Cenco Malls en Colombia, crecimiento que convive con desafíos, Cenco Malls, la división de centros comerciales del grupo Cencosud, presentó sus resultados correspondientes al ejercicio 2025 en un contexto regional marcado por una recuperación gradual del consumo presencial, mayor selectividad de los operadores y un enfoque cada vez más estratégico en la gestión de activos comerciales. Según publica Mall & Retail. El balance general muestra un desempeño positivo en ingresos y tráfico, aunque también deja en evidencia desafíos estructurales asociados a la concentración geográfica y a la ocupación de ciertos mercados.
Al cierre de 2025, la plataforma de Cenco Malls estaba compuesta por 45 centros comerciales, que en conjunto suman 1.382.371 metros cuadrados de Área Bruta Arrendable (GLA). Esta escala posiciona a la compañía como uno de los principales operadores de retail inmobiliario en Sudamérica. Sin embargo, la composición del portafolio revela un dato clave para entender su desempeño consolidado: el 91% de la operación se concentra en Chile.
Esta alta dependencia de un solo mercado tiene implicaciones directas sobre los resultados globales. Por un lado, permite aprovechar economías de escala, conocimiento profundo del consumidor local y una estructura operativa consolidada. Por otro, expone a la compañía a los ciclos económicos, regulatorios y de consumo de un único país, lo que hace que la diversificación regional, aunque menor en volumen, cobre especial relevancia en términos estratégicos.
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Tráfico en crecimiento: una señal de estabilidad
Durante 2025, los centros comerciales de Cenco Malls registraron un total de 102,8 millones de visitas, lo que representa un crecimiento del 2,2% en comparación con 2024. Este incremento, aunque moderado, sugiere una estabilidad en la demanda presencial dentro de la red de activos y confirma que el canal físico mantiene su relevancia como espacio de encuentro, consumo y servicios.
No obstante, el tráfico por sí solo no permite una lectura completa del desempeño comercial. Métricas complementarias como ventas por metro cuadrado, ticket promedio, tiempo de permanencia o conversión de visitas en compras son determinantes para evaluar la salud real de un centro comercial. Aun así, la evolución positiva de la afluencia constituye una base necesaria para sostener ingresos y atraer operadores, especialmente en un entorno donde la competencia por el tiempo y el gasto del consumidor es cada vez más intensa.
Desde una mirada estratégica, el crecimiento de visitas también puede interpretarse como un reflejo de esfuerzos en programación comercial, eventos, mejoras en experiencia y una mayor integración de usos que van más allá del retail tradicional, como servicios, gastronomía y entretenimiento.
Ingresos al alza con comportamientos dispares por país
En el frente financiero, Cenco Malls cerró 2025 con ingresos por US$417 millones, lo que representa un crecimiento del 7% respecto al año anterior. Este resultado confirma una tendencia positiva a nivel consolidado, aunque al desagregar por país se observa un comportamiento claramente heterogéneo.
Chile, que concentra la mayor parte del portafolio, registró un crecimiento de ingresos del 3,7%. Perú mostró una expansión más dinámica, con un aumento del 10,2%, mientras que Colombia lideró el crecimiento porcentual con un alza del 13%. Este patrón es común en portafolios regionales: los mercados de menor tamaño suelen exhibir mayores tasas de crecimiento relativo, impulsadas por efectos de base, incorporación de nuevos arrendatarios, ampliaciones puntuales o ajustes contractuales.
En este sentido, aunque Colombia representa una fracción menor del GLA total, su desempeño adquiere relevancia como indicador del potencial de crecimiento fuera del mercado chileno y como laboratorio de estrategias de ocupación, mix comercial y optimización de ingresos.
La operación de Cenco Malls en Colombia
El portafolio de Cenco Malls en Colombia está compuesto por cuatro centros comerciales: Cenco Limonar, en Cali; Cenco Altos del Prado, en Barranquilla; Cenco Santa Ana, en Bogotá; y Cenco Sabana, en Chía. En conjunto, estos activos suman 62.813 metros cuadrados de GLA, una escala claramente menor frente a la operación chilena, pero significativa dentro del contexto local.
Al cierre de 2025, la tasa de ocupación promedio del portafolio colombiano fue de 83,6%. Este nivel describe una operación con espacio claro para incrementar colocación, lo que implica tanto una oportunidad como un desafío. Desde una perspectiva positiva, existe margen para sumar nuevos arrendatarios, diversificar la mezcla comercial y aumentar ingresos sin necesidad de grandes inversiones en expansión física. Desde el ángulo operativo, una ocupación por debajo del 90% suele requerir esfuerzos comerciales adicionales, incentivos selectivos y una gestión activa del mix para evitar vacancias prolongadas que afecten la percepción del activo.
Crecimiento de ingresos en Colombia: ¿de dónde viene?
