Gigantes chilenos del retail se disputan Colombia, Parque Arauco gana en productividad y Mallplaza domina en ocupación, el mercado de centros comerciales en Colombia vive una nueva etapa de competencia estratégica. Según publica Mall & Retail. Ya no basta con tener los activos más grandes, registrar altos niveles de tráfico o sumar metros cuadrados arrendables. El verdadero diferencial empieza a definirse en la capacidad de transformar cada metro cuadrado en productividad, ingresos sostenibles y eficiencia operativa.
En ese escenario, los dos grandes operadores chilenos con presencia relevante en el país Parque Arauco y Mallplaza cerraron el primer trimestre de 2026 con resultados positivos, aunque con fortalezas claramente distintas. Ambos avanzan, ambos crecen y ambos consolidan su apuesta por Colombia como uno de sus mercados estratégicos en América Latina. Sin embargo, las cifras muestran que están compitiendo desde modelos diferentes.
Por un lado, Mallplaza evidencia una plataforma robusta, con mayor escala física, altos niveles de ocupación y un crecimiento importante en ventas de los locatarios. Por el otro, Parque Arauco demuestra una capacidad superior para convertir sus activos en ingresos inmobiliarios, productividad por metro cuadrado y generación de NOI (Net Operating Income).
La comparación entre ambos operadores resulta especialmente relevante porque sus portafolios tienen presencia en algunas de las principales ciudades del país: Bogotá, Barranquilla, Cali, Cartagena, Pereira, Bucaramanga, Bello, Soacha, Manizales y Sopó. Pero más allá de la cobertura geográfica, lo que verdaderamente destaca es la forma en que cada compañía está construyendo valor dentro de un mercado comercial que se vuelve cada vez más competitivo y exigente.
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El nuevo mapa competitivo de los centros comerciales
Durante años, el negocio de los centros comerciales estuvo marcado principalmente por la expansión física. Tener más metros cuadrados significaba, en teoría, más ingresos, más tráfico y más relevancia comercial.
Hoy la lógica cambió.
La evolución del consumidor, el crecimiento del comercio electrónico, la transformación de las experiencias de compra y la necesidad de mejorar la rentabilidad inmobiliaria han modificado las reglas del juego.
Ahora, el mercado mide:
- Productividad por metro cuadrado.
- Capacidad de monetización.
- Eficiencia operativa.
- Conversión de tráfico en ventas.
- Generación de NOI.
- Calidad del mix comercial.
Y justamente ahí aparece la diferencia entre Parque Arauco y Mallplaza.
Mallplaza: más escala y mayor ocupación
Mallplaza cerró el primer trimestre de 2026 con un GLA consolidado en Colombia de 280.525 metros cuadrados, superior al ABL de Parque Arauco, que alcanzó 257.500 metros cuadrados.
Desde la perspectiva de tamaño, Mallplaza tiene la plataforma más grande entre los dos operadores.
Además, mostró fortalezas claras en tráfico y ocupación.
El flujo de visitantes llegó a 11,7 millones de personas, con un crecimiento de 2,5% frente al mismo periodo del año anterior.
La ocupación alcanzó 97,1%, mejorando 50 puntos básicos frente a 2025.
Estos indicadores muestran una operación comercial saludable, con activos capaces de atraer consumidores y mantener altos niveles de utilización de área.
En ventas, Mallplaza también mostró un desempeño sólido:
- Las ventas totales crecieron 12,9%.
- Pasaron de $492.979 millones a $556.373 millones.
El crecimiento confirma que los centros comerciales del operador siguen siendo relevantes para el consumidor colombiano.
Sin embargo, la gran debilidad aparece en la captura de valor inmobiliario.
El reto de Mallplaza: monetizar mejor su éxito comercial
Aunque las ventas de los locatarios crecieron casi 13%, los ingresos inmobiliarios de Mallplaza aumentaron solo 3,6%.
Esa brecha revela uno de los mayores desafíos del negocio actual de centros comerciales: lograr que el crecimiento del comercio se traduzca realmente en mayores ingresos para el operador.
