen gobierno corporativo, la salvaguarda del patrimonio de los copropietarios y la orientación estratégica de la operación de estos complejos activos inmobiliarios. Las recientes asambleas generales de propietarios, donde se rindió un balance detallado de los resultados de 2024, pusieron de manifiesto la función determinante que estos consejos desempeñaron para sortear los desafíos operativos y financieros que el sector enfrentó el año anterior. Sin embargo, el horizonte de 2025 se perfila aún más exigente, demandando una revisión crítica de sus capacidades actuales, sus limitaciones inherentes y las oportunidades de mejora que se abren en un entorno que exige una adaptación sin precedentes.
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La creciente complejidad del mercado, marcada por cambios acelerados en los hábitos de consumo, la irrupción de nuevas tecnologías, las presiones macroeconómicas y los ajustes regulatorios, ha catapultado a estos órganos colegiados al centro de la toma de decisiones estratégicas. Ya no basta con administrar el día a día; es indispensable una visión de futuro, una capacidad de anticipación y una sólida estructura de gobierno que garantice la transparencia, la eficiencia y la sostenibilidad a largo plazo de estos importantes generadores de valor económico y social. La profesionalización de los consejos se ha vuelto una necesidad imperante, no solo para cumplir con las expectativas de los copropietarios e inversionistas, sino para asegurar la viabilidad de un modelo de negocio que está en constante evolución.
Fortalezas y Desafíos en el Gobierno Corporativo Actual
Una de las principales fortalezas que han demostrado los consejos de administración en el sector de centros comerciales es la adopción paulatina de buenas prácticas de gobierno corporativo. Un número creciente de propiedades ha comenzado a implementar medidas que denotan una madurez institucional. Esto incluye la profesionalización de sus consejeros, buscando perfiles con experiencia relevante en finanzas, retail, inmobiliaria o legal; la creación de reglamentos internos que establecen roles, responsabilidades y procedimientos claros para la toma de decisiones; la conformación de comités especializados, como los de auditoría, riesgos, sostenibilidad o mercadeo, que permiten una profundización en áreas críticas de la gestión; y la adopción de reportes financieros bajo estándares internacionales que mejoran la comparabilidad y la transparencia para los copropietarios y posibles inversionistas.
Estas medidas, cuando se implementan de manera integral, han contribuido significativamente a mejorar la transparencia en la gestión de los recursos, a fortalecer el control interno para mitigar riesgos operativos y financieros, y a permitir una planeación de largo plazo más técnica y fundamentada, basada en datos y análisis rigurosos en lugar de decisiones intuitivas o reactivas. La profesionalización de estos órganos asegura que las decisiones estratégicas se tomen con una perspectiva informada y orientada al valor.
Sin embargo, estos avances no han sido ni uniformes ni generalizados en toda la industria. Persisten importantes desafíos que limitan la efectividad de muchos consejos. En un número considerable de propiedades horizontales, especialmente aquellas de uso mixto donde la complejidad es aún mayor, los criterios de elección de los miembros del consejo siguen siendo, en muchos casos, más políticos que técnicos. Esta dinámica puede resultar en la designación de consejeros que, si bien representan intereses legítimos de grupos de copropietarios, carecen de la experiencia o la capacidad analítica necesaria para abordar las complejidades del negocio del retail inmobiliario.
Esta situación genera tensiones y limitaciones severas cuando los consejos se ven obligados a abordar temas de alta relevancia estratégica, que requieren una visión de largo plazo y un profundo conocimiento del sector. Ejemplos de estos temas incluyen la aprobación de inversiones en modernizaciones estructurales que pueden ser costosas pero indispensables para mantener la competitividad; la reconversión de espacios para adaptarse a nuevas tendencias de mercado (como la inclusión de usos no tradicionales como coworking, salud o educación); o la renegociación de contratos con grandes anclas o la negociación para la llegada de nuevos inquilinos estratégicos, procesos que demandan habilidad comercial y conocimiento legal y financiero. La falta de perfiles técnicos adecuados en el consejo puede paralizar o diluir la toma de decisiones críticas, poniendo en riesgo la adaptabilidad y el valor del activo.
El Escenario de 2025: Un Entorno Multidimensionalmente Desafiante
El año 2025 se perfila como un periodo particularmente desafiante para los consejos de administración de los centros comerciales, debido a la convergencia de múltiples factores macroeconómicos, regulatorios y de comportamiento del consumidor:
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Incertidumbre Macroeconómica: La economía colombiana y global aún enfrenta un panorama de incertidumbre. Tasas de crecimiento bajas, niveles persistentes de inflación que erosionan el poder adquisitivo de los consumidores, y condiciones crediticias más restrictivas (con acceso al crédito más difícil y costoso) ejercen una presión directa sobre la ocupación comercial y la generación de ingresos por arrendamientos. La capacidad de los retailers para mantener su rentabilidad se ve desafiada, lo que a su vez impacta la capacidad de los centros comerciales para negociar arriendos y mantener altos niveles de ocupación. Los consejos deben anticipar posibles renegociaciones o rotación de inquilinos.
