Centros comerciales 2025, pausa estratégica antes del despegue, al cierre de 2025, el sector de centros comerciales en Colombia ofrece una lectura que va más allá de la simple ausencia de nuevas aperturas. Lejos de interpretarse como un freno estructural, el año se consolida como un periodo de reflexión estratégica, ajuste de modelos y toma de decisiones más calculadas. En un entorno marcado por la volatilidad económica, los debates regulatorios y un clima político que exige mayor cautela, la industria optó por priorizar la solidez sobre la velocidad.
Como es habitual, Mall & Retail presenta un balance de los hechos que definieron el comportamiento del retail colombiano durante el año. Este ejercicio no solo permite entender cómo evolucionó el sector, sino que se convierte en una herramienta clave para proyectar escenarios hacia 2026 y los años siguientes, apoyando decisiones mejor fundamentadas en un mercado que cambia de forma constante y exige una capacidad de adaptación cada vez mayor.
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Un año sin aperturas, pero no sin movimiento
Uno de los titulares más llamativos de 2025 es que no se registraron nuevas aperturas de centros comerciales en el país. Sin embargo, esta cifra, por sí sola, no refleja la complejidad del momento que atraviesa el sector. Colombia continúa siendo uno de los mercados comerciales más desarrollados y robustos de América Latina, pero el contexto actual ha llevado a desarrolladores e inversionistas a actuar con mayor prudencia.
Los debates en torno a reformas tributarias, los ajustes regulatorios y una creciente incertidumbre institucional han generado un entorno donde la confianza se convierte en el principal activo. En este escenario, la construcción no se detiene, pero sí adopta un enfoque más selectivo. Los proyectos que avanzan lo hacen con fundamentos claros, estudios de mercado más profundos y modelos financieros ajustados a una realidad que demanda precisión y disciplina.
Del crecimiento acelerado a la inteligencia estratégica
Durante años, el desarrollo de centros comerciales en Colombia estuvo marcado por ciclos de expansión acelerada, impulsados por el crecimiento del consumo, la urbanización y la consolidación de nuevas ciudades intermedias. En 2025, el sector entra en una fase distinta: menos expansiva, pero más estratégica.
Los desarrolladores han intensificado la revisión de la viabilidad de sus propuestas, ajustando costos, replanteando áreas comerciales, revisando esquemas de financiamiento y evaluando con mayor rigor los riesgos asociados a cada proyecto. Este proceso ha convertido al año en un periodo de análisis profundo, donde cada decisión busca garantizar sostenibilidad a largo plazo más que resultados inmediatos.
En este contexto, la velocidad deja de ser el principal indicador de éxito. La confianza, la estabilidad del entorno y la claridad de las reglas del juego pasan a ser los factores que determinarán cuándo y cómo se reactivará con mayor fuerza el ciclo de expansión.
Megaproyectos que avanzan con visión de futuro
A pesar del clima de cautela, varios megaproyectos continúan su desarrollo con una mirada puesta en el mediano y largo plazo. Estas iniciativas no solo representan inversión inmobiliaria, sino apuestas por la transformación urbana, la integración de usos y la evolución del concepto tradicional de centro comercial.
Kristal Mall, en Cartagena, se mantiene como una de las propuestas más relevantes de renovación comercial en la Costa Caribe. Su enfoque integra comercio, gastronomía, entretenimiento, espacios públicos y una arquitectura alineada con el crecimiento urbano de la ciudad. Más que un mall tradicional, el proyecto busca convertirse en un punto de encuentro que dialogue con el entorno turístico y residencial.
A esta apuesta se suma Buenavista Cartagena, un desarrollo premium que avanza con una curaduría cuidadosa de marcas, un fuerte componente de sostenibilidad y una propuesta orientada a elevar la experiencia comercial en el norte de la ciudad. Su consolidación refuerza la vocación comercial de una zona clave para el crecimiento urbano y económico de Cartagena.
En Bogotá, Viva Suba sigue siendo uno de los proyectos más esperados del país. Concebido como un complejo de última generación, integra movilidad inteligente, comercio, servicios y espacios para la comunidad en una de las zonas con mayor potencial de expansión de la capital. Su desarrollo refleja la tendencia hacia proyectos mixtos, donde el centro comercial se articula con la vida cotidiana de la ciudad.
El auge silencioso de los centros comerciales de conveniencia
Paralelo a los grandes desarrollos, los centros comerciales de conveniencia continúan consolidándose como uno de los formatos más dinámicos del retail colombiano. Su cercanía, eficiencia operativa y rápida ocupación los convierten en una alternativa atractiva en un contexto donde los inversionistas privilegian modelos de bajo riesgo y alta adaptabilidad.
