A medida que el 2025 se acerca a su fin, el panorama del mercado inmobiliario español ofrece un contraste notorio, marcado por la polarización de las tendencias de inversión. Si bien el segmento residencial en alquiler libre a gran escala parece entrar en una fase de enfriamiento o, incluso, «ocaso» para el capital institucional, otros sectores como el ‘retail’ (comercial) emergen con una fuerza inversora sin precedentes. La última semana de octubre ha cristalizado estas dinámicas, señalando un cierre de año con cifras récord para el comercio y desafíos estructurales para la vivienda.
I. La Encrucijada de la Vivienda: Entre la Tensión Regulatoria y la Oportunidad Social
El mercado residencial continúa siendo el epicentro del debate, dominado por la escasez de oferta y las medidas regulatorias destinadas a paliar la crisis del alquiler. Las noticias más recientes se centran en dos frentes clave: la ampliación de las zonas de mercado residencial tensionado y el desinterés, cada vez más evidente, de los grandes inversores por el alquiler libre.
1. La Expansión de las Zonas Tensionadas
El País Vasco ha tomado un papel protagonista en la implementación de la nueva normativa de vivienda. A las declaraciones previas en San Sebastián se han sumado, en los últimos días de octubre, dos de las capitales más importantes de la región: Vitoria-Gasteiz y Bilbao. Este paso implica la aplicación de mecanismos de contención de rentas y otras medidas destinadas a equilibrar la relación entre oferta y demanda en estas áreas. Junto a ellas, las localidades de Astigarraga y Usurbiln también han entrado en la lista estatal, reflejando una tendencia creciente de intervención en el mercado.
2. La Retirada del Inversor Institucional del Alquiler Libre
Un punto de inflexión crucial ha sido la confirmación del escaso apetito del capital institucional por desarrollar grandes carteras de vivienda en alquiler a precios de mercado. En un encuentro de los principales actores del sector, la conclusión fue unánime: las incertidumbres regulatorias, unidas a la baja rentabilidad percibida en comparación con otros mercados europeos, han provocado una «huida» o, al menos, un estancamiento en la inversión en ‘build-to-rent’ (BTR) de alquiler libre.
El capital prefiere buscar refugio en segmentos con mayor estabilidad y respaldo público. Aquí es donde la Vivienda de Protección Oficial (VPO) y las concesiones en suelos públicos para vivienda asequible ganan terreno como la principal vía de desarrollo residencial para los fondos institucionales que desean mantener presencia en el país. Se vislumbra un cambio de modelo donde la vivienda asequible, con sus esquemas de colaboración público-privada, se posiciona como una oportunidad de inversión de bajo riesgo. En esta línea, se ha debatido la posibilidad de topar el precio del suelo protegido en la Comunidad de Madrid para impulsar aún más la construcción asequible.
3. Dinamismo en la Obra Nueva y Transacciones
A pesar de los desafíos del alquiler, la actividad de construcción sigue mostrando resiliencia. Los visados de obra nueva alcanzaron las 90.250 unidades hasta agosto, representando un incremento interanual del 7,6%. En el plano transaccional, promotoras como Barings y Salas han protagonizado operaciones relevantes, como la adquisición de tres suelos en Barcelona para edificar 345 viviendas por un valor de 150 millones de euros. Por su parte, la promotora Metrovacesa reportó ingresos de 267 millones de euros hasta septiembre, con una ligera caída interanual del 4,3%, reflejando la complejidad del entorno operativo.
II. El ‘Boom’ del ‘Retail’: Cifras Récord y Nuevos Focos de Inversión
En marcado contraste con las cautelas en el sector residencial, el segmento de inmuebles comerciales (‘retail’) vive un momento dorado. Las operaciones de adquisición de centros comerciales y grandes superficies están impulsando la inversión a niveles no vistos desde 2019.
