El negocio de los malls chilenos mostró resultados positivos durante la primera mitad de 2025, a pesar de un contexto competitivo que no da tregua. Según los datos reportados por las tres mayores cadenas que entregan información a la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), los 35 malls bajo su control alcanzaron ventas al público por US$ 4.453 millones, lo que evidencia la vigencia del consumo y la capacidad de estos recintos para mantenerse como polos comerciales relevantes.
No solo las ventas generales destacaron: el segmento de arriendo de locales comerciales también tuvo un desempeño favorable.
Durante el segundo trimestre, los ingresos de los arrendatarios crecieron significativamente respecto al mismo periodo del año anterior: Mallplaza registró un aumento del 24,2%, Parque Arauco del 13,1%, y Cenco Malls del 5,6%, consolidando su posición en el mercado.
Cenco Costanera: líder indiscutido del semestre
Entre todos los centros comerciales, Cenco Costanera destacó como el más exitoso. Con una superficie arrendable (GLA) de 157.780 m² y ocupación del 99%, el centro comercial reportó ventas por $431.289 millones, marcando un crecimiento superior a los $84.000 millones respecto al mismo periodo de 2024, cuando sus ventas alcanzaron los $347.018 millones. Este salto lo consolida como líder absoluto en el ranking de ingresos de locales comerciales.
En segundo lugar se ubicó Parque Arauco Kennedy, con 188.500 m² de superficie arrendable y ocupación del 98,7%. Las ventas de su complejo en Las Condes llegaron a $339.884 millones, superando en más de $73.000 millones las cifras del primer semestre de 2024. Además, la integración de los Edificios Oriente y Poniente contribuyó al aumento de las ventas consolidadas, a la espera de la finalización de remodelaciones que podrían impulsar aún más su rendimiento.
Mallplaza Vespucio, por su parte, retuvo el tercer lugar con ventas por $306.755 millones, mostrando fuerza en la zona sur de Santiago y un crecimiento sostenido frente a los $261.085 millones reportados en la primera mitad del año pasado. Le siguen Mallplaza Trébol con $252.572 millones, Mallplaza Oeste con $250.772 millones y Cenco Alto Las Condes con $243.329 millones.
Ventas por metro cuadrado: un indicador clave
Para los analistas, un factor determinante al evaluar el desempeño de los centros comerciales es el valor de ventas por metro cuadrado de superficie arrendable. Esta métrica permite medir la rentabilidad de los locales y comparar la eficiencia de cada centro comercial en términos inmobiliarios.
Según Daniel Encina, CEO de Xbrein, centros como Cenco Costanera destacan por su alta venta por m², mientras que otras sorpresas incluyen Cenco El Llano, La Reina y Osorno. En el caso de Mallplaza, sobresalen El Trébol, La Serena, Antofagasta y Egaña, mientras que Plaza Vespucio mantiene un atractivo elevado tras diversas ampliaciones y renovaciones. Entre los centros de Parque Arauco, el top 1 en ventas por m² es Kennedy, seguido por Arauco Maipú.
Perspectiva de largo plazo: FFO como indicador estratégico
Más allá de los resultados de corto plazo, los analistas enfatizan la importancia de observar métricas que reflejen el valor operativo y patrimonial de los centros comerciales. En este sentido, el Funds From Operations (FFO) es un indicador clave, ya que muestra la generación de efectivo real de las operaciones, excluyendo elementos contables que no reflejan la rentabilidad operativa.
Durante el primer trimestre de 2025, Mallplaza reportó un FFO ajustado de $91.968 millones, un incremento de 30,1% respecto al mismo periodo anterior. Parque Arauco alcanzó los $47.697 millones, con un alza de 22,3%, mientras que Cenco Malls creció 6,6%, llegando a $62.462 millones.
En el segundo trimestre, Cenco Malls presentó una caída de 1,8%, registrando $64.063 millones. En cambio, Mallplaza subió 40,5% hasta $99.692 millones, y Parque Arauco aumentó 13,6% a $51.356 millones, consolidando un panorama favorable para el sector.
Factores que impulsan el crecimiento
El desempeño de los centros comerciales en Chile responde a una combinación de estrategias comerciales, renovación de espacios y adaptaciones a las tendencias de consumo. La constante inversión en remodelaciones, ampliaciones y digitalización de los servicios contribuye a mantener el interés de los visitantes y la rentabilidad de los locales.
En el caso de Cenco, la combinación de alta ocupación y ventas por m² elevadas demuestra que la ubicación estratégica y la gestión eficiente de los arrendamientos son claves para su liderazgo. Para Parque Arauco, la agregación de nuevos edificios y la modernización de sus instalaciones han permitido sostener su competitividad frente a competidores históricos. Mientras tanto, Mallplaza ha logrado consolidar sus complejos en diversas ciudades, con un enfoque en ampliar la oferta de marcas y servicios.
Comparación entre cadenas
- Cenco Malls: líder en ventas totales y alta ocupación, con presencia destacada en Costanera y Alto Las Condes.
- Parque Arauco: segundo en ventas agregadas, con énfasis en Kennedy y Maipú; en proceso de consolidar remodelaciones y nuevas áreas comerciales.
- Mallplaza: tercero en ventas, con fuerte desempeño en Vespucio, Trébol y Oeste; ventajas competitivas ligadas a la diversificación de sus locales y expansión regional.
La competencia entre estas cadenas sigue siendo intensa, con diferencias claras en estrategias de expansión, enfoque en locales premium y capacidad de atraer a marcas nacionales e internacionales.
Innovación y adaptación al consumidor
Los centros comerciales han tenido que adaptarse a cambios en los hábitos de consumo, como la creciente importancia del e-commerce, la preferencia por experiencias de compra personalizadas y la demanda de servicios complementarios, como gastronomía, entretenimiento y áreas de coworking.
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Las tres principales cadenas han respondido con estrategias de digitalización de servicios, programas de fidelización y eventos especiales que mantienen un flujo constante de visitantes y ventas sostenidas.
Indicadores de ocupación y rentabilidad
Además de las ventas totales y por m², la ocupación de los locales es otro indicador que refleja la salud del sector. Los principales centros comerciales presentan tasas de ocupación cercanas al 99%, mostrando que la demanda por espacio comercial sigue siendo alta.
La combinación de ventas crecientes, alta ocupación y estrategias de remodelación sugiere que los centros comerciales continúan siendo un vehículo sólido para inversión y desarrollo inmobiliario, con resultados positivos tanto en rentabilidad operativa como en valor patrimonial a largo plazo.
