Mercado logístico en Latinoamérica muestra resiliencia en 2025
El mercado logístico en Latinoamérica cerró el segundo semestre de 2025 con resultados positivos, a pesar de un contexto económico marcado por un crecimiento moderado y decisiones empresariales más prudentes.
Durante este periodo, muchas compañías adoptaron estrategias enfocadas en mejorar la eficiencia operativa y optimizar los costos. Sin embargo, el segmento industrial y logístico logró mantenerse como uno de los más dinámicos dentro del mercado inmobiliario regional.
Así lo revela el informe Industrial Latinoamérica S2 2025, elaborado por la consultora internacional Cushman & Wakefield, que analiza el desempeño del sector en las principales ciudades logísticas de la región, entre ellas Ciudad de México, São Paulo, Bogotá, Buenos Aires, Santiago, Río de Janeiro y Lima.
El estudio destaca que la demanda por infraestructura logística continúa impulsada por factores estructurales como el crecimiento del comercio, la expansión del comercio electrónico y la necesidad de mejorar las redes de distribución.
Crecimiento del inventario logístico regional
Uno de los principales indicadores del dinamismo del mercado logístico en Latinoamérica es la expansión del inventario de centros industriales y de distribución.
Al cierre de 2025, el stock total de infraestructura logística en las principales ciudades analizadas alcanzó 46,7 millones de metros cuadrados, lo que representa un aumento interanual del 4,5%.
Este crecimiento refleja el interés de desarrolladores e inversionistas por ampliar la oferta de espacios logísticos, especialmente en ubicaciones estratégicas cercanas a grandes centros urbanos y nodos de transporte.
Entre los mercados más relevantes de la región, São Paulo y Ciudad de México concentraron el 72,5% del inventario total, consolidándose como los principales hubs logísticos de Latinoamérica.
Estas ciudades continúan atrayendo inversiones debido a su tamaño de mercado, infraestructura y conectividad.
Lima destaca en crecimiento de infraestructura
Aunque las principales economías de la región lideran el volumen de inventario, otras ciudades también han mostrado avances relevantes en el desarrollo de infraestructura logística.
Uno de los mercados que más destacó durante 2025 fue Lima, que registró un crecimiento de 8% en su inventario logístico, uno de los aumentos más altos del año dentro de la región.
Este crecimiento estuvo acompañado por avances en otras ciudades importantes, como:
- Santiago, con un incremento de 7,2%
- São Paulo, también con un crecimiento de 7,2%
El aumento de infraestructura en estos mercados responde a la necesidad de mejorar la capacidad logística para atender una demanda creciente de almacenamiento, distribución y operaciones de última milla.
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La logística se mantiene estable en un contexto desafiante
A pesar de un entorno económico marcado por la cautela empresarial, el mercado logístico en Latinoamérica logró mantener una actividad relativamente estable durante el segundo semestre de 2025.
La resiliencia del sector se explica en gran parte por su rol estratégico dentro de las cadenas de suministro.
La logística es un componente esencial para el funcionamiento del comercio, ya que permite garantizar el abastecimiento de productos y el movimiento eficiente de mercancías.
Incluso en escenarios de crecimiento económico moderado, la demanda por espacios industriales suele mantenerse activa debido a su vínculo directo con el consumo y las operaciones comerciales.
Según Denise Vargas, coordinadora de investigación de mercado de Cushman & Wakefield Perú, el comportamiento del sector durante el segundo semestre mostró señales claras de estabilidad.
De acuerdo con la especialista, la demanda por espacios logísticos continuó activa en la mayoría de las ciudades analizadas, aunque en algunos mercados las decisiones de inversión se tomaron con mayor cautela.
Niveles de vacancia se mantienen controlados
Otro indicador relevante para evaluar la salud del mercado logístico en Latinoamérica es el nivel de vacancia de los centros industriales.
Al cierre de 2025, la vacancia promedio regional se ubicó en 5,7%, lo que representa un nivel considerado saludable dentro del sector inmobiliario logístico.
Si bien esta cifra muestra un ligero aumento en comparación con el año anterior, sigue reflejando un equilibrio relativamente estable entre oferta y demanda.
Algunas ciudades destacaron por registrar niveles particularmente bajos de disponibilidad de espacios.
