El crecimiento acelerado de empresas como Shein, Temu y TikTok Shop, caracterizadas por su modelo de ultra fast fashion, está revolucionando el sector logístico en España, impulsando una demanda de suelo que podría alcanzar los 4 millones de metros cuadrados adicionales para 2030. Esta expansión requiere una inversión estimada de aproximadamente 4.000 millones de euros, considerando un coste medio de construcción de 1.100 euros por metro cuadrado. La penetración del comercio electrónico en España, que actualmente es del 11,4%, se prevé que aumente hasta el 14,7% en esa fecha, lo que implica la necesidad de construir entre 3 y 4 millones de metros cuadrados nuevos para atender la demanda logística del mercado digital en auge.
El crecimiento del ecommerce se refleja en cifras: plataformas como Temu y Shein concentran ya el 34% de los pedidos en línea en el país, con facturaciones que han multiplicado por más de siete en solo dos años, pasando de 6.000 millones a 44.000 millones de dólares entre 2022 y 2024. Este fenómeno está impulsando una reconfiguración de la infraestructura logística, tanto en términos de espacio como de infraestructura, porque para gestionar eficazmente esta demanda, el sector requiere no solo más superficie, sino también una infraestructura moderna y eficiente.
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Pese a la necesidad creciente, uno de los principales obstáculos sigue siendo la escasez de suelo disponible en ubicaciones estratégicas de primer nivel. En áreas clave como Barcelona y Madrid, las tasas de disponibilidad de suelo son muy bajas, con niveles cercanos al 11% en la capital. En zonas específicas como el sur de Madrid, la disponibilidad alcanza casi el 20% tras un periodo de sobreproducción, mientras que en la zona de la A-2, ese porcentaje cae a entre el 4% y el 5%. Esta escasez combinada con los elevados costes de construcción, las tensiones geopolíticas y la inestabilidad arancelaria, llevan a muchas empresas a mantener una estrategia de espera, esperando mayor claridad en las reglas de juego a nivel global.
Además, un cambio importante en la estructura habida cuenta del fin potencial de la exención arancelaria «minimis», que actualmente permite importar productos de menos de 150 euros sin tasas, podría modificar gravemente los esquemas actuales. Sin esa exención, muchas compañías chinas podrían optar por transportar mercancías por vía marítima en vez de aérea, aunque esto significaría mayor tiempo de tránsito. En este escenario, puertos españoles como Valencia, Sagunto y Algeciras, además de infraestructuras ferroviarias, cobrarían mayor protagonismo y podrían impulsar la creación de nuevos hubs logísticos, favoreciendo una redistribución del flujo de mercancías.
Un factor adicional que está transformando el sector es la demanda de espacio logístico relacionada con el ecommerce online, que requiere aproximadamente tres veces más superficie que los modelos tradicionales de distribución en tiendas físicas. Este incremento en necesidades de espacio se debe a la variedad de referencias disponibles, la logística inversa y la cercanía al consumidor que exige la entrega rápida y eficiente. La digitalización del consumo y la diversificación de proveedores, en alianzas entre plataformas chinas y productores locales, refuerzan esta tendencia. En este contexto, empresas como Prologis, uno de los principales actores del sector en España, destinan ya el 30% de su stock a comercio online y prevén que esa proporción aumente significativamente en los próximos años.
Actualmente, Prologis gestiona unos 1,5 millones de metros cuadrados en España, de los cuales 510.000 m2 corresponden a empresas del sector retail y ecommerce, representando el 34% del total. La cartera del grupo se compone de 129 clientes en el país, con 86 edificios en total, de los cuales 33 son ocupados por firmas del comercio electrónico. La compañía mantiene su apuesta por desarrollos sostenibles y descarbonizados, enfocados en construcciones llave en mano para sus clientes, aunque actualmente no está abierto a nuevos proyectos a riesgo debido a la incertidumbre del mercado global.
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El liderazgo en el mercado logístico en España, aliado a la tendencia de crecimiento en el comercio electrónico, hace prever que la inversión en infraestructura será uno de los motores esenciales para afrontar esta nueva realidad. La innovación, la sostenibilidad y la adaptación a las nuevas formas de consumo serán claves para conquistar los retos del sector logístico en los próximos años, en un mercado que se encuentra en plena transformación por la acelerada expansión del ecommerce y las grandes plataformas de compra online.
