La suba del dólar enfría la competencia por el megaterreno de Palermo que irá a subasta
La cuenta regresiva ya comenzó para una de las operaciones inmobiliarias más esperadas del año en la Ciudad de Buenos Aires: la subasta del terreno de 44.000 metros cuadrados ubicado en la intersección de avenida Bullrich y Cerviño, actualmente ocupado por el complejo Portal Palermo, donde funcionan un hipermercado Jumbo y una tienda Easy. El remate, organizado por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), está previsto para el 6 de octubre de 2025 y parte de una base de 81 millones de dólares.
Sin embargo, aunque el predio despierta interés por su ubicación estratégica en una de las zonas más codiciadas de la capital, la volatilidad del dólar y el aumento del riesgo país comienzan a enfriar el entusiasmo inicial de varias desarrolladoras. En el sector inmobiliario aseguran que, si bien la expectativa de recaudación del Estado supera los 100 millones de dólares, la macroeconomía vuelve incierto el resultado final.
UN TERRENO EMBLEMÁTICO EN JUEGO
El lote, delimitado por las avenidas Bullrich, Cerviño, Godoy Cruz y las vías del ferrocarril San Martín, representa una de las últimas grandes parcelas disponibles en el corredor norte de Buenos Aires. Su valor no solo radica en la superficie, sino también en su potencial para proyectos mixtos residenciales, comerciales, hoteleros y recreativos.
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Según el pliego oficial de la AABE, el comprador deberá comprometerse a preservar y restaurar el Pabellón del Centenario, un edificio de 1910 declarado Monumento Histórico Nacional en 2010. Además, el 65% de la superficie total deberá destinarse a espacio público, y las construcciones no podrán superar los 21 metros de altura.
Estas condiciones apuntan a equilibrar la rentabilidad del desarrollo con la integración urbana, algo clave en una zona que ya cuenta con el Campo Argentino de Polo, el Hipódromo de Palermo y diversos parques y avenidas arboladas.
DESARROLLADORAS INTERESADAS, PERO CAUTAS
Entre los grupos inmobiliarios que mostraron interés se encuentran Ragsha, conocida por las torres Le Parc, y Consultatio, la empresa de Eduardo Costantini, responsable de proyectos como Nordelta y Oceana. Esta última ya había adquirido un terreno estatal cercano, sobre Soldado de la Independencia, por más de 21 millones de dólares a mediados de 2024.
No obstante, fuentes del mercado admiten que la incertidumbre cambiaria y el encarecimiento del financiamiento hicieron que varias compañías que inicialmente planeaban participar reconsideraran su posición.
“Es una ubicación de enorme valor simbólico y comercial, pero la coyuntura económica no acompaña. La suba del dólar y del riesgo país está haciendo que muchas desarrolladoras opten por esperar antes que comprometer inversiones millonarias en este momento”,
explicó un empresario del sector en diálogo con medios especializados.
El panorama de crédito es otro obstáculo: los préstamos corporativos en dólares son escasos, y las preventas en pesos pierden atractivo en un contexto inflacionario. Por ello, solo los grandes jugadores con capital propio o respaldo internacional tienen capacidad de competir en igualdad de condiciones.
LA PULSEADA ENTRE GIGANTES DEL RETAIL
Mientras el interés de las desarrolladoras se enfría, dos grandes cadenas de retail se perfilan como protagonistas del remate. Por un lado, Cencosud, operador actual del predio, busca mantener su posición y garantizar la continuidad de sus tiendas Jumbo y Easy. Por otro, Coto, el otro gigante del sector, aparece como competidor directo y estaría dispuesto a ofertar para hacerse con una ubicación privilegiada.
El atractivo para ambas compañías es claro: el terreno está estratégicamente ubicado entre Palermo y Las Cañitas, con accesos directos a avenidas y zonas residenciales de alto poder adquisitivo. Además, la propiedad permitiría desarrollar un complejo comercial de nueva generación, combinando supermercado, espacios de ocio y residencias, algo que encaja con las tendencias del retail actual.
Desde el ámbito del real estate señalan que, si finalmente la puja se concentra entre estas dos empresas, el precio podría superar ampliamente la base inicial.
