Cencosud enfrenta disputas en Argentina por terrenos de dos malls estratégicos
La compañía chilena Cencosud, uno de los mayores conglomerados de retail de Latinoamérica, vuelve a estar en el centro de la escena en Argentina. A pesar de que este país ha sido, desde los primeros pasos de la firma ligada a la familia Paulmann, su segundo mercado en importancia después de Chile, los conflictos legales y las tensiones con las autoridades estatales han puesto bajo la lupa dos de sus centros comerciales más relevantes: Portal Palermo, en la Ciudad de Buenos Aires, y un proyecto inmobiliario en San Isidro que lleva años paralizado.
La situación actual no solo refleja la compleja relación de las empresas extranjeras con el marco regulatorio argentino, sino también los desafíos de operar en un contexto donde las decisiones políticas y económicas pueden modificar de manera drástica los planes de inversión a largo plazo.
UN MERCADO CLAVE PERO VOLÁTIL
Desde hace más de tres décadas, Cencosud apostó fuertemente por Argentina, incluso en épocas de hiperinflación y crisis cambiarias que golpearon su rentabilidad. El grupo diversificó su negocio al otro lado de la cordillera, con un foco en supermercados —Jumbo y Disco— y una red de más de 20 centros comerciales.
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Sin embargo, el sector inmobiliario comercial en Argentina presenta particularidades: gran parte de los terrenos donde se desarrollan malls y shoppings tiene origen en convenios con el Estado. Esa característica ha derivado en disputas sobre concesiones, renovaciones de contratos y venta de inmuebles, como ocurre actualmente con Cencosud.
PORTAL PALERMO: UN SHOPPING EMBLEMÁTICO EN JAQUE
El primer conflicto se centra en Portal Palermo, inaugurado en 1996. Ubicado en la intersección de la avenida Bullrich y la calle Cerviño, el complejo incluye un hipermercado Jumbo, un Easy y más de 40 locales comerciales. La compañía lo describe como un activo estratégico, situado en una zona de clase media consolidada y con gran afluencia de público.
El terreno donde se levanta este mall pertenece al Ejército argentino. Se trata de un predio de más de 44 mil metros cuadrados, de los cuales 27 mil están en arriendo a Cencosud. El contrato original, firmado en 1994 con el Ministerio de Defensa, contemplaba una concesión por 20 años con la obligación de restaurar un edificio histórico vecino: el Gran Pabellón Central de la Exposición Internacional Ferroviaria y de Transporte, construido en 1910.
El incumplimiento de esa cláusula derivó en una batalla legal que se extendió por años. En 2022, la Corte Suprema argentina falló a favor del Estado, obligando a Cencosud a realizar la restauración patrimonial del inmueble, declarado monumento histórico en 2010. Actualmente, la compañía asegura que se encuentra en la etapa final de dichas obras.
A esto se suma un nuevo escenario. En agosto de 2024, la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) —entidad encargada de gestionar los activos estatales— resolvió iniciar un proceso de venta del terreno donde se ubica el shopping. Amparada en una cláusula especial que habilitaba la comercialización en cualquier momento, la agencia abrió la puerta a una eventual subasta pública.
El convenio firmado entre la AABE y Cencosud estipula que la empresa deberá desocupar el predio en diciembre de 2026, lo que deja en incertidumbre el futuro del mall. De concretarse la venta, el valor del terreno podría alcanzar cifras récord debido a su ubicación estratégica en Palermo, uno de los barrios más dinámicos de la capital argentina.
Este paso responde a la política del gobierno de Javier Milei, que busca desprenderse de activos considerados “innecesarios” para el Estado y obtener recursos mediante su venta. Aunque desde Cencosud no se ha emitido una declaración oficial, la noticia genera preocupación entre los locatarios y consumidores que frecuentan Portal Palermo.
SAN ISIDRO: UNA DÉCADA DE LITIGIOS
El segundo frente abierto para Cencosud en Argentina se sitúa en San Isidro, una de las zonas más exclusivas del Gran Buenos Aires. Allí, la compañía proyectaba desde hace casi diez años desarrollar un complejo inmobiliario que combinara espacios comerciales, residenciales y de entretenimiento.
No obstante, el plan quedó trabado por conflictos judiciales y objeciones de la AABE, que también es parte de este litigio. El caso refleja cómo las demoras en autorizaciones y disputas sobre la titularidad de terrenos pueden frenar inversiones multimillonarias en el país vecino.
Para la firma chilena, mantener inmovilizado un terreno de alto valor estratégico durante tantos años representa no solo un costo financiero, sino también una oportunidad perdida frente a competidores que han continuado expandiéndose en el área metropolitana de Buenos Aires.
LA IMPORTANCIA DE ARGENTINA PARA CENCOSUD
A pesar de estas dificultades, Argentina sigue siendo un mercado central para la estrategia de Cencosud. La compañía administra en el país supermercados, tiendas de mejoramiento del hogar, centros comerciales y servicios financieros.
Según analistas del sector, el negocio de los shoppings representa un pilar complementario al retail alimenticio, ya que le permite diversificar ingresos a través de arriendos comerciales y proyectos inmobiliarios. Sin embargo, los problemas legales en Portal Palermo y San Isidro demuestran la vulnerabilidad de estas operaciones cuando dependen de terrenos estatales y de decisiones políticas cambiantes.
En comparación con otros mercados donde opera, como Colombia, Perú o Brasil, la exposición de Cencosud en Argentina siempre ha estado marcada por mayor incertidumbre. Aun así, la empresa ha optado por no retirarse, sino más bien adaptarse y buscar soluciones, lo que refleja su visión de largo plazo.
El desenlace de estos conflictos podría marcar un antes y un después en la presencia de Cencosud en Argentina. Si la subasta del terreno de Portal Palermo se concreta, la compañía perdería uno de sus malls más emblemáticos. Al mismo tiempo, el litigio en San Isidro sigue sin una resolución clara que le permita avanzar con su plan de desarrollo.
Para el gobierno argentino, el caso se enmarca en una estrategia más amplia de optimización de recursos estatales. Para Cencosud, en cambio, está en juego la continuidad de proyectos que le han permitido consolidar su marca en un mercado altamente competitivo.
La falta de certezas jurídicas y la exposición a cambios normativos se han convertido en factores que desalientan nuevas inversiones extranjeras en Argentina. Lo que ocurra con Cencosud servirá como un test para medir el grado de seguridad y estabilidad que ofrece el país a los conglomerados internacionales interesados en su mercado.
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Cencosud enfrenta en Argentina dos disputas que simbolizan las tensiones entre las necesidades fiscales del Estado y la planificación empresarial de largo plazo. Portal Palermo y el proyecto en San Isidro se han transformado en puntos críticos de su estrategia en el país, donde el conglomerado chileno mantiene una fuerte apuesta pese a las dificultades.
El resultado de estos procesos no solo impactará en la compañía, sino también en el ecosistema comercial y en la percepción de inversores extranjeros sobre las reglas del juego en Argentina. Mientras tanto, la firma ligada a la familia Paulmann sigue operando con cautela, a la espera de que los tribunales y el propio mercado definan el rumbo de sus activos más disputados.
