Malls, así se reorganiza el poder inmobiliario en Colombia, el negocio de los centros comerciales en Colombia está atravesando una transformación silenciosa pero profunda. Según publica Mall & Retail. Durante décadas, el crecimiento del retail inmobiliario en el país estuvo marcado por un modelo altamente atomizado, basado en la propiedad horizontal. Este esquema permitió la expansión acelerada de los centros comerciales, facilitando la participación de múltiples inversionistas en un mismo activo. Sin embargo, el entorno actual está impulsando un cambio estructural: el avance progresivo de los modelos de propiedad única, más integrados, más eficientes y con mayor capacidad de gestión estratégica.
Hoy, más que una simple reconfiguración de activos, lo que se está viviendo es una redefinición del poder dentro del negocio inmobiliario comercial. La escala, la profesionalización de la operación y la capacidad de tomar decisiones rápidas están convirtiéndose en factores determinantes para competir en un mercado cada vez más exigente.
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Un mercado dividido: entre la fragmentación y la integración
El punto de partida de este análisis está en la estructura misma del mercado. Actualmente, cerca del 36,3% del área arrendable de centros comerciales en Colombia se encuentra bajo esquemas de propiedad única, mientras que el 63,7% restante sigue operando bajo modelos de propiedad horizontal.
Esta distribución no es casual. Responde a una lógica histórica en la que los desarrolladores construían proyectos para vender unidades a inversionistas individuales, lo que permitió financiar rápidamente grandes desarrollos. Sin embargo, ese mismo modelo generó una fragmentación que hoy representa una limitación.
En un centro comercial con múltiples propietarios, las decisiones estratégicas como renovaciones, cambios en la mezcla comercial o inversiones en tecnología pueden volverse lentas y complejas. Cada actor tiene intereses distintos, lo que dificulta la ejecución de una visión unificada.
En contraste, los centros comerciales de propiedad única ofrecen una ventaja clave: control total. Esto permite reaccionar más rápido a cambios del mercado, optimizar el tenant mix, implementar estrategias de marketing integradas y mejorar la experiencia del cliente de manera consistente.
El punto de quiebre: la movida de Cenco Malls
Uno de los movimientos más relevantes que confirma este cambio estructural es la reciente adquisición del 51% de Plaza Central por parte de Cenco Malls.
Este movimiento no solo representa una expansión en términos de área arrendable, sino una mejora en la calidad del portafolio. Plaza Central, con cerca de 65.000 m² y más de 300 locales, es un activo estratégico dentro de Bogotá, tanto por su ubicación como por su capacidad de generación de tráfico.
Con esta adquisición, Cenco Malls pasa de ser un jugador secundario a consolidarse dentro del grupo de actores relevantes del mercado colombiano. Además, refuerza una tendencia clara: los activos de mayor valor están migrando hacia operadores con experiencia regional y capacidad de gestión profesional.
Este tipo de movimientos también revela algo más profundo: el mercado está premiando la escala y la eficiencia operativa por encima de la simple expansión en número de activos.
El liderazgo consolidado: Grupo Éxito y Viva Malls
En la cima del negocio inmobiliario comercial en Colombia se encuentra Grupo Éxito, a través de su plataforma Viva Malls.
Con 17 activos y cerca de 580.000 m² de área arrendable, Viva Malls no solo lidera en tamaño, sino también en crecimiento. En 2025, la plataforma registró un incremento del 11,3%, consolidando su posición como el principal actor del país.
Pero el liderazgo de Viva Malls no se explica únicamente por su escala. También responde a una estrategia clara de integración entre retail e inmobiliario. Al estar vinculado directamente con el negocio comercial del Grupo Éxito, el modelo permite una sinergia única entre tiendas ancla, tráfico y experiencia de compra.
Además, la compañía continúa apostando por nuevos desarrollos, como Viva Suba en Bogotá, un proyecto de aproximadamente 120 millones de dólares que iniciará construcción en 2026. Este tipo de inversiones refuerzan su presencia en mercados urbanos de alta densidad, donde el consumo sigue siendo dinámico.
Eficiencia sobre tamaño: el caso de Parque Arauco
Mientras algunos jugadores compiten por escala, otros han demostrado que el verdadero valor está en la productividad de los activos. Ese es el caso de Parque Arauco.
