La expansión inmobiliaria en Uruguay atrae inversión Argentina por su alta rentabilidad
La expansión del mercado inmobiliario en Uruguay no solo sigue ganando protagonismo a nivel regional, sino que también despierta un interés creciente por parte de inversores extranjeros, especialmente argentinos. Factores como la seguridad jurídica, la estabilidad económica, una legislación favorable y un mercado de alquiler en crecimiento con rentabilidades que pueden alcanzar el 11%, están posicionando al país como uno de los destinos más atractivos para canalizar capitales en el sector real estate.
Desde la capital Montevideo hasta ciudades emergentes como Salto y Paysandú, pasando por destinos turísticos consolidados como Punta del Este, el fenómeno inmobiliario uruguayo se despliega en múltiples frentes. Esta dinámica se ve impulsada por la combinación de proyectos de vivienda promovida, desarrollos costeros de alto nivel y la proliferación de barrios privados en departamentos como Canelones.
Tres Polos que concentran el interés: Montevideo, Canelones y Maldonado
Uno de los aspectos más destacados del crecimiento inmobiliario en Uruguay es su concentración en tres departamentos clave: Montevideo, Canelones y Maldonado. Estos territorios han experimentado un notorio incremento poblacional, lo que se traduce en una mayor demanda habitacional y, en consecuencia, más oportunidades de renta y valorización.
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Montevideo ha sido tradicionalmente el centro urbano más activo, pero en los últimos años comenzó una transformación que ha revalorizado varias zonas antes menos demandadas. Esto se debe, en gran parte, a la Ley de Vivienda Promovida, vigente desde 2011, que ofrece beneficios fiscales a desarrolladores por construir en áreas específicas. Estas exenciones incluyen el impuesto al patrimonio, IVA, y otros gravámenes por un período de hasta diez años.
Gracias a esta normativa, barrios como Tres Cruces, Parque Batlle, Cordón, Palermo, Barrio Sur y La Blanqueada han visto una notable renovación urbana. Según datos de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), en 2024 el número de proyectos presentados bajo este régimen creció un 16%, alcanzando un récord histórico. Zonas como el Cordón concentran el 24% de los nuevos desarrollos, destacándose por su cercanía a centros educativos y la vida nocturna, lo que los vuelve ideales para estudiantes y jóvenes profesionales.
La rentabilidad en estos barrios varía entre el 5,5% y el 6,5%, dependiendo del momento de compra del inmueble (en pozo o terminado). La demanda supera la oferta, especialmente en Cordón y La Blanqueada, lo cual refuerza el atractivo de estos sectores para inversores interesados en ingresos por alquiler.
Canelones: el auge suburbano y los barrios privados
Canelones, que alguna vez fue percibido como una zona periférica, ha ganado protagonismo gracias a una transformación demográfica iniciada durante la pandemia. Muchos residentes de Montevideo, al adoptar el teletrabajo, optaron por mudarse a lugares con mayor contacto con la naturaleza sin alejarse demasiado de la capital. Balnearios como El Pinar y Solymar vieron una creciente afluencia de residentes permanentes, y la expansión hacia el este de Montevideo dio lugar a lo que hoy se conoce como Montevideo Este.
Este movimiento migratorio incentivó la inversión en barrios privados, un tipo de desarrollo no permitido dentro de Montevideo, pero que ha proliferado en Canelones. Según Alexis Plaghos, de Pacífica Arquitectura, el departamento funciona como un segundo anillo suburbano. Zonas como Atlántida, Ciudad de la Costa y Parque del Plata presentan una fuerte demanda de vivienda permanente.
El precio de la tierra en estos barrios oscila entre los US$ 450 y US$ 650 el metro cuadrado, dependiendo de su ubicación (frente al mar, lagos o avenidas principales). Un departamento de un dormitorio puede costar entre US$ 165.000 y US$ 195.000, y generar rentas anuales de entre el 6,5% y el 7%, lo cual lo convierte en una opción rentable y competitiva frente a otros mercados regionales.
