Centros comerciales bajo presión, el salario mínimo y el nuevo ajuste operativo de 2026, el inicio de 2026 estará atravesado por una de las decisiones económicas más discutidas de los últimos años en Colombia: el aumento del salario mínimo en un 23%, una variación que cuadruplica el crecimiento del Índice de Precios al Consumidor (IPC), que cerró 2025 en 5,2%. Según publica Mall & Retail. Esta diferencia rompe los equilibrios tradicionales entre ingresos y costos en el comercio formal y obliga a replantear, de manera estructural, la operación de los centros comerciales en todo el país.
Más allá del debate político y social que suele acompañar este tipo de medidas, el impacto práctico sobre los malls es inmediato, profundo y difícil de neutralizar. Los centros comerciales son activos intensivos en mano de obra y funcionan bajo un modelo de costos compartidos que deja poco margen de maniobra cuando uno de sus principales componentes se incrementa de forma abrupta. El resultado es un escenario en el que se tensionan la sostenibilidad financiera del activo, la rentabilidad de los locatarios y, en última instancia, el precio final que paga el consumidor.
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Un aumento salarial desconectado del ritmo económico
El principal problema no es únicamente el incremento del salario mínimo, sino la magnitud del ajuste frente al contexto macroeconómico. Un aumento del 23% en un entorno de inflación moderada y consumo frágil genera un choque de costos que no está respaldado por un crecimiento equivalente en la productividad ni en los ingresos del comercio.
En los centros comerciales, esta brecha se traduce en un desbalance estructural. Mientras una parte significativa de los gastos está indexada directamente al salario mínimo, los ingresos del mall cuotas de administración, parqueaderos, alquiler de zonas comunes suelen ajustarse con base en el IPC. Cuando estas dos variables crecen a ritmos tan dispares, el modelo financiero entra en tensión.
Este fenómeno no es coyuntural ni puntual. Responde a la forma en que está estructurado el presupuesto de los centros comerciales y a la composición de sus costos operativos, lo que anticipa un impacto prolongado a lo largo de 2026 y, posiblemente, más allá.
La estructura de costos de un centro comercial
Para entender la magnitud del problema, es clave analizar cómo se distribuyen los gastos de un centro comercial típico. De acuerdo con el Mapa Nacional de Centros Comerciales elaborado por Mall & Retail, los rubros de personal, vigilancia y aseo representan cerca del 40% del gasto total en los principales centros comerciales bajo el régimen de propiedad horizontal.
Estos tres componentes tienen una característica común: están altamente indexados al salario mínimo. Vigilantes, personal de aseo, operarios, supervisores y parte del equipo administrativo reciben ingresos que se ajustan directa o indirectamente con el salario mínimo legal. Por lo tanto, un incremento del 23% se refleja de manera casi automática en estos contratos y en las facturas de los proveedores de servicios.
En contraste, otros rubros relevantes como mercadeo, mantenimiento, servicios públicos, pólizas, gastos administrativos generales y honorarios profesionales suelen ajustarse con base en el IPC, que creció 5,2%. Esta doble indexación genera un efecto asimétrico: una parte importante de los gastos crece cuatro veces más rápido que los ingresos.
El efecto en las cuotas de administración
Cuando se aplica esta estructura de costos a los presupuestos reales de los centros comerciales, el resultado es claro. Aunque no todos los gastos aumentan al 23%, la ponderación de los rubros laborales empuja el crecimiento total del presupuesto operativo a niveles cercanos al 12%. Este es el incremento estimado en las cuotas de administración para muchos malls en 2026.
Desde la perspectiva de los locatarios, este ajuste llega en el peor momento posible. El comercio aún enfrenta un consumo débil, márgenes estrechos y un consumidor altamente sensible al precio. Un aumento de dos dígitos en la cuota de administración reduce de forma directa la rentabilidad del negocio y limita la capacidad de invertir en inventarios, adecuaciones, personal o mercadeo.
Para los propietarios de locales, el panorama tampoco es favorable. Aunque en muchos contratos la cuota de administración se traslada al arrendatario, un incremento elevado puede generar no renovaciones, solicitudes de renegociación o incluso desocupación. La vacancia, uno de los principales riesgos para la sostenibilidad de un centro comercial, empieza a ganar protagonismo en este escenario.
Presupuesto base cero: un modelo bajo tensión
La mayoría de los centros comerciales operan bajo un esquema de presupuesto base cero, en el que los ingresos deben cubrir exactamente los gastos. No hay utilidades operativas en la administración del mall; cualquier incremento en los costos debe ser compensado con mayores ingresos o con recortes de gasto.