En términos financieros, la operación colombiana reportó ingresos por 5.388 millones de pesos chilenos, con un crecimiento del 13,0% en moneda del grupo y del 2,3% en moneda local. Esta diferencia refleja, en parte, el efecto del tipo de cambio, pero también permite identificar las fuentes reales del crecimiento.
Según la información reportada, el desempeño estuvo impulsado principalmente por una mayor contribución del componente fijo de los arriendos. Dos factores fueron determinantes: el ingreso de Colmédica como operador en Cenco Altos del Prado y nuevas aperturas en Cenco Limonar, que ampliaron la base de arriendos durante el período. Esta lectura es relevante porque indica que el crecimiento no provino de ingresos extraordinarios o coyunturales, sino de ajustes estructurales en la ocupación y en la composición del portafolio.
En otras palabras, se trata de un crecimiento más predecible y sostenible, basado en contratos estables y en la incorporación de operadores que refuerzan el carácter de servicios y conveniencia de los activos.
El costo de ocupación como indicador de salud comercial
Otro dato clave del desempeño en Colombia es el costo de ocupación, que se ubicó en 6,8% durante 2025. Este indicador, que relaciona los pagos de ocupación con la capacidad de generación de ingresos de los comerciantes, mantuvo una tendencia a la baja y mostró una mejora frente a trimestres anteriores.
Un costo de ocupación en descenso suele interpretarse como una señal positiva para la operación de los locales. Puede estar asociado a mejoras en productividad comercial, a ajustes en las condiciones de arriendo o a cambios en la mezcla de inquilinos hacia categorías con mayor eficiencia en ventas. Sin información adicional sobre ventas totales o ventas por metro cuadrado, el dato debe leerse con cautela, pero en términos generales sugiere una mayor holgura para los operadores y un entorno más sostenible para la ocupación futura.
Para el administrador del centro comercial, este equilibrio es crucial: un costo de ocupación saludable favorece la permanencia de los arrendatarios, reduce la rotación y facilita la atracción de nuevas marcas.
Cenco Limonar: ampliación y etapa de maduración
Uno de los hitos operativos más relevantes del año fue la entrega de la remodelación y ampliación de Cenco Limonar, en Cali, con la incorporación de 4.000 metros cuadrados adicionales de GLA. Este tipo de proyectos suele marcar un punto de inflexión en la vida de un activo, ya que introduce nuevos espacios que deben ser integrados de manera coherente al flujo existente y a la propuesta comercial.
Al tratarse de un activo en proceso de maduración, el foco de la gestión se centra en completar la ocupación, consolidar una mezcla comercial consistente y estabilizar el desempeño de los nuevos locales. En este contexto, la evolución de las ventas de los comerciantes se convierte en una variable central para evaluar si la ampliación se traduce efectivamente en mayor tráfico, mayor gasto y mejores condiciones de sostenibilidad a mediano plazo.
Las ampliaciones no garantizan por sí mismas un mejor desempeño; su éxito depende de la capacidad de atraer operadores relevantes, generar nuevas razones de visita y evitar la canibalización del comercio existente.
Balance general: crecimiento con tareas pendientes
En conjunto, los resultados de Cenco Malls para 2025 describen a un operador con crecimiento agregado en ingresos y un aumento moderado de visitas, respaldado por una plataforma de activos consolidada y una gestión activa del portafolio. Al mismo tiempo, ponen en evidencia una alta concentración en el mercado chileno y una operación colombiana de menor escala que, pese a ello, registró el mayor crecimiento porcentual de ingresos.
En Colombia, los avances se explican principalmente por un mayor componente fijo, nuevas aperturas y condiciones de costo de ocupación más favorables. Sin embargo, la tasa de ocupación del 83,6% señala de manera clara que aún existe un margen relevante para mejorar la colocación, fortalecer el mix comercial y consolidar cada activo dentro de su área de influencia.
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Mirada hacia adelante
El desafío para Cenco Malls en Colombia no pasa únicamente por crecer en ingresos, sino por elevar la calidad y estabilidad de la ocupación, potenciar la propuesta de valor de cada centro comercial y adaptarse a un consumidor cada vez más exigente y selectivo. La clave estará en combinar una gestión comercial proactiva con inversiones selectivas, una lectura fina de la demanda local y una estrategia clara de posicionamiento para cada activo.
En un entorno donde el retail físico compite no solo con otros centros comerciales, sino también con el comercio electrónico, los servicios de proximidad y nuevas formas de consumo, la capacidad de generar experiencias relevantes y sostenibles será determinante. Para Cenco Malls, Colombia representa hoy un mercado de crecimiento, pero también un espacio donde la ejecución y la consolidación del portafolio marcarán la diferencia entre buenos resultados coyunturales y un desempeño sólido de largo plazo.
