Parqueaderos de centros comerciales, el negocio silencioso que mueve millones en Bogotá, los parqueaderos dejaron de ser un servicio complementario dentro de los centros comerciales para convertirse en uno de los activos más estratégicos del retail moderno. Según publica Mall & Retail. Durante años, el estacionamiento fue entendido únicamente como una facilidad para que los visitantes pudieran acceder con mayor comodidad a los malls. Sin embargo, la evolución del consumo, el crecimiento urbano, la movilidad de las grandes ciudades y la necesidad de mejorar la experiencia del cliente transformaron completamente el papel de esta infraestructura dentro de la operación comercial.
Hoy, los parqueaderos representan una fuente clave de ingresos, un elemento fundamental de fidelización y uno de los principales indicadores para medir tráfico, comportamiento del consumidor y eficiencia operativa. En Bogotá, donde los centros comerciales continúan consolidándose como espacios de encuentro, entretenimiento, gastronomía, servicios y comercio, la relevancia de los estacionamientos es cada vez más evidente.
El más reciente análisis del Mapa de Centros Comerciales de Bogotá, elaborado por Mall & Retail, confirma la magnitud de este fenómeno. Durante 2025, los parqueaderos de los principales centros comerciales de la capital recibieron cerca de 23,7 millones de vehículos, incluyendo automóviles y motocicletas. La cifra refleja no solo la enorme capacidad de atracción de estos activos inmobiliarios, sino también la importancia que tiene la movilidad dentro del ecosistema del retail organizado.
La dimensión del dato es contundente. En promedio, cada uno de los centros comerciales analizados recibió más de un millón de vehículos durante el año, consolidando a los parqueaderos como uno de los principales puntos de contacto entre el consumidor y la experiencia comercial. Detrás de cada ingreso vehicular existe una posibilidad de compra, una visita gastronómica, una experiencia de entretenimiento o una interacción con marcas y servicios.
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El parqueadero ya hace parte de la experiencia de compra
Uno de los grandes cambios en la industria de centros comerciales es la forma en que se entiende la experiencia del visitante. Antes, la experiencia comenzaba cuando el consumidor ingresaba al mall. Hoy inicia desde mucho antes: desde la búsqueda de acceso, la facilidad para entrar, la disponibilidad de espacios y la rapidez del proceso de ingreso.
Un parqueadero congestionado puede deteriorar la percepción del consumidor incluso antes de realizar una compra. Las largas filas, la falta de señalización, los sistemas lentos de pago o la ausencia de espacios disponibles generan frustración inmediata y afectan la intención de permanencia. Por el contrario, un estacionamiento eficiente transmite orden, seguridad y comodidad, elementos fundamentales para incentivar la frecuencia de visita.
En ciudades como Bogotá, donde la movilidad continúa siendo uno de los mayores desafíos urbanos, el papel de los parqueaderos adquiere todavía más relevancia. El consumidor valora la facilidad de acceso y muchas veces toma decisiones de visita dependiendo de qué tan rápido y cómodo resulta ingresar a un centro comercial.
Por eso, los malls más competitivos han entendido que el parqueadero ya no puede ser visto como una operación secundaria. Actualmente forma parte integral de la estrategia de servicio, fidelización y diferenciación frente a otros formatos comerciales.
Los parqueaderos también son una poderosa fuente de ingresos
Más allá de la experiencia, los estacionamientos se consolidaron como una unidad de negocio de enorme impacto financiero. Según el informe de Mall & Retail, los 23 principales centros comerciales analizados registraron ingresos por parqueaderos superiores a $152.416 millones durante 2025, con un crecimiento de 16,6 % frente al periodo anterior.
La cifra confirma que el estacionamiento dejó de ser simplemente una infraestructura de soporte para convertirse en una fuente permanente de liquidez. De hecho, los ingresos derivados de parqueaderos representaron aproximadamente el 26,6 % del total de ingresos de los activos evaluados.
