Ciudades intermedias, el nuevo motor del desarrollo comercial en Colombia. Según publica Mall & Retail, durante décadas, el crecimiento del sector de centros comerciales en Colombia estuvo fuertemente concentrado en las cinco grandes capitales del país: Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y Cartagena. Estas ciudades fueron el epicentro del consumo, el destino natural de la inversión inmobiliaria y el escenario principal de las grandes marcas internacionales. Sin embargo, el panorama está cambiando. Hoy, las ciudades intermedias emergen como los nuevos polos de desarrollo urbano, económico y comercial, configurando un mapa más equilibrado y prometedor para el futuro del retail colombiano.
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Un nuevo paradigma urbano y económico
El cambio no es casual. Indicadores recientes como el Índice de Ciudades Modernas (ICM) del Departamento Nacional de Planeación (DNP) y el Índice de Competitividad de Ciudades (ICC) del Consejo Privado de Competitividad muestran que el liderazgo urbano ya no depende exclusivamente del tamaño o la densidad poblacional, sino de factores como la gestión institucional, la innovación tecnológica, la sostenibilidad ambiental y la calidad de vida.
Ciudades como Manizales, Floridablanca, Tunja, Montería, Cúcuta, Pasto, Villavicencio e Ibagué se están posicionando como protagonistas en esta nueva dinámica. Estas urbes han fortalecido su infraestructura, diversificado su economía y desarrollado entornos favorables para la inversión, especialmente en el sector de los centros comerciales.
De acuerdo con el ICM 2025, el promedio nacional se ubica en 47,9 puntos sobre 100, pero Manizales y Floridablanca superan los 70 puntos, destacándose por sus avances en sostenibilidad y digitalización. A su vez, el ICC confirma que Tunja y Manizales son las ciudades intermedias más competitivas fuera del eje tradicional Bogotá–Medellín–Cali. Esto refleja una transformación profunda en la estructura del desarrollo urbano colombiano.
Brecha comercial: una oportunidad para expandirse
Colombia cerró el año 2024 con 6,56 millones de metros cuadrados de área bruta arrendable (GLA) en centros comerciales, lo que representa una tasa de saturación de 12,4 m² por cada 100 habitantes. Aunque es el tercer mejor indicador de América Latina solo por detrás de Chile y México, sigue estando muy por debajo del promedio internacional, que supera los 20 m² por cada 100 habitantes.
Esta diferencia es una señal clara de potencial de crecimiento. Los mercados de las grandes capitales ya muestran signos de madurez, mientras que las ciudades intermedias mantienen un amplio margen para la expansión del comercio formal y la construcción de nuevos espacios de encuentro y experiencia para el consumidor.
Por ejemplo, en Cúcuta, la reapertura de la frontera con Venezuela ha dinamizado el comercio transfronterizo y elevado la demanda de servicios formales. En Pasto, la creciente integración con Ecuador y el fortalecimiento de una clase media emergente han impulsado la necesidad de nuevos espacios comerciales. En Ibagué y Villavicencio, el crecimiento demográfico y la mejora en la conectividad con Bogotá están transformando el panorama inmobiliario y atrayendo la atención de grandes desarrolladores.
El auge de un modelo comercial descentralizado
La evolución del sector retail en Colombia se orienta hacia un modelo más policéntrico, donde el éxito no se mide por la magnitud del proyecto, sino por su relevancia local y sostenibilidad.
Los nuevos centros comerciales que se están proyectando en ciudades intermedias no buscan replicar los grandes malls de las capitales, sino adaptarse a la identidad, tamaño y vocación económica de cada territorio. En lugar de apostar por complejos gigantescos, los desarrolladores están optando por proyectos compactos, eficientes y sostenibles, integrando usos mixtos (vivienda, comercio, oficinas, entretenimiento y gastronomía).
La clave del éxito radica en la conveniencia y la experiencia. El consumidor regional busca cercanía, diversidad de servicios y espacios que ofrezcan valor agregado. Por ello, la mezcla comercial ideal combina marcas nacionales, operadores de alimentos, gimnasios, bancos, espacios culturales y entretenimiento familiar.
