Lecciones de E.U. y China para la industria de centros comerciales en Colombia, la industria se encuentra en una encrucijada estratégica, con un potencial de crecimiento evidente, pero también con la necesidad imperiosa de aprender de las trayectorias de las dos economías más influyentes del planeta: Estados Unidos y China. Mall & Retail ha realizado un análisis comparativo exhaustivo que busca identificar rutas de crecimiento seguras y sostenibles para el sector en nuestro país, consolidando su desarrollo a largo plazo y evitando los errores que han llevado a otros mercados a procesos de corrección forzada.
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La métrica universalmente aceptada para comparar los grados de desarrollo comercial y la saturación del mercado de centros comerciales es el Área Bruta Arrendable (GLA) por cada 100 habitantes. Este indicador revela la cantidad de espacio comercial disponible por persona en una región, ofreciendo una perspectiva clara sobre la densidad comercial y el potencial de expansión. Desde esta perspectiva, la realidad del retail físico se manifiesta en tres escenarios profundamente distintos:
- Estados Unidos: Históricamente, Estados Unidos ha concentrado el mayor inventario de centros comerciales del planeta, con una densidad que alcanza los 504 m² de GLA por cada 100 residentes. A pesar de una significativa reducción registrada desde 2009, el país sigue estando ampliamente sobredimensionado en términos de espacio comercial, lo que ha generado un proceso de corrección forzada en el ciclo inmobiliario del sector.
- China: En el otro extremo del espectro, China, a pesar de su vasta población y rápido crecimiento económico, dispone en promedio de solo 26 m² de GLA por cada 100 habitantes. Esta cifra es un reflejo de una expansión que, si bien es gigantesca en términos absolutos, todavía se encuentra concentrada en los grandes núcleos urbanos y presenta un enorme margen para seguir creciendo en ciudades intermedias y regiones menos desarrolladas.
- Colombia: Nuestro país ocupa una posición intermedia y estratégicamente ventajosa. Al cierre de 2024, Colombia contaba con 6.56 millones de m² de GLA, lo que se traduce en un índice de 12.4 m² por cada 100 habitantes. Esta cifra, significativamente inferior a la de Estados Unidos y todavía con margen frente a la de China, indica un amplio potencial de crecimiento, siempre y cuando se adopten las estrategias adecuadas para una expansión prudente y rentable.
La Realidad del Ciclo Inmobiliario en EE. UU.: Corrección y Reinvención
El ciclo inmobiliario de los centros comerciales en Estados Unidos se encuentra en un profundo proceso de corrección forzada. La sobredimensionamiento del mercado, sumado a los cambios en los hábitos de consumo y el auge del comercio electrónico, ha llevado a una reestructuración masiva:
- Demoliciones y Reducción de Nueva Oferta: Desde 2019, más de 120 millones de m² de GLA han sido demolidos, una cifra que subraya la magnitud del ajuste. La nueva oferta anual de centros comerciales es hoy un 80% menor que hace una década, lo que evidencia una desaceleración drástica en la construcción de nuevos espacios.
- Reconversión de Activos: La construcción se limita casi por completo a formatos “open-air” (a cielo abierto) y strip malls, que ofrecen mayor conveniencia y accesibilidad. Al mismo tiempo, muchos malls cerrados (los formatos tradicionales) se están reconvirtiendo en usos mixtos que incluyen vivienda, espacios de salud (clínicas, consultorios), o centros de logística de última milla para el e-commerce. Esta flexibilidad en el uso del suelo es crucial para mantener la viabilidad de los activos.
- Vacancia y Concentración de la Demanda: La vacancia promedio en el mercado estadounidense se sitúa entre el 4% y el 6%. El stock neto de GLA apenas crece un 0.5% al año, lo que indica un mercado estancado en términos de volumen. La demanda se concentra en locales de menos de 250 m², impulsados principalmente por categorías resilientes como restaurantes de comida rápida, servicios personales (salones de belleza, gimnasios, clínicas menores) y marcas off-price (descuento).
