El mercado de bodegas en Chile muestra señales mixtas entre sus distintos segmentos. Mientras los centros logísticos premium (clase A) mantienen una fuerte demanda y baja vacancia, las bodegas clase B presentan un aumento de superficie disponible, reflejando un ajuste en las preferencias de los operadores y empresas del sector.
Según el último informe de Cushman & Wakefield, el dinamismo del mercado se concentra en espacios modernos y eficientes, dejando de lado unidades más tradicionales, que enfrentan desafíos para mantenerse competitivas.
Tendencia del mercado: clase A versus clase B
Los datos a junio de 2025 evidencian una clara división entre segmentos:
- Bodegas clase A: absorción neta de 51.127 m², con vacancia de apenas 2,7%, equivalente a 69.729 m² disponibles.
- Bodegas clase B: absorción neta negativa de -13.154 m², con vacancia de 7,5%, equivalente a 224.528 m² disponibles.
En conjunto, la tasa de vacancia del mercado de bodegas alcanzó un 5,3%, lo que representa 294.257 m² disponibles para arriendo, un aumento del 10,8% respecto al mismo período de 2024 y la cifra más alta desde 2020.
“Lo que impulsa la vacancia general al alza no es el mercado completo, sino específicamente la desocupación de los centros clase B”, explica Rosario Meneses, subgerente de investigación de Cushman & Wakefield Chile.
Preferencia por bodegas premium
El interés del mercado por centros logísticos clase A se debe a múltiples factores:
- Eficiencia operativa: mayor altura útil, andenes de carga y pavimentos de alta resistencia.
- Automatización y optimización: permiten modernizar procesos y maximizar el uso del espacio.
- Certificaciones y sustentabilidad: cumplen con normativas ambientales y generan valor a largo plazo.
Meneses añade que estas características hacen que los activos premium sean atractivos para operadores e inversionistas, ya que ofrecen proyección de estabilidad y retorno seguro en el tiempo.
Proyectos en construcción y pipeline de bodegas
El estudio de Cushman & Wakefield muestra que la mayoría de las bodegas en construcción se concentra en el segmento premium:
Total en obra: 319.516 m²
- Clase A: 279.416 m² (87%)
- Clase B: 40.100 m² (13%)
Por otra parte, los proyectos en fases iniciales suman 1.395.835 m², distribuidos en:
- Premium: 815.203 m² (58%)
- Clase B: 580.632 m² (42%)
Esto evidencia que los desarrolladores priorizan la construcción de bodegas modernas frente a las tradicionales, anticipando la demanda del mercado.
Bodegas flex: una alternativa en crecimiento
Dentro del mercado de bodegas también destacan las bodegas flex, definidas como módulos de almacenamiento compactos que pueden incluir oficinas y locales comerciales. Estos espacios se agrupan en condominios de bodegas, con superficies desde 3.500 m².
- Inventario total: 1.515.332 m² (no incluido en cifras previas)
- Vacancia: 14,5% (219.673 m² disponibles)
- Incremento respecto al primer semestre de 2024: doble dígito (era 6,9%)
El aumento de vacancia en bodegas flex se explica por la entrada de nuevos proyectos en diversos submercados de la Región Metropolitana, incluyendo:
- Icenter Sur
- Workcenter 3
- Metalparcenter
- Primepark 3
- BSL
Entre enero y junio se sumaron 68.383 m² al stock, expandiendo la oferta y generando más disponibilidad para arrendar.
- Factores que impulsan la inversión en bodegas flex
Según Rosario Meneses, la atracción por este segmento responde a:
- Altos precios de renta, que hacen rentable la inversión en arriendo.
- Mayor disponibilidad de suelo, en comparación con el sector tradicional de bodegas.
- Accesibilidad para inmobiliarias más pequeñas, dado que requieren menor capital que los proyectos premium.
Estos factores explican por qué la inversión en bodegas flex ha crecido y refleja la evolución del mercado de bodegas hacia soluciones más flexibles y adaptables a nuevos desafíos de distribución.
| Segmento | Vacancia | Superficie disponible | Tendencia |
|---|---|---|---|
| Clase A | 2,7% | 69.729 m² | Demanda creciente |
| Clase B | 7,5% | 224.528 m² | Desocupación |
| Flex | 14,5% | 219.673 m² | Expansión de oferta |
Los datos muestran que mientras los activos modernos atraen ocupación estable, los tradicionales enfrentan un reacomodo de la demanda. Esto abre oportunidades para desarrolladores que busquen renovar o reconvertir bodegas clase B, así como para inversionistas que quieran capitalizar la modernización logística.
Proyecciones y perspectivas del mercado de bodegas
El stock total de bodegas flex en construcción alcanza actualmente 206.359 m², lo que llevará el inventario a más de 1,7 millones de m². Al mismo tiempo, la construcción de bodegas premium continúa dominando el pipeline, reforzando la tendencia hacia espacios modernos y eficientes.
El mercado se perfila hacia un equilibrio entre oferta y demanda, donde los operadores priorizan la calidad y la funcionalidad de los activos. La combinación de bodegas premium y flex permite a las empresas adaptarse a las exigencias del comercio electrónico, logística de última milla y operaciones automatizadas.
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El informe de Cushman & Wakefield confirma que el mercado de bodegas en Chile está en transformación. Las bodegas clase B enfrentan desafíos por su menor competitividad, mientras que las premium y flex reflejan el crecimiento y la modernización del sector.
Para los inversionistas y desarrolladores, el mensaje es claro: los espacios eficientes, flexibles y sustentables ofrecen mayor retorno y proyección a largo plazo, mientras que los activos tradicionales requieren renovación o estrategias adaptadas a la demanda actual.
El dinamismo observado en los primeros seis meses del año refuerza la importancia de monitorear la vacancia, la absorción neta y la construcción en curso, elementos clave para anticipar oportunidades de inversión y asegurar la competitividad del mercado en Chile.