El papel del retail en la transformación regional
El impacto del desarrollo comercial en las ciudades intermedias va mucho más allá de la construcción de centros comerciales. Este fenómeno tiene efectos multiplicadores en las economías locales y regionales.
Cada nuevo proyecto genera empleo formal, impulsa las cadenas logísticas, fortalece el turismo interno y contribuye a la formalización del comercio. Además, los municipios se benefician con mayores ingresos tributarios, mejoras en la infraestructura y la creación de nuevos espacios públicos y de encuentro ciudadano.
Por ejemplo, la llegada de un centro comercial regional puede generar entre 1.500 y 2.500 empleos directos e indirectos, dinamizando sectores como la construcción, la seguridad, la limpieza, el transporte y la publicidad. Asimismo, promueve la llegada de marcas nacionales e internacionales que, hasta hace poco, no veían atractivo en operar fuera de las grandes capitales.
Desde el punto de vista social, estos espacios se están transformando en plataformas de cohesión urbana, donde convergen el ocio, la cultura y la comunidad. Ya no se trata únicamente de consumir, sino de vivir experiencias compartidas, asistir a eventos locales o participar en actividades que promueven el sentido de pertenencia.
Desafíos y sostenibilidad: la nueva hoja de ruta
Aunque las condiciones son favorables, la expansión del retail hacia las ciudades intermedias requiere una planeación cuidadosa y responsable. Cada territorio tiene su propia dinámica, y el éxito de un proyecto dependerá de su capacidad para integrarse con el entorno y responder a las necesidades locales.
Los desarrolladores e inversionistas deben considerar aspectos clave como:
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Estudios de demanda real y segmentación del consumidor.
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Movilidad y accesibilidad urbana, garantizando conectividad con los principales ejes viales.
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Gestión ambiental responsable, con énfasis en eficiencia energética, manejo de residuos y construcción sostenible.
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Participación ciudadana y articulación con las autoridades locales, para asegurar la aceptación social del proyecto.
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Flexibilidad en el diseño, permitiendo adaptarse a nuevas tendencias del consumo digital y físico.
El futuro del retail no solo dependerá de las ventas, sino de su capacidad para aportar valor a las comunidades. Los centros comerciales exitosos serán aquellos que funcionen como ecosistemas urbanos, integrando experiencias de coworking, espacios culturales, entretenimiento, gastronomía y servicios esenciales.
La transformación del consumo regional
El crecimiento económico y la digitalización también están modificando los patrones de consumo en las regiones. Las ciudades intermedias muestran un consumidor más informado, exigente y conectado, que busca experiencias integradas entre el comercio físico y digital.
Los nuevos malls regionales están respondiendo a esta demanda con estrategias omnicanal, conectando sus tiendas con plataformas de e-commerce, aplicaciones móviles y servicios de entrega rápida. Además, se están convirtiendo en centros logísticos de última milla, apoyando el crecimiento del comercio electrónico local.
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Hacia una expansión más equitativa y sostenible
Colombia se encuentra en una coyuntura clave para consolidar un modelo de desarrollo comercial descentralizado. El país combina tres factores estratégicos:
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Un índice de saturación comercial bajo en comparación con economías desarrolladas.
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Una red creciente de ciudades intermedias competitivas.
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Una población urbana joven y en expansión, con nuevos hábitos de consumo.
Si en el pasado los grandes proyectos comerciales nacieron en las capitales, el futuro del retail colombiano se está escribiendo en las ciudades que lideran sin ser las más grandes. Este cambio de paradigma promete no solo una redistribución más justa de la inversión, sino también una oportunidad para impulsar el desarrollo regional, la inclusión económica y la sostenibilidad urbana.
El reto para los próximos años será mantener un equilibrio entre ambición, rentabilidad y responsabilidad social. Las ciudades intermedias no solo representan una oportunidad comercial, sino también una puerta hacia un desarrollo más equilibrado, moderno y sostenible para el país.