- Poder de Fijación de Renta y Selectividad del Mercado: La consecuencia inmediata de esta corrección es un poder de fijación de renta creciente en ubicaciones premium, especialmente en centros comerciales bien anclados y con propuestas de valor diferenciadas. El mercado es cada vez más selectivo, premiando la experiencia y la conveniencia sobre la simple acumulación de metros cuadrados. Los centros comerciales que no logran ofrecer una propuesta de valor atractiva o que están mal ubicados enfrentan mayores desafíos y vacancias más altas.
China: Expansión, Megaproyectos y Digitalización Masiva
China, por su parte, vive una fase inversa a la estadounidense, caracterizada por una expansión robusta y una fuerte inversión en nuevos desarrollos:
- Expansión Acelerada: En 2024, China añadió 8.7 millones de m² de GLA en 21 ciudades clave, lo que demuestra la velocidad de su crecimiento. El inventario total de los 40 principales mercados superó los 200 millones de m², una cifra colosal que la consolida como un gigante del retail físico.
- Vacancia y Desequilibrios Regionales: La ocupación media nacional ronda el 92.3% tras la recuperación pospandemia, lo que es un indicador de salud del sector. Sin embargo, la disparidad es marcada: ciudades como Chengdu y Shenzhen operan por debajo del 10% de vacancia, mientras que urbes como Chongqing superan el 20%, lo que es una señal clara de un riesgo de sobreoferta sectorial en algunos mercados específicos.
- Megaproyectos Mixtos: Frente a estos desequilibrios y para sostener la rentabilidad, los operadores chinos están apostando por megaproyectos de usos mixtos. Estos complejos integran retail, vivienda, oficinas y ocio en un mismo desarrollo, creando microciudades que ofrecen conveniencia y una gama completa de servicios. Esta estrategia busca maximizar la sinergia entre los diferentes usos y asegurar la afluencia constante de personas.
- Digitalización Integral y Experiencia Inmersiva: La clave del éxito chino radica también en una digitalización integral y avanzada. Esto incluye el desarrollo de aplicaciones propias que centralizan servicios y promociones, pagos sin fricción a través de sistemas móviles y códigos QR, y la integración de livestreaming (transmisiones en vivo) de eventos y ventas dentro de los malls. Además, el portafolio de entretenimiento es inmersivo y variado, buscando alargar los tiempos de permanencia y transformar el mall en un espacio comunitario y social, más allá de un simple punto de venta. La experiencia es el diferenciador principal.
Colombia: Un Crecimiento Prudente con Oportunidades Claras
En Colombia, el inventario de centros comerciales ha crecido con prudencia y se concentra territorialmente en las principales ciudades:
- Concentración Urbana: Bogotá concentra casi el 30% de la superficie nacional, con 1.94 millones de m² y un índice de 24.4 m² por cada 100 habitantes, lo que la sitúa cerca del promedio chino. Medellín alberga el 17% del inventario nacional, con un índice de 26.7 m² por cada 100 habitantes, similar al de Cali. Cali participa con el 7.1% del total nacional y presenta una saturación comparable, también de 26.7 m² por cada 100 habitantes. Estas ciudades, aunque con índices más elevados que el promedio nacional, aún tienen margen para desarrollos específicos y diferenciados.
- Oportunidades en Ciudades Intermedias: El análisis de Mall & Retail identifica oportunidades de crecimiento en ciudades intermedias que aún están subdesarrolladas en términos de GLA por habitante, como Pasto, Cúcuta, Ibagué y Santa Marta. Estas urbes representan mercados con demanda potencial y menor competencia.
- Tráfico y Vacancia: El tráfico nacional en centros comerciales colombianos cerró 2024 en 1.035 millones de visitantes, lo que representa un crecimiento del 2.2% frente a 2023 y, notablemente, una variación positiva del 1.3% respecto al pico prepandemia, demostrando la resiliencia del canal físico. La vacancia de locales bajó a un saludable 8.8% en número de unidades y a un aún más bajo 4.8% en área al cierre de 2024, lo que indica una buena absorción del espacio disponible.
- Estrategias de Éxito: Estos resultados son consecuencia de la implementación de estrategias de mezcla comercial flexible, la organización constante de eventos temáticos y el desarrollo de programas de fidelidad que buscan retener y atraer al consumidor.