Los ingresos totales en Colombia llegaron a cerca de $68.000 millones, mientras el ingreso mensual por metro cuadrado cayó alrededor de 1%.
Además:
- El EBITDA creció apenas 0,5%.
- El margen EBITDA pasó de 73,3% a 71,1%.
La lectura es clara.
Mallplaza tiene activos dinámicos y comerciales fuertes, pero todavía enfrenta dificultades para convertir completamente ese desempeño en rentabilidad inmobiliaria.
El problema no está en el tráfico ni en las ventas.
El reto está en monetizar mejor el valor que ya generan los locatarios.
NQS: el corazón de Mallplaza en Colombia
Dentro del portafolio colombiano, Mallplaza NQS se consolidó como el activo más importante del grupo.
Con 83.696 m² de GLA y 100% de propiedad, es el centro comercial más grande del operador en el país.
Además:
- Registró ocupación de 97,5%.
- Generó ingresos por $21.395 millones.
- Alcanzó ventas por $162.589 millones.
- Creció 13,9% en ventas.
- Aumentó 11,1% en ingresos.
NQS representa la principal plataforma de escala de Mallplaza en Colombia y confirma la importancia estratégica de Bogotá dentro de la operación del grupo chileno.
Es el activo que concentra el mayor peso económico del portafolio y funciona como motor principal de generación de ingresos.
Buenavista: el activo más productivo de Mallplaza
Si NQS lidera por tamaño, Mallplaza Buenavista sobresale por productividad comercial.
Ubicado en Barranquilla, este centro comercial registró ventas mensuales por metro cuadrado de $1.034.988, el indicador más alto del portafolio colombiano del operador.
Además:
- Alcanzó ocupación de 98,9%.
- Registró ventas trimestrales por $156.092 millones.
- Creció 13,8% en ventas.
El dato más relevante es que Buenavista logró acercarse a las ventas absolutas de NQS pese a tener menor área arrendable.
Eso demuestra una productividad comercial extraordinaria.
Sin embargo, nuevamente aparece la debilidad inmobiliaria:
El ingreso mensual por metro cuadrado cayó ligeramente hasta $81.784.
Es decir, el activo vende mucho, pero todavía tiene margen para capturar mejor ese valor en términos de ingresos inmobiliarios.
Cartagena: alta monetización, pero señales de presión
Mallplaza Cartagena tuvo uno de los desempeños más complejos del trimestre.
Por un lado:
- Fue el activo con mayor ingreso mensual por metro cuadrado del portafolio.
- Alcanzó $109.059 por m².
- Mantuvo ocupación de 97%.
Pero al mismo tiempo:
- Sus ventas mensuales por m² cayeron 4,2%.
- Sus ingresos mensuales por m² retrocedieron 11,4%.
Aunque sigue siendo eficiente en monetización inmobiliaria, el activo empieza a mostrar señales de presión en productividad y rentas.
Cali y Manizales: crecimiento moderado
Mallplaza Cali y Mallplaza Manizales mantuvieron un desempeño positivo, aunque con indicadores más moderados.
Cali:
- Vendió $100.727 millones.
- Creció 14,2%, el mayor incremento porcentual del grupo.
- Registró ventas mensuales por m² de $548.236.
Manizales:
- Creció 11,9% en ventas.
- Aumentó 2,4% en ingresos.
- Alcanzó ocupación de 95,9%.
Ambos activos muestran estabilidad, aunque todavía tienen espacio para mejorar productividad por metro cuadrado.
Parque Arauco: menos metros, más productividad
Mientras Mallplaza lidera en escala y ocupación, Parque Arauco sobresale por eficiencia y capacidad de monetización.
Con menos área arrendable total, el operador chileno logró superar a Mallplaza en ventas, ingresos y productividad.
Durante el primer trimestre de 2026:
- Registró ventas de locatarios por $594.561 millones.
- Superó los $556.373 millones de Mallplaza.
- Alcanzó ingresos por $81.366 millones.
- Superó ampliamente los cerca de $68.000 millones de Mallplaza.
Todo esto con menos metros cuadrados.
Ese dato resume la principal diferencia estratégica entre ambos operadores.
Parque Arauco genera más valor económico por metro cuadrado.
