Un mercado industrial que mantiene estabilidad hacia el cierre de 2025
El sector de parques industriales en Lima continúa mostrando un comportamiento sólido y estable al cierre del tercer trimestre de 2025. A pesar de que no se ha registrado nuevo ingreso de oferta durante estos meses, la actividad comercial se mantiene dinámica. Según el Panorama de Parques Industriales del tercer trimestre de 2025 elaborado por Cushman & Wakefield, las transacciones en este mercado siguen un ritmo constante, considerando que los procesos de negociación pueden extenderse en promedio hasta tres meses.
Una de las tendencias más destacadas del periodo es el incremento en la demanda de lotes de menor tamaño. Este movimiento está siendo impulsado principalmente por pequeñas y medianas empresas que buscan optimizar su estructura operativa y trasladarse a ubicaciones estratégicas con mejor infraestructura.
Superficie disponible y vacancia: ligera reducción en el inventario
Las cifras del reporte reflejan la magnitud del mercado industrial limeño. En total, los parques industriales más representativos del área metropolitana suman 1,569 hectáreas disponibles para la venta, aunque 308 hectáreas aún se encuentran en proceso de comercialización. Con ello, la tasa de vacancia se ubica en 19.6%, lo que representa una mejora de 0.7 puntos porcentuales respecto al primer trimestre del año.
Este descenso es una señal del sostenido ritmo de absorción del mercado. Según Denise Vargas, Market Research Coordinator de Cushman & Wakefield en Perú, la reducción está alineada con las necesidades operativas de empresas que priorizan espacios medianos y pequeños, especialmente aquellos ubicados cerca de los principales ejes logísticos de Lima. Vargas señala que “el mercado industrial mantiene una tendencia de absorción sostenida, especialmente en espacios medianos y pequeños que responden a la demanda de empresas que buscan optimizar sus operaciones ubicándose en puntos estratégicos y con un costo relacionado a los alcances de su negocio.”
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Tres zonas clave concentran la actividad industrial
El mapa del desarrollo industrial en Lima sigue dominado por tres grandes polos: Chilca, Lurín y Huachipa. Cada uno presenta características diferenciadas en términos de disponibilidad, vacancia y rango de precios, lo que permite atender a distintos perfiles de empresas y requerimientos operativos.
1. Chilca: mayor oferta disponible y vacancia más alta
Chilca se mantiene como la zona con mayor nivel de vacancia, alcanzando un 34.1%. Aunque representa el porcentaje más elevado entre los submercados analizados, también experimentó una ligera reducción de 0.4 puntos porcentuales frente al trimestre anterior. Esta zona continúa atrayendo a empresas que buscan lotes amplios a costos competitivos, lo que la convierte en una alternativa atractiva para industrias con necesidades de expansión.
2. Lurín: el submercado más consolidado
Lurín conserva su posición como una de las áreas industriales más consolidadas del sur de Lima. Durante este periodo, su vacancia bajó a 11.9%, reflejando un crecimiento saludable en la absorción de espacios. La combinación de infraestructura consolidada, vías de acceso eficientes y cercanía a la ciudad continúa impulsando el atractivo de este submercado, especialmente para empresas con operaciones ya establecidas o proyectos de rápida implementación.
3. Huachipa: la zona más demandada
El corredor industrial del este presenta el desempeño más favorable del trimestre. Huachipa registró únicamente 7.9% de vacancia, la más baja entre los tres polos, acompañada de una reducción de 1.4 puntos porcentuales. Su ubicación estratégica le permite conectar con distintos distritos de Lima y facilitar flujos logísticos, lo que explica el creciente interés de empresas de diversos rubros por establecerse en la zona.
Demanda creciente por lotes entre 1,000 m² y 5,000 m²
Uno de los factores que sostiene el dinamismo del mercado industrial es la marcada preferencia por espacios de menor metraje. Los lotes entre 1,000 m² y 5,000 m² se consolidan como los más buscados del trimestre.