Cabe destacar la presencia del Parque de las Ciencias, una zona franca ubicada en Canelones, a solo 1,5 km del Aeropuerto Internacional de Carrasco. Este centro concentra empresas farmacéuticas que, a su vez, han impulsado la radicación de familias y personal jerárquico en la zona.
Maldonado y la expansión costera
Maldonado lidera el crecimiento poblacional en el país, con un 23,7% de incremento entre 2011 y 2023, según el último censo nacional. Su capital homónima y localidades icónicas como Punta del Este, José Ignacio y La Barra han sido protagonistas de desarrollos inmobiliarios sofisticados. A esto se suman nuevas áreas de expansión costera más al este, incluso en el vecino departamento de Rocha.
Barrios cerrados como Las Cárcavas y Las Garzas, próximos a Laguna Garzón, han captado la atención de inversores atraídos por su exclusividad, contacto con la naturaleza y cercanía a destinos turísticos de alto perfil. Terrenos en estas zonas pueden adquirirse desde US$ 20.000 en playas menos promocionadas, mientras que los lotes en áreas de mayor demanda alcanzan los US$ 125.000.
Estos desarrollos han adoptado un enfoque sustentable, incorporando sistemas de tratamiento de aguas residuales y modelos de urbanismo ecológico, como ocurre en proyectos como La Juanita y Arenas. El resultado es una oferta inmobiliaria orientada al turismo consciente y a quienes buscan un estilo de vida más relajado, lejos del bullicio de los grandes centros urbanos.
Además, Maldonado también ha aprovechado el régimen de viviendas promovidas, como en su capital, lo cual permite sumar beneficios fiscales a un contexto de fuerte valorización inmobiliaria. El costo de construcción en esta región varía entre US$ 1.600 y US$ 1.900 por metro cuadrado para desarrollos estándar, mientras que los productos premium alcanzan entre US$ 3.000 y US$ 4.000.
Fuera del eje Montevideo-Canelones-Maldonado, otras regiones comienzan a ganar visibilidad en el radar de los inversores. Tal es el caso de Salto y Paysandú, dos departamentos ubicados al norte del país, que ofrecen precios más accesibles y un potencial de valorización considerable a mediano plazo.
Los departamentos de Colonia, Soriano y nuevamente Canelones también se destacan por su potencial productivo. De acuerdo con la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), los precios por hectárea en estas zonas alcanzan los US$ 8.600 en Soriano, US$ 8.100 en Colonia y US$ 6.900 en Canelones. Estas cifras reflejan oportunidades tanto en el segmento rural como en proyectos de urbanización, sobre todo en zonas cercanas a rutas nacionales o a polos logísticos estratégicos.
Uno de los grandes atractivos del real estate uruguayo es su marco legal claro y estable. La Ley de Alquileres (14.219) establece un contrato mínimo de dos años para arrendamientos residenciales, con posibilidad de prórroga y ajustes anuales. Las rentas generadas están sujetas al Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que representa un 12% de las ganancias, aunque es posible deducir un 8% del monto total devengado.
Además, Uruguay mantiene una política macroeconómica prudente y una institucionalidad robusta, lo que da confianza a los inversores argentinos que, en su país de origen, enfrentan mayores niveles de incertidumbre.
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El real estate en Uruguay vive un momento de ebullición, con múltiples aristas de desarrollo que abarcan desde proyectos urbanos modernos hasta desarrollos costeros sustentables y barrios cerrados de alto nivel. A esto se suma un marco normativo favorable, incentivos fiscales y un entorno socioeconómico estable.
Para los argentinos, invertir en Uruguay se ha transformado en una vía para proteger su capital, diversificar activos y obtener retornos atractivos con un riesgo acotado. Con rentabilidades anuales que pueden alcanzar el 11%, el país oriental consolida su lugar como uno de los mercados inmobiliarios más sólidos y prometedores de la región.
