El panorama del retail inmobiliario en España ha dado un golpe de autoridad sobre la mesa. Lejos de las predicciones pesimistas que auguraban un declive del comercio físico frente al digital, los datos del cierre de 2025 confirman que los centros comerciales y parques comerciales no solo resisten, sino que lideran la recuperación económica del sector terciario.
Según el último informe del Observatorio del sector, elaborado conjuntamente por PwC y APRESCO, el ejercicio anterior se ha consolidado como un periodo de crecimiento ininterrumpido. Con un avance en las ventas del 4,8% anual, el sector encadena ya 19 trimestres consecutivos en positivo, una racha de casi cinco años que demuestra la robustez estructural de estos activos.
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Radiografía de las ventas: ¿Qué sectores impulsan el crecimiento?
El dinamismo del consumo en España no ha sido uniforme, pero sí generalizado. El análisis pormenorizado de las categorías comerciales revela que el comportamiento del consumidor ha mutado hacia la mejora del hogar y la renovación de la imagen personal.
1. Hogar, Bricolaje y Electrónica: El líder indiscutible
Esta categoría ha encabezado la evolución del mercado con un incremento del 8,1%. Tras los cambios en el estilo de vida derivados de los últimos años, la inversión de las familias en mejorar su entorno habitacional y actualizar sus dispositivos tecnológicos sigue siendo una prioridad de gasto.
2. Moda y Complementos
Con un repunte del 6,2%, la moda vive una segunda juventud en los espacios físicos. Los centros comerciales han sabido integrar las devoluciones de compras online y la experiencia de probarse el producto en tienda, convirtiendo la omnicanalidad en una ventaja competitiva.
3. Ocio y Restauración
Aunque con ritmos más moderados —situándose en torno al 3%—, estas áreas son fundamentales para el flujo de visitantes. Ya no se acude al centro comercial únicamente a comprar; se acude a socializar, lo que genera un «efecto arrastre» hacia las tiendas de retail tradicional.
La eficiencia del visitante: Menos afluencia, mayor ticket promedio
Uno de los datos más reveladores de 2025 es la divergencia entre el número de visitas y el volumen de facturación. Mientras que las afluencias crecieron un 1,9%, las ventas lo hicieron casi al triple de ritmo en el último trimestre (6,9%).
Análisis Clave: El consumidor actual es más estratégico. Se observa una tendencia hacia visitas menos frecuentes pero mucho más decididas. El «paseo por el centro» ha sido sustituido por la «visita de compra efectiva», donde el gasto medio por cliente ha subido significativamente.
Esta eficiencia operativa permite a los gestores de activos optimizar costes de mantenimiento mientras maximizan la rentabilidad por metro cuadrado, un factor que no ha pasado desapercibido para los fondos de inversión.
El auge de los Parques Comerciales y la Ocupación Récord
Si hay un formato que brilla con luz propia, ese es el de los parques comerciales. Estos activos, caracterizados por su accesibilidad, amplios aparcamientos y grandes superficies de venta, registraron un crecimiento cercano al 9%. Su agilidad operativa y menores costes de comunidad para los operadores los han convertido en la joya de la corona del retail.
Por otro lado, la salud de los activos se mide por su desocupación. Actualmente, la tasa media de ocupación en España ha superado el 96%. Este nivel de «plena ocupación» técnica indica que existe una demanda embalsada de operadores que buscan espacio en los mejores activos (centros tipo Prime), lo que inevitablemente presiona las rentas al alza.
Inversión Inmobiliaria: 2025, el mejor año desde 2018
El apetito de los inversores institucionales ha regresado con fuerza. El sector retail en España alcanzó los 2.300 millones de euros de inversión, lo que representa un aumento del 18% respecto al año anterior.
Operaciones más destacadas del mercado
La confianza en el mercado español se ha traducido en transacciones de gran volumen que han reconfigurado el mapa de la propiedad:
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Bonaire (Valencia): Adquirido por Castellana Properties por 305 millones de euros.
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Parque Corredor (Madrid): Comprado por CBRE IM por 250 millones de euros.
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Xanadú (Madrid): Rivoli tomó el 50% de la propiedad por 200 millones de euros.
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Islazul (Madrid): Una de las operaciones más recientes, donde Castellana Properties desembolsó 340 millones de euros.
Este volumen de transacciones sitúa a los centros y parques comerciales como los protagonistas del mercado, concentrando el 75% de toda la inversión en retail.
Comparativa Internacional: España frente a Europa y EE. UU.
España no es una isla; su tendencia se alinea con una recuperación global del sector inmobiliario comercial, aunque con matices propios:
| Región | Crecimiento Inversión Retail | Nota Clave |
| España | +18% | Liderado por parques comerciales y activos dominantes. |
| Europa | +5% | El retail representa el 21% de la inversión inmobiliaria total. |
| EE. UU. | Estable | Desocupación en mínimos históricos (debajo del 5%). |
Mientras que en Europa la inversión se situó en 37.200 millones de euros, España destaca por su capacidad de atraer capital gracias a la resiliencia de su consumo interno y la madurez de sus gestores profesionales.
Perspectivas para 2026: ¿Hacia dónde vamos?
Las voces autorizadas del sector coinciden en un optimismo moderado pero firme. Ángel del Monte (APRESCO) subraya que la solidez de los KPIs operativos es la base de la confianza de los comerciantes. Por su parte, Miren Tellería (PwC) destaca que el mercado ha entrado en una fase de consolidación natural, donde la experiencia de los gestores es el valor diferencial para los inversores.
Se espera que 2026 mantenga esta senda de liquidez. La estabilización de los tipos de interés y el control de la inflación (que en 2025 fue del 2,7%, muy por debajo del crecimiento de las ventas) garantizan que el poder adquisitivo de los hogares siga alimentando los ingresos de los centros comerciales.
Preguntas Frecuentes sobre el Sector Retail (FAQ)
¿Cuál es la principal ventaja de invertir en parques comerciales actualmente?
La principal ventaja es su resiliencia y eficiencia. Al tener costes operativos más bajos que los centros comerciales cerrados y ofrecer una experiencia de compra rápida y cómoda (compras de «conveniencia»), atraen a operadores de gran volumen y garantizan ingresos estables con contratos a largo plazo.
¿Cómo afecta la digitalización a estos centros físicos?
En lugar de ser una amenaza, la digitalización se ha convertido en una aliada. Muchos centros comerciales funcionan ahora como puntos de Click & Collect o centros de logística de última milla, lo que garantiza que el consumidor tenga que visitar el activo físico, aumentando las posibilidades de compras impulsivas.
¿Qué sectores tienen mayor potencial de crecimiento en 2026?
Se prevé que la restauración y el ocio recuperen terreno a medida que los centros comerciales se transformen en «destinos de experiencias». Asimismo, los servicios de salud y bienestar (clínicas, gimnasios) están ocupando cada vez más superficie en estos complejos.
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El retail inmobiliario en España ha demostrado una capacidad de adaptación asombrosa. Con ventas al alza, ocupación máxima e inversión récord, los centros comerciales se confirman como pilares fundamentales del ecosistema económico. La clave del éxito futuro residirá en seguir equilibrando la oferta comercial con experiencias de ocio que el mundo digital no puede replicar.