En un contexto en el que los ingresos crecen al ritmo del IPC (5,2%) y los gastos lo hacen al 12%, el descalce es inevitable. Este déficit solo puede corregirse de tres maneras: aumentando las cuotas de administración, recortando servicios esenciales o combinando ambas estrategias.
Cada una de estas opciones tiene consecuencias. Incrementar las cuotas presiona a los locatarios y eleva el riesgo de vacancia. Recortar servicios afecta la experiencia del visitante, la percepción de seguridad y la competitividad del activo frente a otros centros comerciales. La combinación de ambas, aunque más equilibrada, exige decisiones impopulares y una gestión muy cuidadosa.
El impacto en la experiencia y el consumidor final
El ajuste no se queda en los números. Tiene efectos visibles en la operación diaria del centro comercial. La reducción de personal, la optimización de turnos y el recorte de servicios pueden traducirse en menos vigilancia visible, menor frecuencia de aseo, retrasos en mantenimiento y una experiencia menos cuidada para el visitante.
Además, el impacto termina trasladándose al consumidor final. Los locatarios, presionados por mayores cuotas y costos laborales, ajustan precios para proteger sus márgenes. Esto genera una presión inflacionaria adicional en bienes y servicios que se venden dentro de los centros comerciales, afectando el tráfico y el tiempo de permanencia.
En un entorno donde el consumidor ya es más selectivo, compara precios y reduce visitas, este efecto puede convertirse en un círculo vicioso: mayores costos, precios más altos, menor tráfico y, nuevamente, menor capacidad para absorber los costos.
Un impacto desigual según el tipo de centro comercial
No todos los centros comerciales enfrentarán este escenario con la misma fortaleza. Los activos dominantes, con marcas ancla sólidas, operadores de gran escala y alto tráfico, tienen una mayor capacidad de absorción. Pueden negociar mejor con proveedores, distribuir los costos en una base más amplia de ingresos y mantener su atractivo para los locatarios.
En cambio, los centros comerciales medianos y pequeños, especialmente aquellos con un mix de comercio local, emprendedores y marcas de menor escala, enfrentan riesgos mucho mayores. Para estos activos, un aumento significativo en la cuota de administración puede marcar la diferencia entre mantener la ocupación o entrar en una espiral de vacancia difícil de revertir.
Decisiones impopulares pero necesarias
Frente a este escenario, la administración de los centros comerciales se ve obligada a tomar decisiones de contención que no siempre son bien recibidas. Como lo ha señalado Leopoldo Vargas Brand, CEO de Mall & Retail, una de las primeras medidas será el congelamiento salarial para cargos por encima del salario mínimo, con el objetivo de evitar un efecto cascada en la nómina.
A esto se suma la revisión profunda de los esquemas de vigilancia. La reducción selectiva de puestos físicos, combinada con un mayor uso de tecnología analítica de video, control de accesos, monitoreo centralizado aparece como una alternativa para contener costos sin sacrificar completamente la seguridad.
También será clave la renegociación de contratos con proveedores, la optimización de turnos de trabajo, la automatización de procesos administrativos y el ajuste de los planes de mercadeo hacia acciones con resultados medibles. El mantenimiento preventivo, aunque menos visible, se prioriza sobre el correctivo para evitar gastos mayores en el futuro.
La importancia de la comunicación y la gestión del cambio
En este contexto, la comunicación con copropietarios y locatarios se vuelve un factor crítico. Explicar con claridad el origen de los incrementos, las medidas adoptadas para contenerlos y los riesgos de no hacerlo es fundamental para mantener la confianza y evitar conflictos.
La gestión del cambio será tan importante como las decisiones financieras. Los centros comerciales que logren alinear a sus stakeholders, tomar decisiones oportunas y adaptarse con rapidez tendrán mayores probabilidades de preservar el empleo formal, la ocupación y la competitividad en un entorno económico cada vez más restrictivo.
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Un nuevo ciclo para los centros comerciales
El aumento del salario mínimo en 2026 marca un punto de inflexión para la industria de centros comerciales en Colombia. Más que un ajuste coyuntural, obliga a repensar modelos operativos, estructuras de costos y esquemas de eficiencia que durante años funcionaron en un entorno más estable.
El desafío no es menor. Se trata de proteger la sostenibilidad financiera del activo sin deteriorar la experiencia del visitante ni ahogar a los locatarios. En ese delicado equilibrio se definirá el desempeño del sector en los próximos años y su capacidad para seguir siendo un motor relevante del comercio formal y la vida urbana del país.
