El mercado de oficinas premium ha experimentado cambios importantes durante los primeros meses de 2025, reflejando una compleja combinación de vacancia y ajustes en los precios de arriendo. Según un informe de la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield, la vacancia de oficinas clase A en el país alcanzó el 9,6% al cierre del primer trimestre, mostrando una disminución de 4 puntos porcentuales en comparación con finales de 2024, pero con un incremento de 5 puntos respecto al mismo periodo de 2024. Este comportamiento subraya una recuperación paulatina del sector, aunque con algunas dificultades que continúan afectando la oferta y demanda en el segmento de oficinas premium.
En este contexto, el análisis de la oferta, la demanda y los precios del mercado inmobiliario es crucial para comprender las tendencias actuales y las expectativas para los próximos trimestres. A continuación, exploramos los principales factores que han influido en este panorama y cómo las empresas están tomando decisiones frente a un mercado que sigue adaptándose a las nuevas exigencias post-pandemia.
Cushman & Wakefield ha destacado que el segmento de oficinas clase A ha experimentado una dinámica positiva, en términos generales, durante los primeros tres meses del año. La vacancia de oficinas premium bajó a 9,6% en comparación con finales de 2024, lo que refleja una mejora en la ocupación, aunque la cifra sigue siendo alta si se compara con la situación pre-pandemia. Este indicador es clave para entender el comportamiento del mercado y el nivel de absorción que se ha logrado en los primeros trimestres del año.
El informe también resalta una absorción neta de 8.563 metros cuadrados, que, aunque es similar al resultado del año pasado, representa una disminución del 10% en comparación con los primeros tres meses de 2024. Este descenso en la absorción puede atribuirse a varios factores, entre ellos, el ajuste en las necesidades de espacio de las empresas y la incertidumbre económica que sigue afectando al mercado.
Submercados clave: El Golf y Apoquindo lideran la absorción
Uno de los aspectos más destacados del informe es la concentración de la demanda en ciertos submercados. En particular, la zona de El Golf, ubicada en la comuna de Las Condes, ha sido el centro de la mayor absorción de oficinas premium, con 5.937 metros cuadrados ocupados. Este área sigue consolidándose como uno de los polos más atractivos para las empresas que buscan oficinas de alto estándar. Según Rosario Meneses, subgerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, la demanda en El Golf ha estado impulsada por la calidad de las oficinas disponibles, especialmente aquellas que ofrecen amenidades superiores y un entorno de trabajo de alto nivel.
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Por otro lado, el submercado de Apoquindo, también en Las Condes, registró una absorción de 3.037 metros cuadrados. Este crecimiento ha sido impulsado por la proximidad de las oficinas a la Línea 1 del metro, lo que proporciona una excelente conectividad para los empleados y facilita el acceso a las empresas que se ubican en esta zona.
Uno de los cambios más significativos en el comportamiento del mercado de oficinas premium post-pandemia ha sido el cambio en los criterios de selección de espacios. En tiempos anteriores, la superficie de las oficinas era el factor determinante para las empresas al momento de elegir un nuevo arrendamiento. Sin embargo, en el contexto actual, la calidad de las oficinas y los servicios ofrecidos en su entorno han adquirido mayor relevancia.
Las empresas ahora buscan oficinas de alto estándar, con un enfoque en la seguridad, el equipamiento de vanguardia y los servicios disponibles en los alrededores. La pandemia aceleró esta tendencia, ya que las compañías se vieron obligadas a repensar sus espacios de trabajo para crear entornos más seguros, cómodos y atractivos para sus empleados. Esta evolución ha influido directamente en la demanda de oficinas premium en zonas como El Golf y Apoquindo, que ofrecen soluciones modernas, flexibles y con características diferenciadoras.
En cuanto a los precios de arriendo, el informe de Cushman & Wakefield también revela una caída en los precios promedio por metro cuadrado de oficinas premium. Al cierre del primer trimestre de 2025, el precio promedio se situó en 0,49 UF por metro cuadrado, lo que representa una disminución respecto a los 0,52 UF registrados en el mismo periodo del año pasado. Sin embargo, los precios se mantuvieron estables en comparación con el cierre de 2024, lo que indica una relativa estabilidad en los costos de arrendar oficinas premium en ciertas áreas.
Esta tendencia a la baja en los precios responde a varios factores, siendo uno de los más relevantes la desocupación registrada en 2023 y 2024 en zonas como Santiago Centro. En este submercado, las empresas han adoptado una estrategia de precios más competitivos para atraer nuevamente a los arrendatarios. La oferta de oficinas a precios más bajos ha sido una medida necesaria para fomentar la ocupación en áreas que han experimentado una mayor vacancia.
Excepciones: Providencia y Nueva Las Condes
Sin embargo, no todos los submercados han experimentado una caída en los precios. Según el informe, las zonas de Providencia y Nueva Las Condes han visto un leve incremento en los valores de arriendo. Esto se debe a la alta demanda de oficinas en estas áreas, especialmente en los últimos períodos, donde las empresas han buscado ubicarse en zonas con una buena conectividad y una infraestructura de primer nivel.
Este aumento en los precios en algunas áreas de Las Condes y Providencia refleja un cambio en las dinámicas de ocupación, donde las empresas priorizan la calidad sobre la cantidad, lo que las lleva a optar por espacios más costosos pero que ofrecen ventajas adicionales, como la cercanía a servicios, la seguridad y una mayor conectividad.
Aunque no se registraron nuevos proyectos de oficinas premium en el primer trimestre de 2025, se espera que en los próximos meses ingresen al mercado dos nuevos desarrollos importantes. Estos proyectos son el Urbana Center Apoquindo y el Edificio Manquehue, que aportarán cerca de 30.000 metros cuadrados al stock disponible. Sin embargo, estos proyectos aún no tienen contratos de prearrendamiento, lo que podría generar un aumento en la vacancia de oficinas en el corto plazo.
Además de estos proyectos, existen otros desarrollos en curso, como la torre 4 del Mercado Urbano Tobalaba (MUT), que se espera esté disponible en 2026. Este edificio promete ofrecer una propuesta diferente en el mercado, con una mezcla de espacios flexibles y terrazas que favorecen una relación interior-exterior. Este tipo de desarrollos, que buscan ofrecer un entorno de trabajo más dinámico y adaptable, podría atraer a empresas que buscan opciones más innovadoras y alineadas con las nuevas tendencias de trabajo.
El mercado de oficinas premium en Chile continúa atravesando un proceso de adaptación y cambio. Si bien la vacancia de oficinas premium ha mostrado señales de mejora en el primer trimestre de 2025, los precios de arriendo siguen bajo presión en varias zonas, especialmente en Santiago Centro. Las empresas siguen priorizando la calidad sobre la cantidad, lo que está impulsando la demanda de oficinas con características distintivas, como seguridad, amenidades y buenas ubicaciones.
A medida que nuevos proyectos ingresen al mercado y las tendencias laborales continúen evolucionando, el sector inmobiliario deberá adaptarse para satisfacer las nuevas demandas de las empresas y los empleados. Las oficinas flexibles, los espacios colaborativos y las ubicaciones privilegiadas seguirán siendo factores clave para la ocupación de oficinas premium, mientras que los precios seguirán fluctuando en función de la oferta y la demanda en diferentes submercados.
