Mallplaza tiene hambre, la hoja de ruta para liderar la región andina, el reciente movimiento estratégico de Falabella, al no participar en el aumento de capital de Mallplaza para adquirir las operaciones de Open Plaza en Perú, tiene una razón de fondo bien fundamentada. Los actuales accionistas de Falabella buscan optimizar la salida de caja y prefieren ver ingresos en esta transacción, ampliando la base de inversionistas y permitiendo la entrada de más fondos de mediana capitalización.
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La Transacción Estratégica y su Impacto
En abril, se anunció una transacción significativa valorada en 848 millones de dólares. Junto con el aumento de capital de 300 millones de dólares, Mallplaza pagará a Falabella por los 11 centros comerciales Open en Perú. Esta adquisición permitirá a Mallplaza expandirse a nueve ciudades y aumentar su portafolio en aproximadamente 619,000 metros cuadrados arrendables, incorporando centros comerciales con terrenos y potencial de desarrollo, además de sumar 81 millones de dólares en Ebitda.
Esta diversificación geográfica es clave, ya que reduce el peso de Chile en su portafolio. Después de la transacción, el 62% de los metros cuadrados arrendables de Mallplaza estarán en Chile, el 27% en Perú y el 11% en Colombia. Este movimiento posiciona a Mallplaza como un actor regional significativo, comparándose no solo con el mercado chileno sino también con competidores en Brasil.
La Estructura de Propiedad y la Oferta Pública de Adquisición (OPA)
Falabella controla actualmente el 59% de Mallplaza, mientras que otras familias, como las de Tomás Müller y Paul Fürst, poseen cerca del 26%. Los fondos de pensiones tienen el 8% y el capital flotante ronda el 7%. Aunque Falabella no participará en la OPA, los otros accionistas minoritarios, así como los fondos de pensiones y otros fondos de inversión locales y extranjeros, muestran un gran interés en acudir.
Los bancos encargados de la OPA serán Banchile, LarrainVial, BTG Pactual, JP Morgan, Itaú y Bank Of America, y se espera que esta operación se realice entre julio y septiembre, según indican fuentes internas. La participación de estos bancos destaca el interés y la confianza en el potencial de crecimiento de Mallplaza.
Posicionamiento en el Mercado Andino
Un informe reciente de BTG Pactual destacó a Mallplaza como su acción preferida entre los centros comerciales andinos, citando ventajas en fusiones y adquisiciones, y proyectando un precio objetivo de 2,000 pesos por acción en 12 meses, lo que representa un potencial de alza del 39%. Al cierre de la semana, la acción se cotizaba en Santiago en 1,513.30 pesos.
En Chile, Mallplaza concentra el 31% de los metros cuadrados arrendables, seguido por Cencosud Shopping con el 27%, Parque Arauco con el 12%, y otros actores menores. En Colombia, el mercado está más fragmentado: Mallplaza y Parque Arauco poseen cada uno el 4%, mientras que Cencosud Shopping tiene el 2%. El 65% de los malls en Colombia están bajo el formato de propiedad múltiple, similar al modelo de Apumanque en Las Condes, donde los mismos locatarios minoristas son los dueños.
El Mercado Peruano: Un Territorio en Expansión
Perú presenta un mercado de centros comerciales emergente con 85 malls y 3 millones de metros cuadrados de superficie arrendable. La ciudad de Lima es el mayor mercado con 47 centros comerciales. Según la Asociación de Centros Comerciales y de Entretenimiento del Perú, existe un espacio significativo para el crecimiento de metros cuadrados arrendables (GLA), ya que el GLA per cápita en Perú es de 87 m2 por cada mil habitantes, muy por debajo del promedio latinoamericano de 130 m2.
El mercado peruano está dominado por cinco empresas que representan cerca del 80% de la superficie arrendable: Real Plaza (28%), Parque Arauco (13%), Open Plaza (11%), Mallplaza (10%), y Corporación E. Wong (8%). La adquisición de Open Plaza por parte de Mallplaza elevará su participación, colocándola en segundo lugar en Perú, solo detrás de Real Plaza, parte del grupo Intercorp liderado por Carlos Rodríguez Pastor.
La Competencia Regional
La industria de centros comerciales en la región andina tiene 14 millones de metros cuadrados de superficie arrendable, casi equivalente al mercado brasileño con 18 millones de metros cuadrados. Por empresas, Cencosud Shopping posee 1.36 millones de m2 (9.5% de participación), Parque Arauco 1.28 millones de m2 (8.2%), y Mallplaza suma 1.93 millones de m2 (13.5%). Con la adición de los 619 mil metros cuadrados de Open Plaza en Perú, Mallplaza superará ampliamente a sus competidores en la región.
En términos de productividad, las propiedades más rentables de los tres principales operadores de centros comerciales andinos se encuentran en Chile, con ventas mensuales promedio de 275 dólares por m2, comparado con 170 dólares en Colombia y 180 dólares en Perú. Los ingresos mensuales promedio por m2 son de 23 dólares en Chile, 19 dólares en Colombia y 14 dólares en Perú. BTG Pactual destaca a Mallplaza por su cartera dominante y resiliente, capaz de superar a sus pares en el mediano y largo plazo.
Estrategias Futuras y Perspectivas
El portafolio de Mallplaza cuenta con ventas y rentas promedio por metro cuadrado de 233 y 23 dólares, respectivamente. En cuanto a la operación de compra en Perú, BTG Pactual proyecta que Mallplaza ofrece el mayor potencial de crecimiento con un menor riesgo, gracias a su portafolio maduro y su mayor exposición al mercado chileno.
Mientras tanto, Falabella sigue adelante con la venta de los Open Plaza en Chile, liderada por Santander. Mallplaza decidió no participar en este proceso debido a que los activos no se alinean con su estrategia y podrían superar los umbrales de concentración establecidos por la Fiscalía Nacional Económica. La venta se dividirá en dos grupos: Open Plaza Kennedy, con Parque Arauco como el oferente más avanzado, y los Open Plaza en diferentes regiones del país, con varios interesados, principalmente actores medianos o locales.
Falabella busca incluir una cláusula en los contratos de venta que permita la terminación de los arriendos con sus tiendas (Tottus, Sodimac, Falabella) después de cierto tiempo, lo cual no ha convencido del todo a los compradores potenciales. Sin embargo, se espera que las ventas de estos activos se concreten en el tercer trimestre del año.
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Mallplaza se encuentra en una posición privilegiada para liderar el mercado de centros comerciales en la región andina. Con la adquisición de los centros comerciales Open Plaza en Perú, no solo diversifica su portafolio geográficamente sino que también fortalece su posición competitiva en el mercado. La estrategia de Falabella de no participar en el aumento de capital y la venta de sus activos en Chile refleja una búsqueda de optimización y eficiencia, permitiendo a Mallplaza centrarse en su expansión y consolidación en la región.
El respaldo de grandes bancos y el interés de fondos de inversión subrayan la confianza en el potencial de crecimiento de Mallplaza. A medida que continúa su expansión y adaptación a nuevos mercados, Mallplaza se posiciona como un líder indiscutible en la región, preparado para enfrentar los desafíos y aprovechar las oportunidades del mercado de centros comerciales en América Latina.