Panorama del retail inmobiliario en Bogotá y Cundinamarca 2025, oportunidades, desempeño y perspectivas para inversionistas
El sector inmobiliario comercial en Colombia, particularmente en Bogotá y su área metropolitana, sigue mostrando signos de dinamismo y transformación. En este contexto, el informe “Mapa Inmobiliario de Centros Comerciales en Colombia 2025”, desarrollado por AmericaMalls & Retail / Mall & Retail, se posiciona como una herramienta clave para la toma de decisiones estratégicas. Este estudio analiza con profundidad el desempeño de los centros comerciales en Bogotá, Soacha y Chía, proporcionando información precisa y útil para propietarios de locales, gerentes, inversionistas, agentes inmobiliarios y demás actores del ecosistema comercial.
El análisis cubre aspectos cruciales como la vacancia, precios de arriendo y venta, costos de administración, tasas de absorción y competitividad. A través de estos indicadores, se configura una radiografía completa del estado actual del retail inmobiliario en la región.
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1. Inventario disponible y tasa de vacancia: señales de recuperación
Uno de los indicadores más relevantes del estudio es la evolución de la vacancia en los centros comerciales. A lo largo del eje Bogotá-Cundinamarca, se analizaron 35 malls que suman un total de 9.453 locales. De estos, 745 permanecen desocupados, lo que representa una mejora significativa del 16% frente al año anterior.
En términos de área, la vacancia alcanza los 79.942 metros cuadrados de Área Bruta Locativa (GLA), equivalente a más de tres veces el tamaño del reconocido Centro Comercial Andino. Esta mejora representa un índice de vacancia general del 7,9%, el más bajo registrado en los últimos cinco años, acompañado de una tasa de absorción del 16%.
Además, la vacancia por área GLA se ubica en un 4,8%, con una reducción anual del 13,8%. Estos datos no solo revelan una mejora en la ocupación de locales, sino también un renovado interés por invertir y expandirse en este tipo de espacios.
2. Rendimiento por zonas geográficas: el norte toma la delantera
El informe segmenta el desempeño del retail inmobiliario por zonas geográficas, destacando la superioridad del norte de Bogotá:
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Zona norte: Vacancia de apenas 3,9% y una disminución del 31,9% en locales desocupados. Este comportamiento la convierte en la zona más sólida del estudio.
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Zona centro-occidente: Aunque con una vacancia más alta (10%), también presentó una mejora sustancial del 15,2%.
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Zona sur: Con un índice de vacancia de 12,3%, muestra rezagos en la recuperación, con una reducción del inventario de apenas el 1,3%.
Estas cifras reflejan un patrón claro: la inversión se concentra principalmente en zonas de alto poder adquisitivo y mayor tráfico comercial, como el norte de la ciudad, mientras que otras áreas enfrentan mayores desafíos estructurales y de atracción de marcas.
3. Malls consolidados vs. nuevos desarrollos: el reto de la consolidación
Otro hallazgo relevante del estudio está relacionado con el ciclo de vida de los centros comerciales. Aquellos inaugurados antes de 2019 presentan una vacancia del 4,8%, cifra que contrasta fuertemente con el 27% observado en malls más recientes.
Este dato refleja la dificultad que tienen los nuevos desarrollos para consolidar su atractivo comercial, atraer marcas ancla y fidelizar al consumidor. La confianza del mercado se mantiene sólida en centros con trayectoria, que ya cuentan con una base de clientes y oferta establecida.
4. Centros comerciales destacados: quienes lideran el mercado
El informe identifica a los principales centros comerciales de Bogotá con las mejores tasas de ocupación, lo cual se convierte en un referente para inversionistas:
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Unicentro Bogotá
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Centro Comercial Andino
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Parque La Colina
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Fontanar
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Titan Plaza
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Portal 80
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Plaza Imperial
Estos establecimientos mantienen tasas de vacancia inferiores al 5%, lo que refleja su solidez comercial. En contraste, malls como Hacienda Santa Bárbara o El Edén aún enfrentan tasas de vacancia superiores al 15%, lo que pone en evidencia ciertos retos de posicionamiento o ubicación.
