Crecen los locales vacíos en Buenos Aires y se profundiza la crisis comercial
El panorama del comercio minorista en la Ciudad de Buenos Aires continúa deteriorándose. Un reciente informe de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC), correspondiente al bimestre mayo-junio de 2025, muestra un aumento significativo en la cantidad de locales comerciales vacíos en las principales zonas comerciales porteñas. En total, se detectaron 238 locales en situación de cierre, en venta o en alquiler, cifra que representa un incremento del 40% respecto al mismo período del año anterior, cuando se habían contabilizado 170 unidades en iguales condiciones.
Este repunte de locales desocupados no solo refleja el impacto acumulado de la crisis económica que afecta a los consumidores y al ecosistema empresarial, sino también las transformaciones profundas en los hábitos de consumo y el modelo de negocio del comercio urbano.
Tendencia ascendente y señales de alarma
El informe, elaborado desde hace más de una década por la CAC, se ha convertido en una herramienta clave para monitorear la salud del comercio urbano en Buenos Aires. El dato más preocupante no es solo el aumento interanual del 40%, sino también el crecimiento interbimestral: entre marzo y abril de 2025 se habían registrado 212 locales vacíos, lo que indica un alza del 12,3% en apenas dos meses.
Vea también: John Foos se reinventa con su primera colección de indumentaria urbana
Esta dinámica, persistente en el tiempo, deja en evidencia una fragilidad estructural en el tejido comercial, golpeado por múltiples factores que combinan lo coyuntural —como la inflación o la recesión— con lo estructural, como la digitalización acelerada y el cambio en las preferencias de los consumidores.
El relevamiento de la CAC se centra en las principales arterias comerciales de la ciudad, entre ellas las avenidas Corrientes, Santa Fe, Rivadavia, Córdoba, Cabildo, Pueyrredón y la peatonal Florida. Si bien el aumento de locales vacíos es una tendencia general, el informe muestra comportamientos diferenciados según la zona.
En algunas avenidas como Cabildo, Corrientes, Santa Fe, Avellaneda y Pueyrredón se registraron leves mejoras en la tasa de ocupación, lo que podría interpretarse como una recuperación puntual o una mayor flexibilidad en los valores locativos que permitió la llegada de nuevos inquilinos. Sin embargo, en otros corredores emblemáticos como Córdoba, Rivadavia y especialmente Florida —considerada históricamente un símbolo del comercio porteño—, el retroceso fue notorio.
La peatonal Florida, en particular, atraviesa una etapa crítica. Durante décadas fue uno de los puntos más concurridos por locales y turistas, con un alto nivel de tránsito peatonal y una oferta comercial variada. Pero desde la pandemia y con la consolidación del trabajo remoto, muchas oficinas que generaban circulación dejaron de operar presencialmente, lo que redujo drásticamente el flujo de potenciales compradores. Sumado a eso, la inseguridad y la competencia del comercio informal contribuyen a su deterioro.
Al analizar la composición del stock de locales vacíos, el estudio muestra que el número de unidades en alquiler descendió un 4,3% respecto al bimestre anterior, aunque la comparación interanual indica un aumento del 18,9%. En tanto, los locales en venta se mantuvieron sin variaciones respecto a marzo-abril, pero en términos anuales se registró una suba del 37,5%.
Estos datos revelan dos fenómenos complementarios. Por un lado, una parte de los propietarios parece resignada a mantener los inmuebles en venta ante la imposibilidad de encontrar inquilinos con capacidad de pago. Por otro, la rotación de negocios sigue siendo elevada, lo que indica que abrir un local ya no garantiza viabilidad a largo plazo y que los proyectos comerciales encuentran mayores dificultades para sostenerse más allá de los primeros meses.
Desde las entidades empresarias y cámaras sectoriales se reconoce que la problemática tiene múltiples causas, muchas de ellas interconectadas. Uno de los principales factores es la inflación sostenida, que deteriora el poder adquisitivo y limita el consumo. Las familias ajustan sus gastos y priorizan necesidades básicas, lo que impacta directamente en el comercio no esencial, como indumentaria, calzado, decoración o tecnología.
La recesión también juega un rol clave. La incertidumbre económica, los altos costos operativos —especialmente en servicios, alquileres y cargas laborales— y la presión tributaria generan un entorno desfavorable para emprender o mantener un negocio minorista.
Otro elemento determinante es la transformación en los hábitos de compra. El auge del comercio electrónico, que se potenció durante la pandemia, ha modificado el ecosistema comercial. Los consumidores valoran cada vez más la comodidad, la variedad y los precios del canal online, y relegan las visitas presenciales a tiendas físicas. Plataformas como Mercado Libre, Tiendanube o redes sociales como Instagram y TikTok se han convertido en puntos de venta alternativos, especialmente para emprendedores y marcas independientes.
Además, los nuevos consumidores —especialmente los más jóvenes— valoran experiencias y servicios que no siempre están disponibles en locales tradicionales. La falta de adaptación a estas nuevas demandas, sumada a la baja inversión en tecnología y renovación de espacios, deja a muchos comercios fuera del radar.
el rol del estado y la necesidad de políticas públicas
En este escenario, los actores del sector comercial reclaman medidas concretas por parte del Estado para revertir la tendencia. Entre las propuestas más mencionadas se encuentran la reducción de la carga impositiva, el acceso a líneas de crédito a tasas razonables, la simplificación de trámites para habilitaciones, y la promoción de polos comerciales a través de incentivos y mejoras urbanas.
También se plantea la necesidad de políticas que fortalezcan la seguridad en zonas comerciales, modernicen el espacio público y favorezcan la movilidad peatonal y el acceso a servicios. El Estado puede jugar un papel articulador para generar sinergias entre comerciantes, desarrolladores inmobiliarios, bancos y startups tecnológicas.
A pesar del panorama adverso, algunos analistas coinciden en que esta crisis puede abrir oportunidades para una reconversión del comercio minorista. La clave estaría en apostar a modelos híbridos que combinen la atención personalizada de los locales físicos con la eficiencia y alcance del mundo digital.
El desarrollo de experiencias de compra diferenciales, la oferta de productos únicos, el uso de tecnología para mejorar la gestión del negocio y la colaboración entre marcas pueden ser estrategias eficaces para revalorizar la presencia física y captar la atención de nuevos públicos.
Además, la caída de precios en alquileres comerciales podría abrir espacio para emprendedores o marcas emergentes que antes no podían ingresar a ciertas zonas. Con creatividad, alianzas estratégicas y una lectura precisa del contexto, es posible imaginar un nuevo ciclo de recuperación comercial en Buenos Aires.
Vea también: La reinvención del Buenos Aires Design en Recoleta como nuevo polo comercial
El aumento del 40% en la cantidad de locales vacíos en la Ciudad de Buenos Aires es una señal de alarma que no puede ser ignorada. Si bien la problemática tiene causas estructurales y coyunturales, también plantea el desafío de repensar el modelo comercial urbano en un contexto de cambio constante.
La reactivación del comercio local dependerá tanto de decisiones macroeconómicas como de la capacidad del sector para adaptarse a los nuevos tiempos. Tecnología, innovación, colaboración y políticas públicas efectivas serán claves para revertir esta tendencia y construir un ecosistema comercial más resiliente, diverso y sostenible.
