La triple corona del gasto operativo, personal, seguridad y mantenimiento estrangulan la rentabilidad de los centros comerciales colombianos, en un panorama económico colombiano persistentemente marcado por una inflación elevada y un incremento sustancial en los costos laborales –impulsados por aumentos salariales que consistentemente superan el índice de precios al consumidor–, la gestión eficiente y estratégica de los gastos de operación ha trascendido la mera optimización para convertirse en un factor crítico y determinante para la propia sostenibilidad financiera de los centros comerciales que operan en el país.
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Los complejos comerciales, pilares fundamentales del tejido económico y social de las ciudades colombianas, no son inmunes a la implacable presión inflacionaria que ha impactado directamente las principales partidas de su estructura de costos. Los rubros de personal, seguridad integral, servicios de aseo y mantenimiento de la infraestructura se han erigido como los principales focos de tensión financiera. Este desafiante escenario obliga a las administraciones de los centros comerciales a implementar estrategias de control de gastos cada vez más rigurosas y sofisticadas, con el objetivo primordial de mantener estructuras operativas eficientes sin comprometer la calidad de los servicios ofrecidos ni la experiencia integral del visitante, elementos cruciales para la competitividad en un mercado cada vez más exigente.
El análisis detallado del desempeño financiero de los 21 principales centros comerciales de Bogotá, realizado por Mall & Retail en su Mapa de Centros Comerciales 2025, refleja de manera elocuente esta delicada tensión entre el crecimiento de los ingresos generados y el aumento constante de los costos operativos inherentes a la gestión de estos complejos. En su conjunto, estos 21 malls emblemáticos de la capital colombiana registraron ingresos operativos que alcanzaron la cifra de $433.023 millones de pesos colombianos durante el año 2024, lo que representa un crecimiento significativo del 11,5% en comparación con el año anterior. No obstante, el costo promedio de operación por centro comercial se situó en un elevado $21.651 millones de pesos, lo que evidencia claramente el desafío considerable que representa mantener un equilibrio financiero saludable entre los ingresos generados y los gastos operativos incurridos.
Al analizar individualmente los centros comerciales con los mayores costos operativos absolutos durante el año 2024, destacan Unicentro Bogotá ($48.531 millones), el Centro Comercial Santafé ($46.158 millones) y Plaza de las Américas ($38.250 millones). Sin embargo, dada la marcada heterogeneidad en la magnitud física y la extensión de estos activos comerciales, el indicador más revelador y preciso para evaluar la eficiencia real en la utilización de los recursos operativos es el costo de operación por metro cuadrado de Área Bruta Arrendable (GLA).
Bajo esta perspectiva comparativa, el Centro Comercial Andino emerge como líder en eficiencia operativa, registrando un costo de $1,97 millones de pesos por metro cuadrado de GLA. Le siguen en este ranking el exclusivo Centro Comercial El Retiro, con un costo de $1,09 millones por metro cuadrado, y el icónico Unicentro Bogotá, con un costo de $1,04 millones por metro cuadrado. Estos datos ponen de manifiesto no solo el significativo nivel de inversión económica requerido para operar centros comerciales de categoría premium, que ofrecen una experiencia superior y servicios diferenciados, sino también la imperante necesidad de mantener una gestión financiera meticulosa, precisa y adaptable a las cambiantes condiciones del entorno económico y regulatorio.
Una estructura de gastos operativos sólidamente controlada y eficientemente optimizada no solo tiene un impacto directo y positivo en la rentabilidad operativa de los centros comerciales, sino que también permite ofrecer cuotas de administración razonables y competitivas para los inquilinos y comerciantes que operan dentro de sus instalaciones. Este aspecto se vuelve fundamental en un contexto de creciente presión sobre los márgenes de rentabilidad del sector retail en general. El delicado equilibrio entre la búsqueda constante de la eficiencia operativa y el mantenimiento de altos estándares de calidad en los servicios ofrecidos se erige, hoy más que nunca, como un factor diferenciador crucial en la intensa competencia por atraer y retener marcas de prestigio y flujos constantes de consumidores.
Al analizar la composición detallada de los gastos de operación de los centros comerciales en Colombia, se revela que los costos asociados al personal representan la partida más significativa, absorbiendo el 19,8% del total de los gastos operativos. Le siguen en importancia los gastos destinados a la seguridad integral de las instalaciones (15%), el mantenimiento preventivo y correctivo de la infraestructura (13,5%), las inversiones estratégicas en actividades de marketing y promoción (12,8%), los servicios de aseo y limpieza (10%) y los costos derivados de los servicios públicos (9,9%). Estas cifras reflejan la alta dependencia del sector de los centros comerciales respecto de servicios que son inherentemente intensivos en mano de obra, lo que explica su marcada sensibilidad a las variaciones del salario mínimo legal vigente y a las políticas laborales gubernamentales.
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Leopoldo Vargas Brand, CEO de Mall & Retail, subraya la urgencia de una gestión estratégica de los costos operativos: “El control riguroso y la optimización continua de los gastos de operación se han convertido en un imperativo estratégico ineludible para la supervivencia y el éxito de los centros comerciales en Colombia. Más allá de una mera exigencia financiera para mejorar la rentabilidad, la eficiencia en la gestión de los costos operativos es una condición esencial para garantizar la competitividad sostenible a largo plazo, la capacidad de adaptación a un entorno económico dinámico y la productividad general de estos complejos comerciales en un mercado que demanda cada vez más eficiencia, innovación y una gestión financiera inteligente”. Según publica Mall & Retail