- Desafíos Actuales: Sin embargo, la expansión futura del sector en Colombia choca con un consumo de los hogares desacelerado, tasas de interés aún elevadas que encarecen la financiación de proyectos, y mayores exigencias de sostenibilidad que presionan los márgenes operativos de los centros comerciales, haciendo que cada inversión deba ser más eficiente y rentable.
Proyecciones Futuras y Hoja de Ruta para Colombia
Mirando a 2030, las proyecciones para los mercados comparados son claras:
- Modelo Estadounidense: Proyecta una industria más pequeña, más eficiente y fuertemente anclada en la conveniencia de proximidad (strip malls, centros comunitarios pequeños), el fulfillment urbano (integración con la logística del e-commerce) y los usos mixtos habitacionales. Se estima que el número de malls clásicos podría reducirse drásticamente de los 1.150 actuales a cerca de 150, mientras que el ratio de m² por cada 100 habitantes seguirá bajando hasta los 418, consolidando una contracción necesaria.
- China: Moderará la nueva oferta en ciudades primarias, donde el riesgo de sobreoferta es mayor, e impulsará la reconversión de activos maduros. Gran parte del desarrollo futuro se trasladará hacia distritos periféricos con menor ingreso disponible, democratizando el acceso a modernos centros comerciales.
- Colombia: Los escenarios de Mall & Retail anticipan un incremento promedio de 1.2% anual en GLA para la segunda mitad de la década. Esto llevaría el índice nacional a 14 m² por 100 habitantes, una cifra manejable que no comprometería la absorción del mercado, siempre y cuando el PIB per cápita del país recupere la tendencia de largo plazo observada entre 2002 y 2022, lo que indicaría un crecimiento sostenido del poder adquisitivo.
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Para seguir creciendo de forma segura y rentable, evitando caer en los errores de sobredimensionamiento o la obsolescencia que afectó a otros países, los centros comerciales colombianos deben adoptar una hoja de ruta estratégica basada en las siguientes palancas:
- Proyectos Compactos y de Usos Mixtos: Apostar por desarrollos más compactos, eficientes y que integren múltiples usos (comercio, vivienda, oficinas) bien conectados con el transporte público masivo. Esto crea ecosistemas vibrantes que atraen a una diversidad de usuarios.
- Integración con el E-commerce: Incorporar bodegas de última milla y dark stores (tiendas optimizadas para pedidos online) dentro de los complejos. Esto permite capitalizar la expansión del comercio electrónico, ofreciendo opciones de Click & Collect rápidas y eficientes, transformando el mall en un hub logístico urbano.
- Estándares de Sostenibilidad y Eficiencia: Adoptar y certificar estándares de ahorro energético y sostenibilidad (como certificaciones LEED). Esto no solo reduce los costos de administración a largo plazo (energía, agua), sino que también mejora la imagen del mall y atrae a marcas y consumidores con conciencia ambiental.
- Alianzas con Plataformas Digitales y Experiencia Phygital: Forjar alianzas estratégicas con plataformas digitales, marketplaces y proveedores de tecnología para coordinar inventarios en tiempo real, compartir datos de cliente (bajo estrictas normativas de privacidad) y desarrollar experiencias phygital (físico + digital) que fusionen lo mejor de ambos mundos. Esto puede incluir probadores inteligentes, realidad aumentada en tienda o eventos transmitidos en vivo.
- Enfoque en la Experiencia y Servicios: Ir más allá de la simple venta de productos. Los malls deben seguir evolucionando como destinos de experiencia, entretenimiento, gastronomía, salud y bienestar, ofreciendo una propuesta de valor que el e-commerce no puede replicar completamente.
Con esta hoja de ruta clara, basada en la información estratégica, la sostenibilidad ambiental y social, y un servicio omnicanal centrado en el cliente, los centros comerciales de Colombia podrán crecer de forma rentable, atraerán más inversión, fidelizarán a sus visitantes y consolidarán su posición como motores económicos y sociales clave para el país. El futuro es prometedor, pero exige visión y adaptación constante. Según publica Mall & Retail