Esto significa que uno de cada cuatro pesos generados por estas operaciones provino directamente del negocio de estacionamiento. En un contexto donde los centros comerciales enfrentan mayores costos operativos, inversiones constantes en tecnología y presión por mejorar servicios, esta fuente de ingresos adquiere un peso estratégico.
Los recursos provenientes de parqueaderos permiten financiar mantenimiento, seguridad, automatización, campañas de mercadeo, renovación tecnológica y modernización de accesos. Además, ofrecen estabilidad financiera gracias a la recurrencia del tráfico vehicular.
Unicentro, Centro Mayor y Santafé lideran el tráfico vehicular
El estudio muestra cómo los grandes activos metropolitanos continúan dominando el flujo de visitantes en Bogotá. Unicentro Bogotá encabezó el ranking de tráfico vehicular durante 2025 con aproximadamente 2,7 millones de vehículos registrados.
En segundo lugar apareció Centro Mayor, con 2,31 millones de ingresos vehiculares, mientras que Santafé ocupó el tercer lugar con cerca de 1,79 millones.
Estos resultados reflejan la fortaleza de los centros comerciales que combinan ubicación estratégica, oferta comercial robusta, entretenimiento, gastronomía y tradición de marca. Son activos que lograron consolidarse como destinos urbanos de alta frecuencia y no simplemente como lugares de compra.
La movilidad hacia estos centros comerciales demuestra además que el retail físico continúa teniendo una enorme relevancia en la vida cotidiana de los consumidores bogotanos. A pesar del crecimiento del comercio electrónico, los centros comerciales siguen funcionando como espacios de socialización, ocio y experiencia.
La productividad por celda se convierte en el verdadero indicador clave
Uno de los aspectos más interesantes del análisis es que el volumen de vehículos no necesariamente determina la rentabilidad del parqueadero. El verdadero indicador estratégico es la productividad de cada celda.
Los 23 centros comerciales analizados cuentan en conjunto con 34.919 espacios de parqueo. En promedio, cada celda registró una rotación cercana a 2,1 veces por día y un ingreso promedio diario de $11.990.
Estos datos permiten medir la eficiencia real de la infraestructura disponible. Un estacionamiento puede recibir un alto número de vehículos, pero si la monetización es baja o la rotación limitada, el desempeño financiero pierde competitividad.
Por eso, algunos centros comerciales premium logran mejores indicadores financieros aun teniendo menos celdas.
Andino y El Retiro lideran la productividad
Cuando se analiza el ingreso diario por celda, el panorama cambia radicalmente. En este indicador, los centros comerciales premium toman ventaja gracias a su ubicación, tarifas y perfil de consumidor.
Andino lideró el ranking con ingresos diarios cercanos a $34.836 por celda de parqueo. Le siguió El Retiro con aproximadamente $33.171, mientras que Unicentro Bogotá ocupó el tercer lugar con $20.947 diarios por espacio.
Esto demuestra que el negocio de parqueaderos depende mucho más de la calidad del entorno urbano y del perfil de consumo que únicamente del tamaño de la infraestructura.
En zonas de alto valor inmobiliario y alta demanda vehicular, cada celda se convierte prácticamente en un activo premium capaz de generar elevados niveles de rentabilidad.
La tecnología redefine la gestión de estacionamientos
La transformación tecnológica es otro de los factores que están revolucionando el negocio de parqueaderos en los centros comerciales.
Hoy, los consumidores esperan experiencias rápidas, digitales y sin fricciones. Las barreras tradicionales están siendo reemplazadas por sistemas automáticos de lectura de placas, pagos digitales y aplicaciones móviles que permiten consultar disponibilidad en tiempo real.
Los centros comerciales más avanzados ya integran soluciones de inteligencia operacional para optimizar flujos, reducir congestiones y acelerar procesos de entrada y salida.
La automatización no solo mejora la experiencia del visitante. También incrementa la eficiencia operativa, reduce costos administrativos y permite obtener información valiosa sobre hábitos de movilidad y comportamiento del consumidor.
