El ecosistema del retail está viviendo una transformación irreversible. Las tiendas departamentales, que alguna vez fueron las dueñas indiscutibles de los centros comerciales, ya no dominan el mapa geográfico, pero mantienen un control férreo sobre algo vital: la caja.
El formato se encuentra en una retirada estratégica. Las bancarrotas, liquidaciones y el recorte de flotas no son eventos aislados, sino parte de una «selección natural» que durará años. Sin embargo, el sector no está muerto; está mutando. Para el sector inmobiliario y los desarrolladores de plazas, la lectura no debe ser sentimental, sino operativa: ¿Quién sobrevive, bajo qué modelo y qué sucede con el espacio ancla cuando el gigante se retira?
El fin de la era de la expansión: Cierres como constante
Estamos ante un cambio de paradigma. Los cierres masivos —como la reciente liquidación de Hudson Bay en Canadá o la declaración de bancarrota de Saks Global (Saks Fifth Avenue, Neiman Marcus y Bergdorf Goodman) en enero de 2024— marcan una tendencia que se extenderá hasta 2026 y más allá.
El efecto Macy’s: Con un plan de 150 cierres multianuales, el impacto en la vacancia de los malls será inmediato.
El matiz de la rentabilidad: Según Green Street, aunque las ventas globales sean planas, muchas ubicaciones se mantienen por su rentabilidad «four-wall» (utilidad operativa de la tienda física, sin costos corporativos). Esto explica por qué el formato se encoge con lentitud en lugar de colapsar de golpe.
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El análisis genérico de «las departamentales» ha perdido utilidad. Hoy, la salud del sector se mide empresa por empresa. La divergencia es clara:
- Nordstrom: Apuesta por la supervivencia como una cadena más compacta y ágil.
- Dillard’s: Se posiciona como el operador de moda mejor gestionado del segmento.
- Saks Global: Enfrenta el desafío crítico de recuperar la confianza de proveedores tras retrasos en pagos, un factor que puede ser más letal que la propia bancarrota.
- Traducción para el Real Estate: El riesgo de un local ancla no es el logo en la fachada, sino la solvencia operativa del inquilino y su capacidad para retener marcas de prestigio.
La paradoja de la escala: Gigantes en problemas, pero gigantes al fin
Es un error subestimar a estos jugadores. A pesar de las crisis, su capacidad de generar ingresos sigue siendo masiva. Cifras trimestrales como los US$4.7B de Macy’s o los US$3.4B de Kohl’s demuestran que, aunque el formato esté en declive, sigue moviendo volúmenes de consumo que ningún otro formato puede ignorar. Para una plaza comercial, el tráfico que genera un operador bien ejecutado sigue siendo un activo de valor incalculable.
El modelo de negocio ha dado un giro estructural. Las marcas ya no aceptan las condiciones unilaterales de antaño.
Partnership 50/50: Las marcas buscan asociaciones de beneficio mutuo.
Consecuencia: Las tiendas que mantienen una mentalidad antigua pierden el mix de productos adecuado y, por ende, su relevancia ante el consumidor. El ancla que no innova en su relación con los proveedores, deja de atraer tráfico.
La redistribución del concepto «Ancla»
El vacío que dejan las departamentales está siendo llenado por formatos especializados y modelos off-price. El caso de Dick’s Sporting Goods es emblemático: con ventas de aproximadamente US$40 millones por unidad, se ha vuelto un socio «accretive» (que suma valor neto) para los centros comerciales, demostrando que el ancla del futuro no tiene que ser una tienda de ropa tradicional.
Implicaciones para el mercado en México y LATAM
Para los desarrolladores y gestores de activos en la región, las reglas del juego han cambiado:
- El desempeño es la nueva ancla: Ya no importa el tipo de tienda, sino su capacidad de ejecución. Un local mal gestionado es solo un «cascarón» vacío de tráfico.
- Playbooks de reconversión: La vacancia de grandes espacios debe ser vista como un riesgo estructural. Es urgente tener planes para subdividir locales, introducir usos mixtos y rediseñar circulaciones.
- Gestión de relaciones: El éxito del centro comercial depende ahora de qué tan fuertes sean las alianzas entre el operador de la tienda y las marcas que alberga.
- Apertura a nuevos formatos: El reemplazo ideal puede ser una cadena especializada o un concepto de descuento de alto volumen, siempre que garantice recurrencia.
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Las tiendas departamentales no están desapareciendo, están atravesando un proceso de selección natural. Sobrevivirán aquellas que sean más enfocadas y mejores socias de sus marcas. Para el Real Estate, la clave es abandonar la nostalgia y gestionar los espacios en función de la ejecución y la generación de flujo real.
Fuente: Inmobiliare.com