Productividad superior por metro cuadrado
En ventas mensuales por metro cuadrado, Parque Arauco alcanzó:
$997.790 por m².
Mallplaza, en comparación, registró:
$775.855 por m².
La diferencia también aparece en ingresos mensuales por metro cuadrado:
- Parque Arauco: $118.485.
- Mallplaza: cerca de $84.568.
Además:
- Parque Arauco creció 8,4% en ingresos por m².
- Mallplaza retrocedió cerca de 1%.
El operador chileno demuestra una estructura mucho más eficiente para convertir el desempeño comercial en rentabilidad inmobiliaria.
NOI: la gran ventaja de Parque Arauco
Uno de los indicadores más importantes del trimestre fue el NOI.
Parque Arauco:
- Creció 15,1% en NOI.
- Mejoró el margen NOI de 83,3% a 86,7%.
Estos resultados muestran una operación inmobiliaria altamente eficiente.
No solo vende más por metro cuadrado, sino que además convierte mejor esos ingresos en rentabilidad operativa.
La principal debilidad del operador está en ocupación.
Su nivel consolidado llegó a 94,3%, inferior al 97,1% de Mallplaza.
Eso significa que todavía existen oportunidades de estabilización comercial en algunos activos.
Parque La Colina: el activo estrella
Dentro del portafolio colombiano, Parque La Colina se consolidó como el principal activo de Parque Arauco.
Con 63.000 m² de ABL:
- Alcanzó ventas por $223.706 millones.
- Generó ingresos por $30.021 millones.
- Registró NOI por $29.768 millones.
- Alcanzó ocupación de 99,7%.
- Logró margen NOI de 99,2%.
La Colina no solo es el activo más importante del operador en Colombia, sino uno de los centros comerciales más productivos y eficientes del país.
Titán Plaza: pequeño, pero extremadamente rentable
Titán Plaza representa uno de los casos más interesantes del mercado.
Aunque dentro del portafolio reportado de Parque Arauco tiene solo 13.500 m², logró:
- Ocupación de 100%.
- Ventas por $42.176 millones.
- Crecimiento de 25,1%.
- Ingreso mensual por m² de $210.378.
Ese indicador lo convierte en el activo más eficiente del portafolio en monetización por metro cuadrado.
Parque Alegra: el activo de mayor crecimiento
Parque Alegra mostró la recuperación más fuerte del grupo:
- Ventas crecieron 20,7%.
- Ingresos aumentaron 20,9%.
- NOI avanzó 57,1%.
Sin embargo, su ocupación fue de 84,9%, la más baja del portafolio.
Eso demuestra que todavía enfrenta desafíos de estabilización comercial pese a su fuerte crecimiento.
Una competencia que ya no se define por tamaño
El primer trimestre de 2026 deja una conclusión contundente:
La competencia entre operadores de centros comerciales ya no se mide únicamente por cantidad de metros cuadrados.
Ahora el verdadero diferencial está en:
- Productividad.
- Monetización.
- Eficiencia operativa.
- Rentabilidad por metro cuadrado.
- Capacidad de transformar tráfico en ingresos sostenibles.
Mallplaza tiene una plataforma robusta, activos grandes y altos niveles de ocupación.
Parque Arauco, en cambio, demuestra una operación más eficiente y rentable desde la perspectiva inmobiliaria.
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El futuro del retail inmobiliario en Colombia
Los resultados de ambos operadores también muestran que el mercado colombiano sigue siendo estratégico para las compañías chilenas.
El consumo continúa activo, los centros comerciales mantienen relevancia y las marcas siguen apostando por espacios físicos.
Pero el negocio está evolucionando.
El operador que logre combinar:
- alta ocupación,
- fuerte productividad,
- ingresos sostenibles,
- y eficiencia operativa,
tendrá ventaja competitiva en la próxima etapa del retail inmobiliario.
Por ahora, Parque Arauco parece liderar en productividad y monetización.
Mallplaza, en cambio, tiene el reto de convertir su gran escala comercial en una rentabilidad inmobiliaria más eficiente.
La carrera entre ambos apenas comienza.