Seguridad y percepción de confianza
Otro aspecto fundamental es la seguridad. En Bogotá, donde la percepción de inseguridad sigue siendo una preocupación para muchos ciudadanos, el parqueadero juega un rol determinante en la tranquilidad del visitante.
Un estacionamiento iluminado, vigilado y con buena señalización transmite confianza y fortalece la decisión de permanencia dentro del centro comercial.
La seguridad también impacta directamente la frecuencia de visita. Los consumidores privilegian lugares donde sienten que tanto ellos como sus vehículos estarán protegidos.
Por esta razón, muchos centros comerciales están incrementando inversiones en cámaras inteligentes, monitoreo en tiempo real y sistemas automatizados de control vehicular.
El parqueadero como termómetro del retail
El tráfico vehicular se ha convertido además en uno de los indicadores más relevantes para medir el desempeño comercial de los malls.
Cuando aumentan los ingresos de vehículos, generalmente también mejora el tráfico peatonal, la permanencia y el consumo. Por eso, muchos operadores utilizan estos datos para tomar decisiones relacionadas con campañas, promociones, horarios y estrategias de atracción.
Los parqueaderos permiten entender patrones de comportamiento: días de mayor tráfico, horas pico, permanencia promedio y tipos de visitantes.
Toda esa información se convierte en inteligencia comercial para mejorar la operación del activo.
Los centros comerciales evolucionan hacia ecosistemas urbanos
El análisis de los parqueaderos refleja además una transformación más profunda de los centros comerciales en Bogotá. Los malls dejaron de ser únicamente espacios de retail para convertirse en ecosistemas urbanos multifuncionales.
Hoy integran entretenimiento, gastronomía, coworking, salud, educación, deporte y experiencias familiares. Esa diversidad incrementa el tiempo de permanencia y modifica la lógica de movilidad.
Los consumidores ya no visitan el centro comercial únicamente para comprar ropa o hacer mercado. Van a trabajar, comer, asistir a eventos, entrenar o reunirse con amigos.
Como consecuencia, los parqueaderos deben adaptarse a nuevas dinámicas de uso y mayor complejidad operacional.
La movilidad seguirá siendo un factor estratégico
A futuro, la gestión de parqueaderos será todavía más relevante para el negocio inmobiliario comercial.
El crecimiento del parque automotor, la congestión urbana y las nuevas tendencias de movilidad obligarán a los centros comerciales a evolucionar constantemente.
La incorporación de estaciones de carga para vehículos eléctricos, sistemas inteligentes de reserva de espacios y plataformas integradas de movilidad será parte de la siguiente etapa del sector.
Los estacionamientos dejarán de ser únicamente lugares para guardar vehículos y se convertirán en nodos inteligentes de movilidad urbana.
Bogotá mantiene el liderazgo del retail organizado
Los resultados del estudio también confirman que Bogotá sigue siendo el principal mercado del retail organizado en Colombia. La capital concentra los centros comerciales de mayor escala, los mayores flujos de visitantes y las operaciones más sofisticadas del país.
El desempeño de los parqueaderos evidencia el enorme dinamismo económico de la ciudad y la importancia que tienen los centros comerciales dentro de la vida urbana bogotana.
A pesar de los cambios en el consumo y el crecimiento digital, el retail físico mantiene una enorme capacidad de convocatoria.
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Un negocio silencioso que mueve millones
Durante años, el negocio de parqueaderos pasó desapercibido dentro del análisis del sector retail. Sin embargo, las cifras demuestran que se trata de una de las operaciones más importantes para la sostenibilidad financiera y competitiva de los centros comerciales.
Los estacionamientos influyen en experiencia, tráfico, percepción de marca, seguridad y rentabilidad. Son un componente esencial de la estrategia comercial moderna.
El estudio de Mall & Retail deja una conclusión clara: el parqueadero ya no es simplemente una infraestructura de apoyo. Es uno de los grandes motores silenciosos del negocio inmobiliario comercial en Bogotá.