5. Arriendo comercial: crecimiento sostenido en los precios
Los precios de arriendo continúan con una tendencia alcista, situando el valor promedio en COP $169.166 por metro cuadrado al mes, con un crecimiento anual del 5,6%.
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Zona norte: COP $196.824/m²/mes (+6,4%)
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Zona centro-occidente: COP $161.692/m²/mes (+8,5%)
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Zona sur: COP $117.459/m²/mes (-1,4%)
Dentro del ranking de precios de arriendo, se destacan:
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Unicentro Bogotá – COP $415.946
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Andino – COP $404.467
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Gran Estación – COP $334.546
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Parque La Colina
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Titan Plaza
Es importante resaltar que el valor del arriendo debe analizarse en función de las ventas generadas. Los expertos sugieren que los costos totales de ocupación (alquiler, cuotas y promoción) no deben superar el 15% de los ingresos por ventas de la tienda para mantener una operación saludable.
6. Precios de venta: incremento en la valorización del m² comercial
La valorización del metro cuadrado de locales comerciales en Bogotá ha superado incluso el crecimiento catastral de la ciudad. El valor promedio de venta se situó en COP $28,8 millones/m², con una variación positiva del 7,6% respecto al año anterior.
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Zona sur: COP $20,8 millones (+5,3%)
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Zona centro/occidente: COP $25,7 millones (+9,1%)
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Zona norte: COP $33,9 millones (+8,2%)
Los tres malls con mayor precio de venta de locales fueron:
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Unicentro Bogotá – COP $72 millones/m²
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Andino – COP $62,5 millones/m²
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Titan Plaza – COP $48,7 millones/m²
Esta valorización confirma el atractivo del retail como una opción sólida para inversionistas, especialmente en zonas consolidadas donde la demanda y el flujo de visitantes se mantienen altos.
7. Cape Rate: herramienta clave para inversionistas
El estudio también calcula el Cape Rate promedio, un indicador esencial para evaluar la rentabilidad de la inversión. En Bogotá, esta tasa mensual se ubicó en 0,59%, lo que significa que por cada COP $100 invertidos, se generan COP $0,59 mensualmente en ingresos por arriendo.
Este tipo de métrica es particularmente útil para fondos de inversión y desarrolladores inmobiliarios que evalúan la viabilidad de nuevos proyectos o la compra de locales comerciales.
8. Estudios estratégicos: conocimiento que impulsa decisiones
Además del informe de centros comerciales, la unidad de Retail Estudios de AmericaMalls & Retail ofrece investigaciones personalizadas y multisectoriales. Estas se orientan a proporcionar a los actores del mercado información clara, precisa y relevante para su contexto operativo.
Entre los estudios disponibles se encuentran:
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Mapa Nacional de Centros Comerciales
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Mapa Nacional del Retail
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Mapa Nacional de Tráfico de Centros Comerciales
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Mapa de Nuevos Proyectos
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Mapa de Expansión Comercial del Retail
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Mapa de Importación de Prendas de Vestir
Estos informes permiten identificar tendencias emergentes, oportunidades de expansión, riesgos del mercado y benchmarks sectoriales.
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El Mapa Inmobiliario de Centros Comerciales en Colombia 2025 proporciona una visión clara del estado actual del retail inmobiliario en Bogotá y Cundinamarca. Con datos precisos sobre vacancia, precios de arriendo y venta, tasas de absorción y rendimiento por zonas, el estudio es una herramienta indispensable para quienes buscan invertir, expandir o consolidar su presencia en este sector.
La información evidencia una recuperación sostenida del mercado, impulsada principalmente por los centros comerciales consolidados y las zonas de alto poder adquisitivo. Sin embargo, también pone sobre la mesa los retos que enfrentan nuevos proyectos y zonas menos desarrolladas.
Para quienes deseen profundizar en estos análisis o tomar decisiones fundamentadas, el acceso a este tipo de estudios estratégicos representa una ventaja competitiva clave en un entorno cada vez más exigente. Según publica Mall & Retail
