Durante el primer semestre de 2025, Cenco Malls, la filial de centros comerciales de Cencosud, reportó una disminución en sus ganancias, a pesar de haber registrado un crecimiento sostenido en sus ingresos operacionales. La baja en utilidades fue atribuida principalmente a un mayor cargo por impuestos, que logró contrarrestar el buen desempeño tanto operacional como no operacional alcanzado en los últimos meses.
La compañía, que administra y desarrolla centros comerciales en Chile, Perú y Colombia, enfrenta un panorama mixto: por un lado, las ventas aumentan; por otro, los resultados financieros netos reflejan una leve contracción.
Este escenario se da en medio de un contexto de expansión regional y mejoras en la experiencia del cliente dentro de sus principales activos.
Ganancias caen por efecto tributario
En concreto, las utilidades atribuibles a los propietarios de la controladora cayeron un 3,9% en comparación al mismo periodo del año anterior, alcanzando los $123.799 millones, equivalentes a US$133 millones. Durante el segundo trimestre, la baja fue más pronunciada, con una reducción del 6,5%, totalizando $63.370 millones (US$68 millones).
La empresa explicó que este retroceso en sus beneficios se debe, principalmente, a un mayor cargo por impuestos, específicamente impuestos diferidos de carácter estacional, que afectan directamente los resultados finales del trimestre. Es decir, a pesar del buen comportamiento de la operación y otras áreas no operativas, el factor tributario tuvo un peso significativo en el resultado neto.
Este tipo de impuestos suele reflejar diferencias temporales entre los resultados contables y los fiscales, lo cual no necesariamente indica un deterioro estructural del negocio, pero sí afecta las cifras reportadas en el corto plazo.
Ingresos al alza: crecimiento impulsado por Chile
A diferencia de las utilidades, los ingresos operacionales de Cenco Malls crecieron de forma sostenida tanto en el análisis semestral como en el trimestral. Durante los primeros seis meses de 2025, la compañía registró ventas por $181.252 millones (US$194 millones), lo que representa un incremento del 9% frente al mismo periodo del año anterior.
En el segundo trimestre, las ventas sumaron $90.979 millones (US$98 millones), lo que equivale a un alza del 7% interanual. Este dinamismo fue liderado por el desempeño en Chile, país que continúa siendo el principal motor de crecimiento para la filial de Cencosud en el sector inmobiliario comercial.
En detalle, Chile registró un aumento del 7,5% en ingresos durante el segundo trimestre, mientras que Perú se mantuvo prácticamente estable, con un alza marginal del 0,3%. Por su parte, Colombia reportó una caída en ventas del 2,6%, lo que refleja una situación más desafiante en ese mercado.
El crecimiento en los ingresos se vio favorecido por la incorporación de nuevos espacios arrendables (GLA, por su sigla en inglés: Gross Leasable Area). Durante el periodo analizado, se sumaron metros cuadrados adicionales en centros comerciales clave como Cenco Costanera, Portal La Dehesa y también en áreas de oficinas.
Además del aumento del GLA, la compañía destacó el alza en ingresos variables, que están vinculados directamente al rendimiento de las ventas de los locatarios. Estas últimas crecieron un 5,6% en el trimestre y un 7,9% en el acumulado semestral, alcanzando los $2.216.540 millones, es decir, US$2.375 millones en total.
Este repunte en la actividad comercial refuerza la idea de una mejora sostenida en el consumo, especialmente en el mercado chileno, que continúa mostrando signos de recuperación luego de años marcados por la pandemia y la incertidumbre económica.
Aumento moderado de visitas y retorno de los consumidores
Otro dato positivo que refleja la estabilidad operativa de Cenco Malls es el aumento del 1,1% en las visitas a sus centros comerciales, en comparación con el mismo trimestre del año anterior. Si bien el crecimiento en tráfico es modesto, demuestra una tendencia de regreso de los consumidores a las tiendas físicas.
El CEO de Cenco Malls, Sebastián Bellocchio, destacó que los flujos de turistas se han mantenido fuertes, particularmente en centros comerciales ubicados cerca de pasos fronterizos como Costanera Center, Temuco y Osorno. “Más gente está volviendo a los centros comerciales”, afirmó, haciendo referencia a una recuperación progresiva de la experiencia de compra presencial.
Este comportamiento también sugiere que, a pesar del avance del comercio electrónico, el formato físico sigue teniendo un rol clave en la estrategia comercial del grupo, especialmente cuando se combina con propuestas de valor diferenciadas, entretenimiento y gastronomía.
Margen EBITDA retrocede por expansión de operaciones
En el ámbito financiero, el margen EBITDA de la compañía experimentó una caída de 103 puntos base al comparar junio de 2025 con el mismo mes del año anterior. Esta reducción responde a mayores costos operacionales derivados de la estrategia de crecimiento que está ejecutando la firma.
La directora de asuntos corporativos y sostenibilidad de Cencosud, María Soledad Fernández, explicó que el grupo se encuentra en una etapa de expansión acelerada, con remodelaciones, ampliaciones y desarrollos de nuevos centros comerciales. Este proceso ha implicado aumentar la dotación de personal y fortalecer la estructura operativa, lo que inevitablemente repercute en el margen.
“Estamos fortaleciendo nuestra estructura para servir mejor a nuestros clientes. Esto ha significado más inversiones en personal, lo cual tiene un impacto en el EBITDA. Pero seguimos siendo los que tienen el mejor margen dentro de la industria”, señaló Fernández, destacando que la rentabilidad de Cenco Malls sigue siendo competitiva frente a otros actores del rubro.
A pesar de los desafíos que enfrenta la compañía, el mensaje hacia el futuro es positivo. El CEO Sebastián Bellocchio expresó confianza en el desempeño del segundo semestre, destacando la solidez financiera de la empresa y la ejecución de un ambicioso portafolio de proyectos.
“Llegamos con optimismo al segundo semestre, que viene con muchos desafíos y oportunidades. Contamos con una estructura financiera sólida, una gran cartera de proyectos en marcha y un equipo comprometido con transformar la experiencia urbana a través de espacios vivos, sostenibles y conectados”, concluyó.
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Este enfoque estratégico apunta a transformar los centros comerciales tradicionales en espacios multifuncionales, integrando áreas verdes, tecnología, comercio, oficinas y servicios, con un fuerte enfoque en sostenibilidad e innovación urbana.
El caso de Cenco Malls ilustra cómo una empresa puede mantener un desempeño comercial saludable incluso en contextos de presión fiscal y ajustes financieros. A pesar de la caída en las utilidades netas, impulsada por factores impositivos no recurrentes, la firma logró crecer en ventas, aumentar el tráfico en sus centros comerciales y avanzar en su plan de expansión.
Chile sigue siendo el eje central de ese crecimiento, mientras que el comportamiento en Perú y Colombia plantea oportunidades de mejora. La recuperación del consumo y el regreso de los clientes a los malls son señales alentadoras que respaldan las proyecciones positivas para lo que resta del año.
La estrategia de inversión en infraestructura y experiencia del cliente, si bien implica ciertos costos en el corto plazo, refuerza la visión de largo plazo de Cencosud para mantener su liderazgo en el segmento de centros comerciales a nivel regional.