Mall & Retail ha venido documentando este crecimiento sostenido, que se mantiene incluso en un entorno de prudencia generalizada. Estos formatos responden a nuevas dinámicas urbanas, a cambios en los hábitos de consumo y a la necesidad de soluciones comerciales más próximas, funcionales y alineadas con la vida diaria de los consumidores.
En muchas ciudades, estos proyectos se integran de forma natural con desarrollos residenciales y corporativos, reforzando su rol como nodos de servicios y conveniencia más que como destinos de larga permanencia.
Proyectos en compás de espera: la reserva del próximo ciclo
Una parte significativa del pulso inmobiliario de 2025 se concentra en proyectos que avanzan a baja velocidad. No se trata de iniciativas detenidas ni descartadas, sino de desarrollos que permanecen activos, en constante revisión y ajuste, a la espera de un entorno económico más estable que permita acelerar su ejecución.
Entre ellos destaca Paseo del Prado, en Pereira, un proyecto con vocación regional que avanza de manera pausada mientras se recalibran proyecciones de demanda, costos y absorción comercial. Su desarrollo responde a una lectura cuidadosa del comportamiento del consumo en el Eje Cafetero.
En Zipaquirá, La Ribera sigue un camino similar, evaluando con detenimiento las expectativas del mercado y el ritmo de crecimiento de la zona. En Bogotá, dos proyectos con fuerte componente urbano avanzan con cautela: el Centro Empresarial Cafam Floresta, que integra comercio con servicios corporativos, y Mixy Mall El Chicó, que se encuentra en una fase de revisión estratégica para garantizar un modelo competitivo y sostenible en uno de los mercados más exigentes del país.
En regiones, Puerta de Oro en Florencia mantiene un avance moderado, alineado con las dinámicas económicas del sur del país. En Barranquilla, Mall Mallorquín continúa en etapa de evaluación mientras se ajustan variables financieras y comerciales clave. Ciudad Paraíso, en Cali, avanza como parte de un proceso más amplio de renovación urbana, y X Oriente, en Rionegro, permanece bajo observación cercana al comportamiento inmobiliario del oriente antioqueño, una región con alto potencial, pero sensible al entorno macroeconómico.
La lectura es clara: estos proyectos representan la reserva estratégica del próximo ciclo de construcción. No han sido cancelados, sino gestionados con mayor cautela para maximizar su impacto cuando el contexto sea más favorable.
Renovar antes que expandir
Ante la menor incorporación de nuevos metros cuadrados, los operadores y desarrolladores han redoblado esfuerzos en modernizar y revitalizar los centros comerciales existentes. En 2025, la inversión se ha concentrado en elevar la calidad de la experiencia más que en aumentar el tamaño del inventario.
Zonas gastronómicas ampliadas, terrazas más versátiles, áreas comunes renovadas y espacios de entretenimiento actualizados marcan la pauta. El objetivo es claro: hacer que los centros comerciales sigan siendo relevantes en un entorno donde el consumidor valora cada vez más la experiencia, el bienestar y la multifuncionalidad.
Esta estrategia también responde a la necesidad de competir con otros formatos de consumo y socialización, adaptándose a nuevas expectativas sin perder su rol como motores de desarrollo urbano y económico.
Un optimismo moderado hacia el futuro
Mirando hacia adelante, el sector mantiene un optimismo prudente, pero sostenido. La llegada de proyectos como Kristal Mall, Buenavista Cartagena y Viva Suba, junto con la expansión de los centros de conveniencia, anticipa un nuevo ciclo de aperturas entre 2027 y 2029 que podría redefinir la infraestructura comercial del país.
Cuando el entorno económico y político recupere mayor claridad, los proyectos hoy en compás de espera Paseo del Prado, La Ribera, Cafam Floresta, Mixy Mall El Chicó, Puerta de Oro, Mall Mallorquín, Ciudad Paraíso y X Oriente estarán en posición de acelerar su desarrollo y convertirse en protagonistas de la siguiente etapa del retail colombiano.
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2025: un año de madurez para el sector
El balance final es contundente: 2025 no fue un año de freno, sino de madurez. La industria de centros comerciales en Colombia avanzó con inteligencia estratégica, ajustando su ritmo, fortaleciendo sus fundamentos y preparándose para un nuevo ciclo de crecimiento más sostenible.
El retail físico sigue siendo una pieza clave del desarrollo urbano y económico del país. Los proyectos activos y aquellos en espera reflejan la confianza de largo plazo en un mercado que, pese a los desafíos, conserva un enorme potencial. La pausa de hoy es, en realidad, la antesala de un despegue mejor estructurado y más alineado con las nuevas realidades del consumo y la ciudad.
