Sandra Villanueva, Gerente de Metrocuadrado, destacó la importancia de esta reforma: «La modificación a la Ley de Propiedad Horizontal es esencial para el futuro de nuestras comunidades. Con la integración de principios de convivencia pacífica, solidaridad social y responsabilidad ecológica, estamos estableciendo las bases para un entorno más justo y sostenible.»
Principios Fundamentales de la Reforma
La reforma a la Ley de Propiedad Horizontal introduce varios principios orientadores que buscan fortalecer la función social y ecológica de la propiedad, promover la convivencia pacífica, y garantizar la dignidad y el debido proceso dentro de las copropiedades. Estos principios son:
- Función Social y Ecológica de la Propiedad: Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar y ajustarse a la normatividad urbanística vigente, garantizando que la propiedad cumpla una función social y ecológica.
- Convivencia Pacífica y Solidaridad Social: Se establecerán relaciones cooperativas entre los copropietarios, con estipulaciones claras sobre deberes y obligaciones para fomentar una convivencia armónica.
- Respeto a la Dignidad Humana: Las actuaciones de los órganos de administración y los copropietarios deberán estar guiadas por el respeto a la dignidad humana, garantizando un trato justo y equitativo para todos los miembros de la comunidad.
- Libre Iniciativa Empresarial y Privada: Se permitirá la realización de actividades económicas legales y beneficiosas para la comunidad, siempre dentro de los límites del bien común.
- Debido Proceso: Se garantizará el respeto al principio de debido proceso en los procedimientos sancionatorios internos, asegurando que todos los procedimientos se realicen de manera justa y transparente.
Innovaciones en la Administración y Gestión
Una de las propuestas más destacadas de la reforma es la creación del Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal. Este registro tiene como objetivo profesionalizar y regular la figura del administrador, facilitando la identificación de los administradores, los períodos de administración y las sanciones impuestas. Sandra Villanueva comentó sobre este aspecto: “La creación del Registro Único de Administradores es un paso crucial hacia la profesionalización del sector, lo que contribuirá a una mejor gestión de las propiedades horizontales y a una mayor transparencia en su administración.”
Además, la reforma establece que todas las propiedades horizontales deben contar con pólizas de seguros contra riesgos de incendio y terremoto, así como para cubrir los riesgos en áreas comunes como piscinas y parques infantiles. Estas medidas buscan garantizar la protección de los bienes comunes y proporcionar seguridad adicional a los propietarios.
El proyecto también facilita la realización de reuniones de la asamblea general de copropietarios, permitiendo que estas se lleven a cabo de manera presencial, virtual o mixta. Para decisiones importantes, como la destinación de los bienes comunes, la imposición de expensas extraordinarias, y la modificación de los coeficientes de copropiedad, se requerirá una mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad.
Regulación de Mascotas y Derechos Relacionados
La reforma introduce nuevas regulaciones sobre la tenencia de mascotas en las propiedades horizontales. Según el artículo 5 del proyecto de ley, los reglamentos no podrán prohibir la tenencia de mascotas o animales domésticos, ni la enajenación, gravamen o disposición de bienes de dominio privado. Esta disposición busca garantizar que todos los propietarios y residentes puedan disfrutar de la compañía de sus mascotas, siempre y cuando se respeten las normas de convivencia y se garantice el bienestar de todos los habitantes.
Uso de Bienes Comunes y Exclusivos
El proyecto de ley también establece regulaciones claras sobre el uso de bienes comunes y exclusivos. Los espacios comunes que no son necesarios para el uso de las propiedades privadas, como terrazas y patios interiores, deberán venderse solo a los propietarios de las propiedades privadas que puedan utilizarlos. Por otro lado, los bienes comunes esenciales, como las instalaciones de servicios públicos, ascensores y áreas de recreación, deberán estar disponibles para el uso de todos los propietarios.
Certificación y Registro de la Propiedad Horizontal
La inscripción y certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas de propiedad horizontal será responsabilidad de la Cámara de Comercio del lugar de ubicación del edificio o conjunto. Este proceso incluye la presentación de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos de los representantes legales y revisores fiscales. Para las propiedades horizontales de estratos 1 y 2, este trámite será gratuito.
Sanciones y Cumplimiento de la Nueva Ley
El incumplimiento de las obligaciones establecidas en la nueva ley puede resultar en sanciones para los propietarios y administradores. Las sanciones incluyen la no emisión de nuevas licencias y otras medidas por parte de las autoridades locales y la Superintendencia de Industria y Comercio. Además, el administrador debe mantener vías de comunicación abiertas con los propietarios y cumplir con todas las funciones establecidas por la ley, incluyendo la gestión de sanciones y el reporte a la Superintendencia.
Sandra Villanueva enfatizó la importancia del cumplimiento de las nuevas normativas: “El cumplimiento estricto de las nuevas normativas y sanciones permitirá un mayor control y supervisión de la gestión en las propiedades horizontales, garantizando así una administración más justa y equitativa.”
Regulación de la Vivienda Turística y Renta Corta
Uno de los aspectos más relevantes de la reforma es la regulación detallada de la vivienda turística y la renta corta en propiedades horizontales. El proyecto de ley exige que los propietarios de unidades privadas en una propiedad horizontal residencial obtengan el Registro Nacional de Turismo (RNT) antes de destinar sus inmuebles a la vivienda turística. Este requisito busca garantizar que las actividades de alquiler a corto plazo cumplan con las normativas vigentes y contribuyan al orden y la seguridad de las comunidades.
Además, el administrador de la propiedad horizontal deberá contar con al menos un tecnólogo en el área de turismo para gestionar adecuadamente las actividades turísticas y resolver cualquier conflicto que pueda surgir. La reforma también establece que cuando un inmueble esté registrado en una plataforma tecnológica para alquiler a corto plazo, debe indicar claramente que está sujeto al régimen de propiedad horizontal, proporcionando transparencia tanto para los propietarios como para los inquilinos.
Vea: Centro Chía, jornadas de salud y diversión para mascotas
Una disposición clave del proyecto permite a la mayoría calificada de propietarios en una propiedad horizontal residencial decidir prohibir la destinación de inmuebles a vivienda turística. Esta medida empodera a las comunidades para tomar decisiones que reflejen sus intereses y preocupaciones, asegurando que las actividades turísticas no afecten negativamente la convivencia y la calidad de vida de los residentes permanentes.
Sandra Villanueva concluyó: “Esta reforma no solo busca modernizar las normas de la propiedad horizontal, sino también garantizar una administración profesional y una gestión transparente. Es un hito significativo en la construcción de comunidades más cohesionadas y resilientes, que beneficiará a todos los colombianos a largo plazo.”
