El sector de los centros comerciales en España ha demostrado que, lejos de la obsolescencia que vaticinaban algunos analistas hace años, vive una etapa de reinvención y solidez financiera. Tras cerrar el ejercicio de 2025 con cifras que superan las expectativas iniciales, el ecosistema comercial se prepara para un 2026 marcado por la expansión y la entrada de nuevos protagonistas internacionales.
Según el último informe de mercado inmobiliario en Iberia de MVGM, el cierre de 2025 no solo ha sido positivo en términos nominales, sino que refleja un cambio estructural en los hábitos de consumo físico frente al avance del e-commerce.
1. Radiografía de un Cierre de Año Histórico
El dato que encabeza los balances financieros es el crecimiento del 5,5% en las ventas acumuladas durante todo el año 2025 en comparación con el ejercicio anterior. Este incremento no es una cifra aislada; viene respaldado por una subida del 4,6% en las afluencias, lo que confirma que el consumidor ha regresado a los espacios físicos con una intención de compra mucho más definida.
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El impulso del cuarto trimestre (Q4)
Si analizamos la recta final del año, el dinamismo fue incluso superior en términos de tráfico de personas:
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Ventas en el Q4: Crecieron un 4,58% respecto al mismo periodo de 2024.
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Afluencias en el Q4: Se dispararon un 5,74%.
Este desfase positivo en las afluencias respecto a las ventas durante los últimos tres meses del año sugiere que los centros comerciales han recuperado su rol como centros de ocio y socialización, atrayendo a más personas que no solo buscan transacciones rápidas, sino experiencias integrales que incluyen gastronomía, eventos y servicios.
2. Factores de la Resiliencia: ¿Por qué crecen las ventas físicas?
Para entender este fenómeno, debemos mirar más allá de los números. Faustino García, director de Retail en MVGM, destaca la «fortaleza y resiliencia» del sector. Pero, ¿cuáles han sido los motores reales de este crecimiento?
La hibridación con el Ecommerce
A diferencia de la narrativa de competencia, el comercio electrónico se ha convertido en un aliado de la tienda física. Estrategias como el Click & Collect (compra online y recogida en tienda) han servido para derivar tráfico a los centros comerciales, donde el cliente suele realizar compras impulsivas adicionales al recoger su pedido.
La mejora en la experiencia del cliente
Los centros que más han crecido en 2025 son aquellos que han invertido en remodelaciones y en la creación de espacios de «lifestyle». Ya no se trata solo de comprar ropa o tecnología; se trata de pasar el día en un entorno que ofrece desde gimnasios hasta zonas de coworking o clínicas especializadas.
3. El Atractivo para el Inversor Inmobiliario
El informe de MVGM pone de manifiesto que los centros comerciales han vuelto a ser activos refugio para los inversores. La estabilidad en los ingresos por rentas y el aumento sostenido del tráfico peatonal hacen que estos inmuebles sean altamente atractivos para los fondos de inversión y socimis.
La gestión eficiente de los activos es ahora la prioridad. Maximizar el potencial de cada metro cuadrado mediante una mezcla comercial (tenant mix) equilibrada es lo que diferencia a un centro exitoso de uno estancado. La llegada de grandes operadores como El Corte Inglés, que sigue adaptando sus espacios, o la expansión de cadenas de alimentación y restauración especializadas (como cafeterías de té y marcas de doughnuts premium mencionadas en las tendencias de mercado), están revitalizando los pasillos comerciales.
4. Perspectivas 2026: Nuevos Operadores y Expansión
Si 2025 fue el año de la consolidación, 2026 se perfila como el año de la expansión. MVGM anticipa un escenario sumamente favorable con varias tendencias clave:
Entrada de nuevos operadores
Se espera la llegada de marcas internacionales que buscan posicionarse en el mercado ibérico, aprovechando la solidez del consumo interno. Estos nuevos operadores no solo ocuparán locales vacantes, sino que forzarán la renovación de la oferta actual, elevando la competitividad.
Digitalización y Sostenibilidad
La gestión de los activos en 2026 estará marcada por el uso de la inteligencia artificial para optimizar el consumo energético y mejorar el flujo de visitantes. Además, la sostenibilidad ya no es una opción; los centros que no cumplan con altos estándares ESG (Environmental, Social, and Governance) perderán valor de mercado y atractivo para el consumidor consciente.
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5. Un Futuro de Optimismo Moderado
El sector retail en España ha pasado por una prueba de fuego y ha salido fortalecido. El incremento en las ventas y las visitas durante 2025 es la prueba de que el contacto humano y la experiencia de compra táctil siguen siendo fundamentales en la cultura mediterránea.
Como señala Faustino García, el objetivo primordial para 2026 será maximizar el potencial de los activos para beneficiar a todos los actores involucrados: inversores, operadores y, sobre todo, al consumidor final que busca conveniencia y calidad.