1. Cierre de Año con Récord de Inversión
Las previsiones indican que la inversión total en ‘retail’ superará los 2.700 millones de euros al cierre del ejercicio 2025. Esta cifra no solo recupera el vigor inversor prepandémico, sino que lo supera, marcando un hito en la reactivación del sector comercial español. La confianza del inversor ‘core’ ha regresado con fuerza, atraído por las rentabilidades estables y la transformación de los centros y parques comerciales. En este contexto de efervescencia, Merlin Properties, una de las mayores SOCIMIs del país, ha puesto a la venta su centro comercial La Vital, en Gandía (Valencia), en una de las desinversiones más esperadas de la recta final del año.
III. Reactivación y Estrategia en Oficinas y el Ámbito Corporativo
El mercado de oficinas también muestra signos claros de reactivación, especialmente en los centros de negocio de las grandes capitales.
1. Impulso en la Inversión en Oficinas
La inversión en este segmento ha ascendido a más de 1.630 millones de euros en los primeros nueve meses del año, lo que representa un espectacular crecimiento interanual del 50%. Este incremento subraya la recuperación de la demanda por espacios de calidad, adaptados a los nuevos modelos de trabajo flexible e híbrido, y el interés de los inversores por activos ‘prime’. La tendencia apunta a una consolidación de la recuperación, con Madrid y Barcelona a la cabeza de la actividad.
2. Movimientos Estratégicos y Resultados Empresariales
El plano corporativo ha estado marcado por importantes movimientos estratégicos y la publicación de resultados:
- Tikehau: La gestora de activos francesa ha lanzado un vehículo de inversión específico para la adquisición de hoteles en la Península Ibérica, lo que indica un fuerte interés en el sector turístico y de alojamiento, considerado uno de los pilares de la economía española.
- Grupo Batipart: En una estrategia de reestructuración, el grupo ha optado por desprenderse de su cartera hotelera y turística en España, una decisión que generará nuevas oportunidades en el mercado transaccional hotelero.
- Grupo Insur: La diversificación y la gestión operativa han rendido frutos para Grupo Insur, que ha anunciado un beneficio neto de 15,6 millones de euros hasta septiembre, un incremento notable del 147,5% respecto al mismo periodo del año anterior.
- Merlin y Data Centers: En un movimiento que subraya la importancia de la infraestructura digital, Merlin Properties ha firmado un acuerdo de suministro eléctrico con Fortia Energía para sus principales centros de datos, garantizando una fuente de energía esencial para sus activos tecnológicos.
IV. Desafíos Estructurales y la Necesidad de Datos Unificados
El sector enfrenta retos que van más allá de la inversión. Uno de los problemas estructurales más acuciantes es la disparidad en las cifras de vivienda. La falta de una base de datos única y fiable entre las distintas fuentes provoca una brecha de hasta el 44% en los indicadores clave. Esta brecha dificulta la toma de decisiones, tanto para los inversores como para la administración pública, y genera incertidumbre en la aplicación de políticas de vivienda.
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A esto se suma la tensión en el mercado del alquiler. Mientras el capital institucional se retira del alquiler libre, entidades como Alquiler Seguro se preparan para presentar alegaciones contra una propuesta de sanción de Consumo, reflejando el complejo entorno legal y regulatorio que afecta a los operadores del sector de la intermediación de arrendamientos.
V. Conclusión: Dos Velocidades en el ‘Real Estate’
La última semana de octubre y las proyecciones para el cierre de 2025 dibujan un ‘real estate’ en España que opera a dos velocidades. Por un lado, una vivienda en alquiler libre bajo presión regulatoria que desincentiva al gran capital, obligándolo a pivotar hacia la vivienda asequible. Por otro, un sector ‘retail’ que emerge con una inyección de capital récord, impulsado por los centros comerciales y el consumo. Las oficinas confirman su recuperación con un fuerte aumento de la inversión, mientras que el sector hotelero mantiene el interés inversor con nuevos vehículos de capital. El desafío inmediato del sector será armonizar los datos y encontrar soluciones de mercado eficientes para la crisis de la vivienda, sin socavar la confianza en otros segmentos que demuestran un sólido vigor inversor.
