El mercado logístico de Santiago dejó de comportarse como una sola realidad. El último informe MarketBeat Industrial de Cushman & Wakefield, correspondiente al primer trimestre de 2026, evidencia una creciente distorsión: mientras los indicadores generales sugieren estabilidad, el costo real de acceder a bodegas de alto estándar se ha desalineado de los promedios de mercado.
Actualmente, el precio promedio pedido se sitúa en 0,147 UF/m², pero esta cifra esconde diferencias significativas según el tipo de activo. Hoy existe una “ilusión” en los valores de oferta. “En el segmento Clase A vemos un precio de referencia cercano a 0,139 UF/m², pero esto no refleja la realidad. Con una vacancia prácticamente nula, lo que realmente se está transando son proyectos en construcción para entrega futura, cuyos valores ya se ubican entre 0,17 y 0,20 UF/m²”, señala Rosario Meneses, Subgerente de Market Research de Cushman & Wakefield.
A estos valores, además, se están incorporando contribuciones dentro de los contratos de arriendo en bodegas Clase A, lo que eleva aún más el costo efectivo de ocupación.
Esta diferencia implica que el costo efectivo de nuevos desarrollos premium puede ser hasta un 44% superior al promedio de mercado, evidenciando la presión que genera la escasez de espacios de alta calidad.
Cabe destacar que durante este periodo, la absorción neta del mercado fue negativa, alcanzando los -29.070 m². Sin embargo, lejos de ser una señal de alerta, este resultado responde a factores estacionales tras el término del peak de la temporada navideña y al vencimiento de contratos relevantes en activos menos competitivos. De hecho, la actividad se concentró en desocupaciones de galpones Clase B.
Presión en Clase B y auge de nuevas inversiones
En contraste, el segmento de bodegas Clase B -que corresponde a galpones de menor estándar en altura, resistencia al fuego y sin andenes con desnivel- enfrenta un escenario completamente distinto. La vacancia alcanzó el 7% durante el trimestre, lo que ha intensificado la competencia entre propietarios.
“En Clase B, el precio relevante es el de cierre, no el de oferta. Para evitar vacancias, los contratos se están cerrando en torno a 0,12 UF/m², junto con concesiones comerciales más agresivas”, agrega Meneses.
Pese a este escenario dispar, la inversión en nuevos desarrollos continúa acelerándose. Durante el trimestre, la superficie en construcción creció un 30%, alcanzando los 460.000 m², mientras que se proyecta que cerca de 225.000 m² entren en operación antes de fin de año. A esto se suma un aumento del 20% en proyectos en etapa de propuesta, concentrados en polos de expansión como Ruta 78, Noviciado y Lo Boza.
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“Que la construcción haya crecido un 30% en solo tres meses, en un contexto de absorción negativa, confirma que los inversionistas están anticipando la escasez y ven en los activos Clase A un refugio de valor a largo plazo”, concluye Meneses.
