El sector inmobiliario comercial ha vivido una transformación sin precedentes en la última década. Sin embargo, los resultados de Merlin Properties al cierre del ejercicio 2025 demuestran que el retail físico no solo sobrevive, sino que se fortalece mediante la adaptación y la diversificación. Con una ocupación histórica del 97 %, la socimi liderada por Ismael Clemente confirma que la estrategia de activos mixtos y experiencias diferenciales es la clave del éxito en el mercado actual.
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Este incremento de 52 puntos básicos en la ocupación respecto al año anterior no es una cifra aislada. Es el resultado de una gestión agresiva de activos que ha sabido leer las tendencias de consumo, desde el auge del low cost hasta la demanda de espacios experienciales y sostenibles.
Un Balance de Contratación Récord
Durante 2025, la división de centros comerciales de Merlin Properties mostró un dinamismo extraordinario. La firma de más de 250 contratos, que abarcan una superficie aproximada de 85.000 m², supone un incremento del 22 % en comparación con las cifras de 2024.
Esta actividad se divide de manera equilibrada para garantizar la salud de la cartera:
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130 nuevos contratos: Reflejando la capacidad de atracción de nuevas marcas.
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120 renovaciones: Evidenciando la fidelidad y rentabilidad de los operadores actuales.
El Efecto Marineda City: Liderazgo en el Norte
El centro comercial Marineda City, en A Coruña, se ha consolidado como el buque insignia de la estrategia regional de la compañía. La revitalización de su zona comercial atrajo 31 nuevos contratos, integrando marcas de alto impacto que cubren diversas necesidades del consumidor moderno:
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Alimentación y Hogar: Mercadona, JYSK y Primaprix.
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Moda y Deporte: Mango Teen y Fútbol Emotion.
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Tendencia y Ocio: Vicio, HalfPrice y MGI.
Además, la zona preexistente del centro mantuvo su relevancia con la incorporación de firmas disruptivas como Tesla, reforzando la idea de que el centro comercial ya no es solo un lugar de compras, sino un nodo de servicios y movilidad.
Callao 5: El Renacimiento del Retail Urbano
En el corazón de Madrid, el proyecto Callao 5 representa la culminación del reposicionamiento estratégico de Merlin. Con la llegada de Levi’s y la reubicación de la emblemática tienda FNAC, el edificio ha optimizado su oferta de high street retail.
Lo más relevante de Callao 5 es su naturaleza de uso mixto. Mientras las plantas de calle dominan el comercio, las plantas superiores se desarrollan para otros fines, creando un ecosistema urbano versátil que maximiza el valor del activo en una de las zonas con mayor tráfico peatonal de Europa.
Segmentación Estratégica: ¿Qué mueve al consumidor hoy?
El análisis de las operaciones de Merlin en 2025 permite identificar las cuatro tendencias que dominan el mercado:
1. El Auge del Sector ‘Low Cost’ y Valor
La sensibilidad al precio sigue siendo un motor de tráfico masivo. Aperturas de rótulos como Normal, Pepco y Half Price demuestran que los centros comerciales están captando al consumidor que busca eficiencia y novedad constante.
2. Salud, Belleza y Bienestar
El retail está virando hacia los servicios. La apertura de la segunda Clínica Lusíadas en Almada Forum (Portugal) con 1.000 m² y la expansión de Druni (con estrenos en Lisboa, Madrid y A Coruña) subrayan que el cuidado personal es una categoría resiliente y de alta frecuencia.
3. Sostenibilidad y Consumo Consciente
Merlin ha integrado marcas con un fuerte ADN ecológico. Ejemplos como Ecoalf en Arturo Soria Plaza, o Veritas y Herbolario Navarro en otros activos, responden a una demanda creciente por productos éticos y alimentación saludable.
4. Movilidad y Tecnología
La presencia de Lynk & Co en X-Madrid y Tesla en Marineda City indica que los centros comerciales se están convirtiendo en los nuevos concesionarios del siglo XXI: espacios abiertos, tecnológicos y sin la presión de la venta tradicional.
Gastronomía y Ocio: El «Pegamento» de la Experiencia
Para aumentar el tiempo de estancia, Merlin ha reforzado su oferta de restauración y entretenimiento.
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Restauración: Desde el éxito viral de Vicio hasta la consolidación de clásicos como Starbucks o propuestas internacionales como Ramen Shifu y Taco Bell.
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Ocio Disruptivo: El proyecto Estrella Park Experience en Marineda City, con más de 7.000 m², se posiciona como una oferta única en el norte de España, mientras que Panda Games y Spark Island refuerzan el carácter lúdico de activos como X-Madrid.
Análisis de Rendimiento Financiero y Operativo
Más allá de las aperturas, los indicadores fundamentales (KPIs) de Merlin Properties reflejan una salud financiera robusta:
| Indicador | Crecimiento / Valor |
| Afluencias (Visitantes) | +2,1 % |
| Ventas de los Operadores | +6,6 % |
| Valoración de Activos | +2,9 % |
| Tasa de Esfuerzo Media | 11 % |
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La tasa de esfuerzo del 11 % es un dato particularmente positivo, ya que indica que los alquileres son sostenibles para los comerciantes en relación con sus ventas, lo que garantiza una baja tasa de morosidad y una estabilidad a largo plazo para la propiedad.
Declaraciones de la Dirección
Luis Lázaro, Managing Director de Retail y Logística de Merlin Properties, destaca que la clave ha sido la evolución hacia formatos más grandes y automatizados. Según Lázaro, la integración de la logística y la flexibilidad de los espacios permite que los centros sean «destinos urbanos versátiles».
«El retail avanza hacia modelos más eficientes, omnicanales y orientados a la experiencia. La confianza de operadores y clientes nos anima a seguir innovando en sostenibilidad y digitalización».
Un Modelo Preparado para el Futuro
Los resultados de Merlin Properties en 2025 no son fruto del azar. La combinación de una ocupación del 97 %, un mix comercial equilibrado entre el lujo y el low cost, y una apuesta decidida por el ocio y la salud, sitúa a sus activos en una posición de ventaja competitiva.
En un entorno donde la digitalización parecía amenazar al comercio físico, Merlin ha demostrado que, con la inversión adecuada en reposicionamiento y una gestión cercana al operador, los centros comerciales siguen siendo el corazón del consumo urbano.
