Los nuevos cambios a la ley de propiedad horizontal transforman la convivencia en Colombia
La vida en los conjuntos residenciales de Colombia está a punto de experimentar una transformación profunda. Las dinámicas cotidianas —desde el uso de las zonas comunes hasta la convivencia con mascotas o el creciente fenómeno del alquiler turístico— han evolucionado con rapidez, pero por años estuvieron regidas por una normativa que ya no respondía con precisión a las necesidades actuales. Ante este escenario, avanza en el Congreso un proyecto para modificar la Ley 675 de 2001, norma que durante más de dos décadas ha sido la guía de la propiedad horizontal en el país.
La reforma se propone modernizar un sistema que regula la convivencia de millones de personas y que, en contextos urbanos densos y comunidades cada vez más diversas, demanda reglas más claras, actualizadas y equitativas. El propósito central del articulado es establecer un marco jurídico capaz de armonizar derechos individuales con intereses colectivos, promoviendo un entorno seguro, organizado y coherente con las realidades contemporáneas.
Una reforma pensada para la vida moderna en comunidad
El proyecto reconoce que los conjuntos residenciales ya no son solo espacios habitacionales. Muchos funcionan como microecosistemas donde convergen actividades comerciales, iniciativas laborales, espacios de entretenimiento, prestación de servicios y, en algunos casos, dinámicas turísticas. En ese sentido, la ley propone regulaciones que permitan equilibrar estas nuevas prácticas sin afectar la convivencia.
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Uno de los objetivos expresos de la reforma es “preservar la seguridad y la convivencia pacífica”, lo que implica ajustar procedimientos internos, reforzar responsabilidades y actualizar herramientas tecnológicas y administrativas para la gestión de cada copropiedad.
Un capítulo decisivo: el derecho a convivir con mascotas
Durante años, la presencia de mascotas dentro de los conjuntos residenciales generó tensiones, especialmente cuando los reglamentos internos prohibían o restringían su tenencia. La nueva propuesta legislativa resuelve definitivamente esta discusión.
La reforma establece que ninguna copropiedad podrá prohibir la presencia de animales domésticos. Este cambio tiene un trasfondo importante: se reconoce la tenencia responsable de mascotas como parte del pleno ejercicio de la propiedad privada. También se prohíbe negar la venta, arriendo o hipoteca de un inmueble argumentando la presencia de un animal de compañía, lo cual protege a los residentes frente a prácticas discriminatorias que se presentaban en algunos casos.
La decisión, sin embargo, no elimina la responsabilidad de los propietarios. La convivencia con animales seguirá exigiendo el cumplimiento de normas relacionadas con salubridad, control de ruidos, higiene y seguridad, de manera que el bienestar individual no afecte los intereses del resto de la comunidad. En otras palabras, se consagra el derecho a tener mascotas, pero también se refuerza la obligación de ejercerlo de forma respetuosa.
Reglas claras para el auge de Airbnb y la vivienda turística
El aumento del alquiler por días —impulsado por plataformas digitales— ha generado tensiones en comunidades residenciales que no estaban preparadas para este flujo constante de visitantes. En algunos conjuntos, esta dinámica afectó la seguridad, la tranquilidad y el uso adecuado de las zonas comunes. Por ello, la regulación de la renta corta se convierte en uno de los puntos más sensibles y novedosos de la reforma.
A partir de la aprobación de la ley, cualquier propietario que desee ofrecer su inmueble como vivienda turística deberá contar con el Registro Nacional de Turismo (RNT). Además, deberá informar a la plataforma donde promocione la propiedad que el inmueble hace parte de un conjunto sujeto a propiedad horizontal.
Sin embargo, el componente más determinante es el empoderamiento de la comunidad. Las asambleas de copropietarios podrán autorizar o prohibir este tipo de alquileres mediante mayoría calificada. Esto permite que cada comunidad decida, de acuerdo con su realidad particular, si la vivienda turística aporta beneficios o si representa una amenaza para la estabilidad y la seguridad del edificio.
En caso de que la copropiedad sí permita la renta corta, la administración deberá contar con un perfil capacitado para gestionar estos flujos. Por ello, se establece que el administrador tenga, como mínimo, formación tecnológica en turismo. Esta medida busca profesionalizar la gestión y evitar improvisaciones en asuntos que requieren criterios especializados.
La profesionalización del administrador: un pilar de la reforma
Durante años, la figura del administrador ha sido fundamental para el funcionamiento de los conjuntos, pero en muchos casos se ha ejercido sin supervisión ni requisitos formales. Ante los retos actuales —que incluyen riesgos financieros, jurídicos y operativos— la reforma propone un cambio estructural.
Se crea el Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal, una base de datos donde quedará consignada la trayectoria, sanciones y periodos de servicio de cada administrador del país. Este registro pretende elevar el estándar del oficio y garantizar transparencia para las copropiedades al momento de contratar o evaluar a quienes lideran su gestión.
Además, la ley exige que todas las copropiedades cuenten con pólizas de riesgos que no solo cubran las estructuras, sino también áreas de uso comunitario como piscinas, salones sociales, gimnasios o parques infantiles. Esta medida busca prevenir conflictos legales y asegurar una cobertura correcta frente a eventualidades que puedan afectar a los residentes.
Asambleas más flexibles y mayor participación
La experiencia de la pandemia dejó claro que los mecanismos tradicionales de reunión ya no son los únicos ni los más eficientes. Por ello, la reforma incorpora la posibilidad de realizar asambleas presenciales, mixtas o completamente virtuales, permitiendo que más copropietarios participen sin barreras de movilidad o disponibilidad de tiempo.
Sin embargo, para las decisiones más relevantes —como la modificación de coeficientes, cambios en el uso de bienes comunes o la imposición de expensas extraordinarias— se mantiene la exigencia de una mayoría calificada del 70%. Esto garantiza que los cambios estructurales no dependan de decisiones apresuradas o de una participación limitada.
Principios que guían la convivencia en la propiedad horizontal
La reforma propone un conjunto de principios que orientarán las decisiones internas, los procesos administrativos y los acuerdos comunitarios. Estos valores incluyen:
Debido proceso, aplicable a toda actuación disciplinaria o sancionatoria.
Libre iniciativa empresarial, que permite actividades económicas lícitas dentro de parámetros regulados.
Respeto por la dignidad humana, base de cualquier interacción dentro de la comunidad.
Convivencia pacífica y solidaridad, esenciales en espacios compartidos.
Función social y ecológica, que obliga a respetar normas ambientales y urbanísticas.
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Estos principios no solo reorganizan la convivencia, sino que también fortalecen la idea de que los conjuntos residenciales son entornos donde los derechos deben armonizarse con responsabilidades claras.
Una reforma que redefine el futuro de la vida comunitaria
La actualización de la Ley de Propiedad Horizontal representa una respuesta necesaria a los cambios sociales, tecnológicos y económicos que han redefinido la vida residencial en Colombia. La convivencia con mascotas, la irrupción de plataformas como Airbnb, la complejidad administrativa y la necesidad de modernizar los procesos son elementos que exigen una regulación más precisa.
La reforma no solo actualiza un marco jurídico, sino que también redefine la manera en que los colombianos comparten espacios, gestionan sus bienes y toman decisiones colectivas. Se trata de un paso decisivo hacia comunidades más organizadas, transparentes, participativas y coherentes con las realidades actuales del país.
Fuente: El Tiempo