Entre ellas se encuentran:
- Santiago, con una vacancia de apenas 0,2%
- Ciudad de México, con una vacancia de 2,3%
Estos niveles indican una rápida absorción de nuevos espacios logísticos, especialmente en ubicaciones estratégicas.
Diferencias entre mercados regionales
Aunque el promedio regional muestra estabilidad, cada mercado presenta características particulares.
Por ejemplo, Lima registró una vacancia cercana al 9%, una cifra superior al promedio regional.
Según el informe, este nivel de disponibilidad está asociado principalmente a la incorporación de nuevos espacios en segmentos de menor especificación técnica.
Esto significa que parte de la oferta disponible corresponde a centros logísticos que no cumplen con los estándares más avanzados del mercado, lo que reduce su velocidad de absorción.
A medida que se desarrollen proyectos con mejores características técnicas, es posible que la vacancia disminuya gradualmente.
Evolución de los precios de arriendo
Otro indicador relevante analizado en el informe es el comportamiento de los precios de arriendo de espacios logísticos.
Durante 2025, el precio promedio de alquiler en la región alcanzó los USD 6,89 por metro cuadrado al mes, lo que representa un crecimiento interanual del 17%.
Este aumento refleja la fuerte demanda por espacios logísticos bien ubicados y con altos estándares de calidad.
Sin embargo, existen diferencias importantes entre mercados.
Ciudad de México lidera la región en precios, con rentas cercanas a USD 10,8 por metro cuadrado mensual para instalaciones logísticas clase A.
Este tipo de espacios se caracteriza por contar con infraestructura moderna, tecnología avanzada y ubicaciones estratégicas para operaciones de distribución.
En comparación, Lima presenta valores cercanos a USD 6,5 por metro cuadrado, una cifra alineada con el promedio regional.
Recuperación en la absorción de espacios
El informe también destaca una mejora significativa en la absorción de espacios logísticos durante el año.
En total, la absorción positiva alcanzó 3,39 millones de metros cuadrados en 2025.
Uno de los aspectos más relevantes fue la evolución entre semestres.
Durante la segunda mitad del año, la absorción registró un incremento de 31,1% respecto al primer semestre, lo que sugiere una recuperación más marcada en la actividad del sector hacia el cierre del año.
Este comportamiento podría estar relacionado con la estabilización de algunas variables económicas y la reactivación gradual de decisiones de inversión por parte de empresas.
Factores que impulsan la demanda logística
El crecimiento del mercado logístico en Latinoamérica responde a diversas tendencias estructurales que están transformando el comercio y la distribución de mercancías.
Entre los principales impulsores del sector destacan:
- Expansión del comercio electrónico
El aumento de las compras online ha generado una mayor necesidad de centros de almacenamiento y distribución cercanos a las ciudades.
- Operaciones de última milla
Las empresas buscan reducir los tiempos de entrega, lo que ha incrementado la demanda por centros logísticos ubicados estratégicamente.
- Optimización de cadenas de suministro
Las compañías están invirtiendo en infraestructura logística para mejorar la eficiencia de sus operaciones.
- Crecimiento del consumo regional
Aunque el crecimiento económico ha sido moderado, la demanda de bienes y servicios continúa impulsando el movimiento de mercancías.
Perspectivas para el sector logístico
A futuro, el mercado logístico en Latinoamérica podría continuar expandiéndose, impulsado por la modernización de las cadenas de suministro y la digitalización del comercio.
Las ciudades con mayor crecimiento demográfico y desarrollo comercial seguirán atrayendo inversiones en infraestructura logística.
Asimismo, se espera que los desarrollos futuros incorporen tecnologías más avanzadas para mejorar la eficiencia operativa, como automatización de almacenes, sistemas de gestión logística y soluciones basadas en datos.
Estas innovaciones permitirán a las empresas optimizar sus operaciones y responder de manera más eficiente a las demandas del mercado.
Un sector clave para la economía regional
El desempeño del mercado logístico en Latinoamérica demuestra que la infraestructura industrial continúa desempeñando un papel fundamental en la economía regional.
Los centros logísticos no solo facilitan el comercio, sino que también impulsan la inversión, generan empleo y fortalecen la competitividad de las empresas.
A medida que el comercio internacional y el consumo interno evolucionen, la logística seguirá siendo un componente esencial para el crecimiento económico de la región.
En este contexto, el sector industrial y logístico se mantiene como uno de los pilares más sólidos dentro del mercado inmobiliario latinoamericano.
