Menos empresas buscan naves industriales en México. La reciente implementación de aranceles a las importaciones por parte de Estados Unidos ha provocado una desaceleración notable en la ocupación de naves industriales en México durante los primeros meses de 2025. Este fenómeno ha intensificado la incertidumbre en torno a la continuidad del nearshoring, o relocalización de empresas, en el territorio nacional.
Según los datos proporcionados por la firma de servicios inmobiliarios Colliers, durante el primer trimestre del año 2025 se formalizaron arrendamientos por un total de 308,336 metros cuadrados de espacio industrial en la ciudad de Monterrey, Nuevo León, uno de los mercados más dinámicos y con mayor actividad en todo el país. Sin embargo, esta cifra representa una significativa contracción del 57% en comparación con el volumen de arrendamientos registrado durante el mismo periodo del año anterior.
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En relación con la llegada de nuevas compañías y proyectos de inversión, Rafael McCadden, director Industrial & Logistics para Colliers, señaló que al menos quince proyectos de diversa envergadura han sido cancelados o pospuestos en lo que va del año en los principales mercados industriales ubicados en la zona norte del país, la región más directamente impactada por las políticas comerciales estadounidenses.
Menos empresas buscan naves industriales en México
Es importante recordar que el sector inmobiliario industrial en México experimentó una etapa de crecimiento sin precedentes durante y después de la pandemia global, impulsado principalmente por la reconfiguración de las cadenas de suministro a nivel mundial, donde la cercanía geográfica y los costos competitivos de México jugaron un papel crucial.
Sin embargo, para el presente año 2025, la imposición de aranceles iniciada por el presidente de Estados Unidos, Donald Trump, ha generado un clima de incertidumbre que ha afectado las decisiones de nuevas inversiones. A pesar de este panorama, McCadden expresó su optimismo en cuanto a una posible recuperación del mercado, una vez que exista mayor claridad y certeza con respecto a la evolución de las políticas arancelarias en los próximos meses.
«El nearshoring no ha llegado a su fin, sino que ha entrado en una etapa de hibernación temporal. Hemos observado una disminución en el número de nuevos proyectos, y muchos otros que se encontraban en etapas avanzadas han optado por esperar y observar la evolución de la situación, aunque no por un periodo prolongado. Tenemos la expectativa de que para el tercer trimestre de 2025, el tema arancelario encontrará una resolución», comentó McCadden en una entrevista reciente.
Mercados industriales del norte de México
Debido a su proximidad geográfica con Estados Unidos y su marcada vocación exportadora, los mercados industriales del norte de México han sido los primeros en sentir los efectos adversos de la imposición de aranceles, según la perspectiva de Marco Duran, bróker especializado en el sector inmobiliario industrial para Colliers.
«Hemos sido testigos de un efecto inmediato en las ciudades fronterizas como Tijuana, en Baja California; Ciudad Juárez, en Chihuahua; Matamoros, también en Chihuahua; y Reynosa, en Tamaulipas. Estas ciudades experimentaron un crecimiento intenso impulsado por el nearshoring entre los años 2021 y 2023, pero desde el año pasado se ha comenzado a observar una ralentización en la llegada de nuevas empresas», afirmó Duran.
Por su parte, Alejandro Delgado, country manager de SiiLA en México, explicó que hace apenas 24 meses era prácticamente imposible encontrar espacios industriales disponibles en algunos de estos mercados fronterizos, mientras que en la actualidad se registra un aumento en la disponibilidad de naves vacías. Tal es el caso de Tijuana, donde la reubicación o reducción de operaciones de algunas empresas ha liberado más de 22 naves industriales.
«Son principalmente empresas manufactureras las que han desocupado inmuebles, aunque no necesariamente la totalidad de sus espacios, sino que han optado por reducir su huella operativa para subarrendar parte de sus instalaciones. Existe mucha especulación y poca certeza con respecto a la continuidad y el alcance de los aranceles, pero consideramos que esta no es una estrategia sostenible a largo plazo para Estados Unidos, dada la interdependencia económica entre ambos países», añadió Delgado.
Los expertos coinciden en que México aún se encuentra en una posición favorable
A pesar del escenario actual, los expertos coinciden en que México aún se encuentra en una posición favorable para negociar y reactivar el nearshoring, gracias a sus fortalezas inherentes, como su estratégica ubicación geográfica, una infraestructura industrial instalada y en desarrollo, una red de tratados comerciales internacionales y una fuerza laboral competitiva y calificada.
Adicionalmente, la reciente decisión del presidente Trump de excluir a México de la aplicación de tarifas recíprocas ha generado un nuevo escenario alentador, que podría representar una ventaja comparativa significativa frente a otras naciones en la atracción de inversión extranjera directa.
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«Esta situación se va a resolver. México es un socio estratégico para Estados Unidos, cuya relación económica y comercial es difícil de reemplazar en el corto plazo. Debemos ser un poco más optimistas. Compartimos una extensa frontera de 3,152 kilómetros con Estados Unidos, y nuestra población tiene una edad promedio joven, de 29 años. El hecho de que no se nos haya incluido en los aranceles recíprocos envía una señal positiva de que estamos siendo considerados de manera favorable en este contexto», concluyó McCadden.
