Como parte de nuestro compromiso con la generación de inteligencia de mercado especializada, en AmericaMalls & Retail / Mall & Retail nos enorgullece presentar el Estudio Mapa Inmobiliario de Centros Comerciales en Colombia 2025, un análisis detallado del comportamiento de la oferta comercial en los principales malls de Bogotá, Soacha y Chía.
Este informe forma parte del portafolio de estudios estratégicos de nuestra unidad Retail Estudios, y está orientado a propietarios de locales comerciales, gerentes de centros comerciales, agentes inmobiliarios, fondos de inversión y todos aquellos actores que buscan decisiones basadas en datos reales y tendencias verificadas.
¿Qué mide el estudio?
A través de un riguroso análisis de los 35 centros comerciales más importantes del eje Bogotá–Cundinamarca, el estudio analiza:
- Tasas de vacancia
- Precios de alquiler y venta
- Costos de administración
- Tasas de absorción de locales
- Desempeño competitivo por mall y corredor inmobiliario
Estos indicadores permiten no solo entender la salud del ecosistema comercial en Bogotá y alrededores, sino también identificar oportunidades de inversión, expansión o reconversión.
Hallazgos clave del estudio 2025
1. Inventario y vacancia: mejora sostenida
Los centros analizados reúnen 9.453 locales comerciales, de los cuales 745 están desocupados, una disminución del 16% en comparación con el año anterior. En términos de superficie, esto representa 79.942 m² GLA desocupados, equivalente a 3,5 veces el área del Centro Comercial Andino.
• Índice de vacancia general: 7,9% (el mejor en 5 años)
• Tasa de absorción: 16%
• Vacancia por área GLA: 4,8%, con una reducción anual del 13,8%
2. Desempeño por zonas: el norte lidera
• Zona norte: vacancia de solo 3,9% y disminución del 31,9% en locales vacíos.
• Zona centro/occidente: vacancia de 10%, mejora del 15,2%.
• Zona sur: vacancia alta (12,3%) y baja recuperación (1,3% menos inventario).
3. Ciclo de vida: los malls maduros lideran el rendimiento
Los centros comerciales inaugurados antes de 2019 presentan una vacancia de solo 4,8%, mientras que los más recientes alcanzan un preocupante 27%. Esto evidencia los desafíos que enfrentan los nuevos proyectos para consolidar su atractivo comercial.
4. Top performers del retail capitalino
Un grupo destacado de 18 centros (57,1%) mantiene tasas de vacancia inferiores al 5%, incluyendo:
- Unicentro Bogotá
- Andino
- Parque La Colina
- Fontanar
- Titan Plaza
- Portal 80
- Plaza Imperial
Otros como Santafé, Hayuelos o Plaza de las Américas mantienen vacancias entre 5% y 15%. En contraste, malls como Hacienda Santa Bárbara o El Edén aún enfrentan retos con vacancias superiores al 15%.
5. Precios de alquiler: sube el valor del m² comercial
El alquiler promedio se sitúa en COP $169.166 por m²/mes, con un incremento anual del 5,6%.
- Zona norte: COP $196.824 por m²/mes (+6,4%)
- Zona centro/occidente: COP $161.692 por m²/mes (+8,5%)
- Zona sur: COP $117.459 por m²/mes (-1,4%)
Top 5 en rentas de alquiler
- Unicentro Bogotá – COP $415.946
- Andino – COP $404.467
- Gran Estación – COP $334.546
- Parque La Colina
- Titan Plaza
El valor del arriendo no se mide en absoluto, sino en relación con las ventas generadas. Idealmente, los costos totales de ocupación (arriendo + cuotas + promoción) no deben superar el 15% de las ventas de cada tienda.
6. Precios de venta: sólida valorización del retail comercial
El valor promedio del m² comercial vendido fue de COP $28,8 millones, creciendo 7,6% frente al año anterior.
- Zona sur: COP $20,8 millones (+5,3%)
- Zona centro/occidente: COP $25,7 millones (+9,1%)
- Zona norte: COP $33,9 millones (+8,2%)
Top 3 en precio de venta de locales
- Unicentro Bogotá – COP $72 millones/m²
- Andino – COP $62,5 millones/m²
- Titan Plaza – COP $48,7 millones/m²
Este comportamiento supera incluso el crecimiento catastral promedio en Bogotá (5,26%), lo que evidencia un sector en valorización.
7. Cape Rate: rentabilidad en perspectiva
El Cape Rate promedio en Bogotá fue de 0,59% mensual, lo que implica que por cada $100 invertidos, se reciben $0,59 mensuales por arriendo. Esta métrica es clave para inversionistas que evalúan rentabilidad frente al valor del activo.
¿Cómo acceder a este tipo de estudios?
Como parte de nuestra división Retail Estudios desarrollamos informes estratégicos con enfoque regional y nacional, permitiendo a nuestros clientes tomar decisiones informadas y diseñar estrategias de crecimiento alineadas con la realidad del mercado.
En este sentido, existen dos tipos de investigaciones: la primera, denominada multisectorial, que permite evaluar el desempeño de los principales actores en una misma industria. Por otro lado, están los estudios «Ad hoc», que se refieren a investigaciones personalizadas para actores específicos de la industria, con el objetivo de resolver un problema o necesidad particular.
Entre los estudios que tenemos a su disposición se encuentran:
- Mapa Nacional de Centros Comerciales
- Mapa Nacional del Retail
- Mapa Nacional de Tráfico de Centros Comerciales
- Mapa de Nuevos Proyectos
- Mapa de Expansión Comercial del Retail
- Mapa de Importación de Prendas De Vestir