“Si la competencia se define entre Cencosud y Coto, el valor final puede dispararse, aunque ambos deberán contemplar que el pliego exige obras de refacción y modernización importantes”,
advirtieron analistas del mercado.
El futuro comprador no solo deberá desembolsar más de 80 millones de dólares, sino también invertir varios millones adicionales para adecuar el predio a las exigencias patrimoniales y urbanísticas impuestas por el Estado.
UN PREDIO CON HISTORIA Y VALOR SIMBÓLICO
El terreno tiene una larga trayectoria de concesiones y prórrogas. Originalmente, fue cedido en 1994 a Cencosud por 20 años, con el objetivo de desarrollar un espacio comercial moderno que integrara supermercado, tiendas y estacionamiento. La concesión venció en 2014, pero se extendió sucesivamente hasta 2019 y, más tarde, hasta 2024.
En 2018, durante la gestión de Horacio Rodríguez Larreta en la Ciudad, hubo un intento de recuperar el predio para un proyecto urbano de usos mixtos que incluía viviendas, locales y espacios verdes. Aquel plan estimaba una inversión de entre 300 y 375 millones de dólares, pero finalmente no prosperó por negociaciones con Cencosud, que logró extender la ocupación.
En 2024, el Gobierno Nacional firmó una nueva prórroga por 24 meses, válida hasta diciembre de 2026. Este acuerdo permite al actual ocupante continuar utilizando el inmueble, aunque la cláusula incluye una “gatillo de venta anticipada”, es decir, el Estado puede rematarlo antes de que venza el plazo sin que el contrato sea un impedimento.
El complejo Portal Palermo cuenta con tres niveles:
Planta baja con paseo comercial y estacionamiento cubierto.
Primer piso destinado a exposición y ventas (donde funciona Easy).
Segundo piso con playa de estacionamiento descubierta.
Esta infraestructura consolidada podría ser una ventaja para quien adquiera el terreno, ya que permite mantener parte de la estructura existente o reconvertirla según los nuevos usos habilitados.
EL PLAN DE DESINVERSIONES DEL ESTADO
La venta del predio forma parte del plan nacional de enajenación de activos públicos, establecido por el Decreto 950/24, que habilita la venta de más de 300 propiedades del Estado con el fin de recaudar cerca de 800 millones de dólares.
Entre los bienes incluidos en este programa se encuentran edificios administrativos, terrenos ferroviarios, predios rurales y superficies linderas a rutas nacionales. La AABE, que gestiona estos activos, argumenta que muchas de esas propiedades son ociosas o subutilizadas, y que su venta permitirá reducir costos de mantenimiento y destinar fondos a políticas públicas prioritarias.
En ese contexto, el terreno de Palermo se convierte en una pieza central de la estrategia de monetización estatal, tanto por su valor económico como por su visibilidad mediática.
El mercado inmobiliario argentino atraviesa un momento de transición. Tras años de parálisis en la construcción y caída en los precios medidos en dólares, los desarrolladores buscan señales de estabilidad antes de comprometer inversiones a largo plazo.
La suba reciente del dólar blue y el riesgo país por encima de los 1.500 puntos básicos generan un clima de cautela. En paralelo, la falta de créditos hipotecarios limita la demanda interna de viviendas, reduciendo el atractivo de proyectos residenciales en preventa.
Por eso, aunque el terreno de Bullrich y Cerviño representa una oportunidad única, muchos analistas dudan de que alcance valores récord. “Si el contexto cambiario no se estabiliza, es probable que la subasta no llegue a los números esperados, incluso si participan grandes jugadores”, señalan desde una consultora de real estate.
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La subasta del megaterreno de Palermo no es solo una operación inmobiliaria más: es un termómetro del ánimo inversor en Argentina. La combinación de patrimonio histórico, potencial urbanístico y restricciones económicas crea un escenario tan atractivo como complejo.
Si el remate logra despertar competencia entre desarrolladoras y grandes cadenas, el Estado podría obtener una recaudación significativa. Pero si la incertidumbre financiera persiste, la venta podría postergarse o concretarse a valores por debajo de lo esperado.
De una u otra forma, el desenlace del 6 de octubre servirá para medir cuánto apetito de riesgo existe hoy en el mercado local y qué actores están dispuestos a apostar fuerte en un país donde la volatilidad es la norma.
