La inversión en retail en España se prepara para vivir un primer semestre de 2026 histórico. Según las estimaciones de Savills, el volumen total de operaciones alcanzaría aproximadamente 2.900 millones de euros en los seis primeros meses del año. La cifra no surge de la nada: llega después de un 2025 especialmente sólido, que ya había marcado un punto de inflexión para el sector.
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En 2025, el mercado retail cerró con cerca de 2.700 millones de euros invertidos. Esto se traduce en un crecimiento interanual del 30% y, además, supone un volumen alrededor de un 50% superior a la media registrada en los últimos cinco años. Todo indica que la inercia continuará en 2026, aunque con un matiz importante: el ritmo del primer semestre estará condicionado tanto por la materialización de oportunidades detectadas como por el cierre efectivo de operaciones que hoy ya están en marcha.
Entre los factores que podrían impulsar el resultado destaca la posible materialización de la venta de un porfolio relevante. Si esta operación se completa, la previsión para los primeros seis meses podría situarse aproximadamente un 7% por encima del total del año anterior. Es decir, no solo se mantendría el impulso, sino que se reforzaría aún más la tendencia al alza.
Centros comerciales: el motor principal del mercado
Dentro del conjunto del retail, los centros comerciales volvieron a actuar como el principal motor del mercado en 2025. Concentraron el 53% del volumen total invertido, lo que equivale a unos 1.420 millones de euros. El dinamismo en este segmento no fue anecdótico: registró un crecimiento del 27% frente al ejercicio previo.
El comportamiento al alza de los centros comerciales se apoya en varios elementos que se han ido consolidando. Por un lado, se observa un repunte sostenido de las afluencias y de las ventas, señal de que los activos funcionan y mantienen su capacidad de captación de demanda. Por otro, el capital institucional continúa aumentando su exposición a inmuebles que considera dominantes y consolidados, es decir, que combinan buena ubicación, gestión eficiente y una propuesta de valor difícil de replicar.
Este foco del inversor institucional suele ser determinante en las rentabilidades y en la liquidez del mercado: cuando existe confianza en el activo, se traduce en mayor interés, más competencia entre oferentes y, en muchos casos, en mejores condiciones de compra para los vendedores.
Parques comerciales y medianas superficies: crecimiento con perfil institucional
El segmento de parques comerciales y medianas superficies también mantuvo una trayectoria positiva. En 2025 alcanzó aproximadamente 350 millones de euros, lo que representa un aumento del 45% interanual. Además, su peso dentro del total de inversión retail se situó en el 12%.
En cuanto al origen del capital, los datos muestran una composición relevante: los fondos absorbieron el 46% del volumen, mientras que las socimis concentraron el 30%. Esto indica que el mercado sigue contando con una presencia significativa de inversores institucionales, aunque con una estructura más diversificada que en años anteriores.
Un punto clave para entender el flujo de inversión hacia estos activos es la escasez de producto disponible en los dos grandes mercados: Madrid y Barcelona. Esta falta de oferta ha provocado que parte de la inversión se desplace hacia parques comerciales ubicados en otras provincias. En concreto, el interés se centra en aquellos activos que demuestran un rendimiento sólido y una posición dominante dentro de su mercado local.
En la práctica, esto refuerza la idea de que no solo cuenta la “ciudad”, sino el activo y su capacidad de atraer demanda de forma estable. Si el parque comercial tiene un papel central como punto de compra, el inversor lo percibe como un producto con resiliencia.
Alimentación: aumento de peso de compradores privados
El mercado de alimentación cerró 2025 con 254 millones de euros invertidos. Este volumen se traduce en un rango aproximado del 10% al 12% dentro de la inversión total destinada al retail.
Aunque tradicionalmente el sector ha estado dominado por fondos internacionales, en 2025 se produjo un cambio relevante: fueron los compradores privados quienes asumieron el liderazgo en supermercados. Suponen el 60% del total en el segmento, un porcentaje que refleja una mayor capacidad para competir en operaciones de menor tamaño y, además, para aceptar rentabilidades más ajustadas.
Este movimiento puede leerse como una respuesta del capital a la oferta disponible. Cuando el producto grande se concentra o se encarece, el inversor privado suele encontrar oportunidades en operaciones intermedias, adquiriendo posiciones sin necesidad de competir a escala con determinados fondos.
High street: el atractivo de las zonas prime se mantiene
El segmento de high street volvió a mostrar su capacidad de atracción. En 2025, la inversión alcanzó 646 millones de euros, equivalente al 25% del volumen total y con un incremento del 58% respecto al año anterior.
Este crecimiento se explica, sobre todo, por el papel de Madrid y Barcelona. En estos ejes prime, la disponibilidad de activos resulta extremadamente reducida, lo que tensiona la oferta y favorece que el valor percibido del suelo comercial se mantenga o incluso aumente. En escenarios de escasez, la competencia entre inversores tiende a ser más intensa, y los cierres de operaciones se producen cuando el activo encaja con expectativas claras de demanda y continuidad operativa.
En este segmento, el inversor privado desempeñó un papel protagonista: representó el 85% del volumen invertido. Dentro de ese capital privado, el 62% fue capital nacional. Este dato refuerza una lectura ya conocida en el mercado español: los inmuebles de calle en zonas consolidadas mantienen un perfil de liquidez y estabilidad que muchos inversores valoran especialmente por el largo plazo.
Rentabilidades: presión a la baja y expectativa de continuidad
En 2025 se registró una tendencia de contracción en las rentabilidades. Los “yields” prime alcanzaron niveles de referencia que ilustran el nivel de competencia existente en el mercado:
- 6,2% en centros comerciales
- 6% en parques comerciales
- 5,2% en supermercados
- 3,7% en high street
Savills considera que esta dinámica podría intensificarse durante 2026. La razón no es única: se vincula, por un lado, con la entrada de nuevo capital institucional y, por otro, con el aumento del universo de compradores potenciales. Este efecto sería especialmente visible en centros comerciales de gran escala.
Un matiz relevante es que el análisis del mercado no condiciona de forma determinante el recorrido de estas rentabilidades a la evolución futura de los tipos de interés. Es decir, el comportamiento del mercado podría continuar apoyado en otros factores: la calidad de la demanda, la escasez relativa de producto prime y la voluntad de los inversores de posicionarse en sectores considerados defensivos dentro del real estate.
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Perspectiva de 2026: un año decisivo para el retail
Savills resume el escenario de los próximos meses como un punto de inflexión para el retail. Salvador González, director de Inversión Retail en Savills, señala que las previsiones apuntan a “un año decisivo” para el sector. A su juicio, la combinación de un mercado altamente dinámico, un desequilibrio creciente entre la oferta estable y la demanda al alza, y un contexto inversor que sigue reforzándose, sitúa al retail como uno de los segmentos más atractivos del real estate español en 2026.
El arranque del nuevo año llega con una mezcla de continuidad y expectativas. Los volúmenes previstos para el primer semestre, el peso de los centros comerciales, el avance de los parques fuera de los grandes centros por falta de producto, el cambio de liderazgo en supermercados y la solidez del high street dibujan un mapa claro: el retail en España no solo mantiene el interés del capital, sino que amplía su alcance en distintos formatos.