Con aproximadamente 258.500 m² arrendables en Colombia, esta compañía ha logrado posicionarse como uno de los operadores más eficientes del mercado. Sus centros comerciales presentan algunos de los mejores indicadores de ventas por metro cuadrado.
Activos como Parque La Colina y Titán Plaza destacan por su alto desempeño, lo que evidencia una estrategia enfocada en maximizar el valor individual de cada activo, más que en expandirse agresivamente.
Este enfoque refleja una tendencia global: en mercados maduros, el crecimiento ya no depende únicamente de abrir nuevos centros comerciales, sino de optimizar los existentes.
Estabilidad y operación: el rol de Mallplaza
Otro actor relevante dentro del proceso de reorganización es Mallplaza.
Con 277.145 m² arrendables distribuidos en cinco activos, la compañía ha logrado mantener niveles de ocupación cercanos al 97%, lo que refleja una operación sólida y bien estructurada.
Su presencia en ciudades clave como Bogotá, Cali, Barranquilla y Cartagena le permite capturar distintas dinámicas de consumo, diversificando riesgos y fortaleciendo su posicionamiento en el país.
Mallplaza representa un modelo de gestión enfocado en estabilidad operativa, más que en expansión agresiva, lo cual resulta especialmente valioso en un entorno económico volátil.
Diversificación e inversión: PEI y Pactia
Dentro del ecosistema inmobiliario colombiano también existen modelos basados en inversión diversificada. Un ejemplo claro es PEI, que consolida 13 activos con más de 310.000 m² arrendables.
Este enfoque permite distribuir riesgos y capturar valor en distintos tipos de activos, no solo en centros comerciales, sino también en oficinas y otros segmentos inmobiliarios.
Por otro lado, la plataforma Gran Plaza, desarrollada por Pactia, ha encontrado su fortaleza en ciudades intermedias. Con un portafolio de ocho centros comerciales, ha logrado posicionarse como un actor clave en mercados regionales, donde el crecimiento del consumo es más dinámico.
Este enfoque demuestra que el futuro del retail inmobiliario no está únicamente en las grandes capitales, sino también en la expansión hacia nuevas geografías.
Un cambio de fondo: del metro cuadrado al valor estratégico
Lo que está ocurriendo en el mercado colombiano no es simplemente una redistribución de activos. Es un cambio en la forma de entender el negocio.
Antes, el éxito de un centro comercial se medía principalmente por su tamaño. Hoy, factores como la experiencia del cliente, la mezcla comercial, la integración digital y la capacidad de generar tráfico relevante son igual o más importantes.
Además, los centros comerciales están dejando de ser únicamente espacios de transacción para convertirse en plataformas de experiencia, entretenimiento y conexión social.
El impacto de los nuevos hábitos de consumo
El cambio en la estructura de propiedad también está estrechamente ligado a la evolución del consumidor. Hoy, las personas buscan más que compras: buscan experiencias.
Esto obliga a los operadores a reinventar sus espacios, incorporar nuevas categorías como gastronomía, entretenimiento, bienestar y servicios, y diseñar entornos que incentiven la permanencia.
En este contexto, los operadores con control total sobre sus activos tienen una ventaja significativa, ya que pueden implementar cambios de manera más ágil y coherente.
El futuro: consolidación, eficiencia y especialización
Todo indica que el mercado colombiano se dirige hacia una mayor consolidación. Los activos más relevantes seguirán cambiando de manos, pasando a operadores con mayor capacidad financiera y experiencia.
Al mismo tiempo, la competencia será cada vez más sofisticada. No se tratará solo de tener centros comerciales, sino de gestionarlos mejor.
Los operadores deberán combinar eficiencia operativa, innovación y una comprensión profunda del consumidor para mantenerse competitivos.
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El nuevo mapa del retail inmobiliario
El negocio de centros comerciales en Colombia está entrando en una nueva etapa. Una etapa en la que la escala, la calidad del activo y la capacidad de gestión se convierten en los principales diferenciadores.
La transición desde modelos fragmentados hacia estructuras más integradas no solo mejora la eficiencia, sino que redefine el equilibrio de poder dentro del sector.
En este nuevo escenario, los ganadores serán aquellos que logren combinar visión estratégica, disciplina financiera y una ejecución impecable.
Más que construir centros comerciales, el reto ahora es gestionarlos como verdaderas plataformas de valor.