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Impacto de la Reforma Laboral: La reforma laboral, recientemente aprobada en sus primeros debates, representa un factor de costo significativo. Se anticipa un incremento considerable en los costos operativos, especialmente aquellos relacionados con servicios de vigilancia, aseo, mantenimiento y operación durante horarios extendidos, dominicales y festivos. Estas son precisamente las partidas que más pesan en el presupuesto de funcionamiento de un centro comercial. Esta nueva carga económica obligará a muchos consejos a realizar una revisión exhaustiva de sus presupuestos, buscar ajustes innovadores en los esquemas de tercerización de servicios y, crucialmente, identificar eficiencias sin sacrificar la calidad de la experiencia para los visitantes y usuarios. El equilibrio entre el control de costos y la preservación de la calidad de servicio será un desafío constante.
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Caída Sostenida del Tráfico Peatonal: La industria ha observado una caída sostenida en el tráfico peatonal, particularmente en los días de semana. Este fenómeno multifactorial es resultado de cambios en los hábitos de consumo post-pandemia, el fortalecimiento y la madurez del comercio electrónico (que absorbe una parte creciente de las compras rutinarias) y la consolidación de otros formatos de entretenimiento y servicios que compiten por el tiempo y el presupuesto de los consumidores. Esta disminución en los flujos impacta directamente los ingresos de los arrendatarios, especialmente aquellos contratos que incluyen cláusulas de arriendo variable basadas en ventas o tráfico, lo que genera presiones para renegociar o buscar alternativas para mantener la rentabilidad de los locales.
La Imperativa de una Transformación Estratégica
En este complejo contexto, el rol del consejo de administración no puede limitarse a una postura reactiva o a la mera administración del día a día. Se exige una transformación profunda hacia un rol estratégico, anticipativo y multidisciplinario. Para lograr esta metamorfosis, es indispensable que los consejos integren la inteligencia de mercados en la toma de decisiones. Esto implica el análisis permanente y sistemático de:
- Indicadores de desempeño (KPIs): No solo financieros, sino también operativos, de tráfico, de ocupación, de tenant mix y de satisfacción del cliente.
- Comportamiento del consumidor: Entendiendo las nuevas tendencias, preferencias, hábitos de compra y necesidades emergentes.
- Eficiencia operativa: Identificando oportunidades para optimizar procesos y reducir costos sin comprometer la calidad.
- Tendencias del sector: Manteniéndose al tanto de innovaciones en retail, tecnología, sostenibilidad y modelos de negocio emergentes.
Asimismo, será crucial fortalecer la resiliencia institucional de estos órganos. Esto implica promover procesos de formación continua para sus miembros, garantizando que estén actualizados en las últimas tendencias del sector y en las mejores prácticas de gobierno corporativo. Las evaluaciones periódicas de su desempeño (tanto individuales como colegiadas) son esenciales para identificar áreas de mejora y asegurar la rendición de cuentas. Finalmente, el establecimiento de mecanismos de articulación y comunicación fluidos con los operadores, administradores y los comités de copropietarios es vital para garantizar una visión compartida y una ejecución coherente de la estrategia. La colaboración interdepartamental y con las partes interesadas es clave para el éxito.
En este escenario de transición y desafíos, los consejos también deberán asumir un liderazgo proactivo en la diversificación de ingresos, la reconversión de espacios y la gobernanza sostenible. La implementación de criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza) ya no es solo una exigencia del mercado global o una tendencia pasajera, sino una herramienta estratégica fundamental para proteger y potenciar el valor a largo plazo de estos activos inmobiliarios. El desarrollo de proyectos de eficiencia energética (como la instalación de paneles solares, sistemas de iluminación LED o gestión inteligente del agua), la promoción de la movilidad sostenible (con puntos de carga para vehículos eléctricos, ciclorrutas y estaciones de bicicletas compartidas) y la implementación de programas de responsabilidad social empresarial que involucren a la comunidad local, pueden ser una fuente poderosa de legitimidad y diferenciación. Estas iniciativas no solo atraen a nuevos consumidores y retailers con conciencia social y ambiental, sino que también mejoran la relación con los copropietarios y las entidades reguladoras, generando un impacto positivo en la reputación y la valoración del activo.
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De Administradores a Arquitectos del Futuro
El desafío que enfrentan los consejos de administración de los centros comerciales es claro y monumental: pasar de ser meros administradores del presente a convertirse en auténticos arquitectos del futuro de estos espacios. La capacidad de los consejos para ejercer un liderazgo efectivo y visionario dependerá directamente de su legitimidad institucional, su credibilidad ante los copropietarios y el mercado, y su capacidad técnica para comprender y navegar las complejidades del sector.
Estos atributos serán determinantes para garantizar la sostenibilidad financiera, funcional y social de los centros comerciales, que hoy se encuentran inmersos en una profunda transformación. En un entorno que exige la toma de decisiones complejas, una colaboración estrecha entre múltiples actores (administración, copropietarios, arrendatarios, proveedores) y una inquebrantable visión de largo plazo, los consejos que logren adaptarse, innovar y liderar el cambio consolidarán su papel como la columna vertebral del buen gobierno corporativo en la dinámica y evolutiva industria de centros comerciales. Su éxito no solo determinará la prosperidad de cada complejo, sino también la vitalidad del retail físico en la era digital. Según publica Mall & Retail