Este comportamiento responde a varios motivos:
- Optimización operativa: muchas empresas buscan ajustar su superficie a sus operaciones reales.
- Mayor control de costos: la inversión en lotes pequeños facilita la planificación financiera.
- Ubicaciones estratégicas: los desarrollos industriales ofrecen seguridad, accesos viales eficientes y servicios complementarios.
- Flexibilidad para pymes: este segmento empresarial ha encontrado en los parques industriales un entorno adecuado para crecer ordenadamente.
Entre los sectores con mayor participación en la demanda destacan logística, transporte y metalmecánica. Estas actividades requieren conectividad con rutas principales, cercanía a centros de distribución y disponibilidad de servicios que respalden la continuidad operativa.
Rango de precios: estabilidad con variaciones según zona
El reporte de Cushman & Wakefield también analiza el comportamiento de los valores de venta, los cuales se han mantenido relativamente estables durante el trimestre. En promedio, los precios se sitúan en 127 USD/m², aunque el rango varía de acuerdo con la ubicación, madurez del submercado y características de la infraestructura.
A continuación, se detalla el comportamiento por zonas:
- Chilca: presenta los precios más competitivos del mercado, con valores desde 70 USD/m².
- Lurín: mantiene el precio más alto debido a su consolidación y demanda sostenida, alcanzando hasta 200 USD/m².
- Zona Este (Huachipa): muestra un leve crecimiento en el precio promedio, llegando a 135 USD/m².
Es importante señalar que el incremento registrado en la zona Este no generó un impacto significativo en el promedio general del mercado, ya que su participación en el inventario total es menor comparada con las otras zonas.
Tiempos de negociación: flexibilidad y mecanismos de adaptación
El estudio destaca que el proceso de negociación para lotes industriales continúa siendo relativamente prolongado. Los tiempos pueden variar entre 3 y 6 meses, dependiendo del tipo de lote, el tamaño de la operación y el perfil del comprador.
Ante este escenario, los desarrolladores han adoptado estrategias más flexibles para facilitar la comercialización:
- Superficies adaptadas a la demanda actual
- Métodos de pago más accesibles
- Infraestructura mejorada (vías internas, seguridad, servicios básicos)
- Proyectos que se ajustan a necesidades logísticas contemporáneas
Estas medidas buscan estimular la decisión de compra y permitir que más empresas puedan iniciar operaciones sin demoras, lo que genera un efecto positivo en el dinamismo general del mercado.
Un entorno macroeconómico que favorece el crecimiento industrial
El contexto económico peruano ha contribuido a mantener la estabilidad del sector industrial. La inflación controlada en 1.7% y una proyección de crecimiento del PBI nacional de 3.2% para el cierre de 2025 fortalecen las perspectivas del mercado.
Este escenario crea un ambiente propicio para inversiones industriales, especialmente aquellas relacionadas con expansión, reubicación o consolidación de operaciones logísticas. La demanda de terrenos en parques industriales, por tanto, se proyecta favorable hacia el mediano plazo.
Un mercado industrial en expansión controlada
La evolución del mercado de parques industriales en Lima durante el tercer trimestre de 2025 refleja un equilibrio saludable entre oferta, absorción y precios. Aunque no se ha incorporado nueva oferta en este periodo, la actividad de compra y venta continúa mostrando consistencia gracias a la creciente demanda de lotes de menor tamaño y la fortaleza operativa de sectores como logística, transporte y metalmecánica.
Con una vacancia en descenso, precios estables y desarrolladores adoptando estrategias flexibles, el sector se mantiene como un pilar importante para el desarrollo productivo y logístico del país. Las perspectivas para 2026 se proyectan positivas, especialmente si la economía nacional mantiene un ritmo de crecimiento moderado y las empresas continúan apostando por espacios industriales que optimicen sus procesos.
