Unicentro, Santafé y Andino encabezan el ranking de los centros comerciales con mayor gasto operativo en Bogotá, los centros comerciales de Bogotá enfrentan una nueva realidad marcada por operaciones cada vez más complejas, mayores exigencias de los consumidores y la necesidad constante de invertir en infraestructura, tecnología y experiencias. Según publica Mall & Retail. Así lo revela el más reciente Mapa de Centros Comerciales Bogotá 2026, un informe que muestra cómo los principales complejos comerciales de la capital incrementaron significativamente sus gastos durante el último año para mantener su competitividad en un mercado en constante transformación.
De acuerdo con el estudio, los 23 centros comerciales analizados registraron gastos operativos por más de $506.000 millones durante 2025, lo que representa un crecimiento cercano al 10 % frente al año anterior. La cifra evidencia la magnitud económica de una industria que ha evolucionado más allá de la administración inmobiliaria para convertirse en un ecosistema que integra comercio, entretenimiento, gastronomía, servicios, cultura, movilidad y experiencias para millones de visitantes.
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Los costos operativos siguen creciendo en los grandes complejos comerciales
El informe muestra que el gasto promedio por centro comercial superó los $22.000 millones durante 2025. Sin embargo, detrás de ese promedio existen diferencias significativas entre los activos de gran escala, los centros comerciales premium y aquellos de menor tamaño.
Dentro de estos gastos se incluyen inversiones relacionadas con seguridad, mantenimiento, aseo, servicios públicos, administración de zonas comunes, tecnología, mercadeo, seguros, adecuaciones físicas y conservación de infraestructura.
La creciente competencia entre centros comerciales ha obligado a los operadores a destinar mayores recursos para modernizar espacios, mejorar la experiencia de los visitantes y atraer nuevas marcas, convirtiendo el gasto operativo en un factor estratégico para garantizar la sostenibilidad del negocio.
Unicentro Bogotá lidera el gasto total del sector
El centro comercial que registró la mayor inversión operativa durante 2025 fue Unicentro Bogotá, con gastos que alcanzaron los $56.331 millones.
Esta cifra representa el 11,1 % del total analizado y consolida al tradicional complejo comercial como el activo con mayor desembolso operativo de la capital.
El crecimiento de sus gastos fue de 16,1 % frente al año anterior, impulsado principalmente por un ambicioso plan de adecuaciones y mantenimiento que demandó inversiones superiores a los $9.000 millones.
Entre las principales obras ejecutadas se destacan la renovación de cubiertas, trabajos de impermeabilización, mejoras en zonas logísticas, instalación de nuevas áreas verdes, modernización de accesos y adecuaciones comerciales destinadas a nuevas marcas internacionales.
Estas inversiones reflejan la estrategia de actualización permanente que caracteriza a uno de los centros comerciales más emblemáticos del país.
Santafé mantiene una operación de gran escala
En la segunda posición aparece Centro Comercial Santafé, que reportó gastos operativos por $51.037 millones durante 2025.
El resultado representa el 10,1 % del total estudiado y refleja la complejidad que implica administrar uno de los centros comerciales más grandes de Colombia.
Su crecimiento anual fue de 10,6 %, impulsado principalmente por los altos requerimientos asociados al mantenimiento de grandes superficies, la operación de parqueaderos, los sistemas de seguridad, la gestión de zonas comunes y la atención de millones de visitantes que recorren el complejo cada año.
El desempeño de Santafé confirma que los grandes centros comerciales funcionan hoy como organizaciones empresariales altamente sofisticadas, cuya gestión exige estructuras operativas comparables a las de grandes compañías de servicios.
Andino registra el mayor crecimiento entre los líderes
La tercera posición fue ocupada por Centro Comercial Andino, con gastos que alcanzaron los $43.739 millones.
Aunque su superficie es considerablemente menor que la de otros complejos de gran formato, su posicionamiento premium y los altos estándares de servicio explican una estructura de costos significativamente elevada.
Lo más destacado es que Andino registró el mayor incremento entre los principales actores del sector, con un crecimiento de 50,5 % frente al año anterior.
Este aumento está directamente relacionado con las inversiones realizadas dentro de su plan de modernización, que contempla la transformación de espacios gastronómicos, nuevas áreas comerciales y proyectos orientados a fortalecer la experiencia de los visitantes.
Las inversiones incluyen la renovación de la plazoleta de comidas, la creación de nuevos espacios culturales y la adecuación de áreas destinadas a marcas de alto perfil, iniciativas que buscan fortalecer su posicionamiento dentro del segmento premium.
Tres gigantes concentran casi un tercio del gasto total
Los resultados del estudio muestran una importante concentración de recursos en los principales actores del mercado.
Unicentro, Santafé y Andino acumularon conjuntamente más de $151.000 millones en gastos operativos durante 2025, equivalentes a cerca del 30 % del total registrado por los 23 centros comerciales analizados.
La concentración es aún más evidente al observar los diez primeros lugares del ranking, que reúnen aproximadamente el 69 % de los gastos totales de la muestra.
Esta situación demuestra cómo los grandes complejos comerciales continúan liderando las inversiones necesarias para mantener sus niveles de competitividad y atraer visitantes en un entorno donde la experiencia se ha convertido en un factor diferencial.
El gasto por metro cuadrado ofrece otra perspectiva
Más allá de los gastos totales, el estudio incorpora una métrica que permite analizar la intensidad operativa de cada centro comercial: el gasto por metro cuadrado.
Bajo este indicador, el liderazgo cambia de manera significativa.
Andino ocupa el primer lugar con un gasto de $1,94 millones por metro cuadrado durante 2025, una cifra que supera ampliamente al resto de los activos evaluados.
Este resultado refleja no solo las inversiones asociadas a sus proyectos de modernización, sino también el alto nivel de exigencia que implica operar un centro comercial orientado al segmento premium.
La combinación de ubicación estratégica, marcas exclusivas, estándares de servicio elevados y constante renovación física incrementa considerablemente el costo operativo por cada metro administrado.
Unicentro combina escala e intensidad operativa
El segundo lugar en gasto por metro cuadrado corresponde nuevamente a Unicentro Bogotá, con $1,21 millones por metro cuadrado.
Este resultado es particularmente relevante porque demuestra que el complejo no solo lidera en gastos absolutos, sino que también presenta una elevada intensidad operativa por área administrada.
Las importantes inversiones en mantenimiento y adecuación realizadas durante el último año explican parte del comportamiento de este indicador.
La combinación entre gran tamaño y altos niveles de inversión convierte a Unicentro en uno de los activos comerciales más robustos y complejos de administrar en el país.
El Retiro destaca entre los centros comerciales premium
La tercera posición en gasto por metro cuadrado fue para Centro Comercial El Retiro, con $1,18 millones por metro cuadrado.
Aunque sus gastos totales fueron significativamente menores frente a los líderes del ranking, este indicador demuestra que los centros comerciales de menor tamaño también pueden registrar altos niveles de intensidad operativa.
Factores como la ubicación, el perfil de los visitantes, la mezcla comercial y las exigencias del segmento premium contribuyen a generar estructuras de costos superiores por cada metro cuadrado disponible.
El caso de El Retiro evidencia que el tamaño ya no es el único factor determinante para evaluar la complejidad de una operación comercial.
Los centros comerciales evolucionan hacia plataformas urbanas
El análisis del Mapa de Centros Comerciales Bogotá 2026 confirma una transformación profunda en el modelo de negocio de estos activos.
Durante años, la gestión de un centro comercial estuvo enfocada principalmente en la administración de espacios comerciales y la generación de tráfico de visitantes.
Hoy la realidad es muy diferente.
Los complejos comerciales funcionan como verdaderas plataformas urbanas donde convergen consumo, entretenimiento, gastronomía, cultura, servicios, movilidad y experiencias diseñadas para diferentes públicos.
Esta evolución obliga a realizar inversiones permanentes en infraestructura, tecnología, sostenibilidad, accesibilidad y renovación de espacios para responder a las nuevas expectativas de los consumidores.
La experiencia se convierte en la principal inversión
Para los expertos del sector, los gastos operativos ya no deben interpretarse únicamente como una carga financiera.
Cada vez más representan una inversión destinada a fortalecer la competitividad y relevancia de los centros comerciales frente a un consumidor que busca experiencias más completas y diferenciadas.
Las remodelaciones, la incorporación de nuevas marcas, los espacios gastronómicos innovadores, las zonas culturales y las mejoras tecnológicas forman parte de una estrategia más amplia orientada a mantener la preferencia de los visitantes.
En este contexto, los centros comerciales que logren combinar infraestructura moderna, experiencias memorables y una oferta comercial atractiva serán los que mejor posicionados estarán para afrontar los desafíos de los próximos años.
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Un sector que sigue transformándose
Los resultados del estudio muestran que la industria de centros comerciales en Bogotá atraviesa una etapa de evolución constante.
La creciente sofisticación de las operaciones, el aumento de las inversiones y la transformación de los espacios comerciales en centros de experiencias confirman que el sector continuará destinando importantes recursos para mantenerse vigente en un mercado cada vez más competitivo.
Unicentro, Santafé y Andino lideran actualmente esta dinámica, pero el desafío será común para toda la industria: seguir innovando, renovándose y generando valor para visitantes, comerciantes y marcas en un entorno donde la experiencia del consumidor se ha convertido en el principal activo estratégico.
