La Floresta, el megaproyecto urbano de Cafam en Bogotá, durante años, Cafam La Floresta ha sido reconocido como uno de los complejos comerciales y de servicios más emblemáticos de Bogotá. Según publica Mall & Retail. Su ubicación estratégica, su combinación de comercio, educación, salud, bienestar y entretenimiento, así como su estrecha relación con miles de afiliados y familias bogotanas, le han permitido consolidarse como uno de los principales polos urbanos de la capital. Sin embargo, detrás de la aparente estabilidad que reflejan sus cifras más recientes, se está gestando una transformación de gran escala que podría cambiar para siempre la manera en que este complejo se integra con la ciudad.
Los resultados operativos de 2025 muestran que Cafam La Floresta logró mantener un desempeño sólido en un contexto marcado por la desaceleración del consumo, la competencia creciente entre centros comerciales y la evolución de los hábitos de compra de los consumidores. No obstante, más allá de las cifras de ventas, tráfico y ocupación, el verdadero protagonista del futuro del complejo es el Plan Maestro Cafam Floresta Ciudad Central, un desarrollo inmobiliario que busca convertir este espacio en una auténtica ciudad dentro de Bogotá.
La iniciativa representa una de las apuestas urbanísticas más ambiciosas emprendidas por una caja de compensación en Colombia y responde a una tendencia global que está redefiniendo el papel de los centros comerciales tradicionales: evolucionar hacia ecosistemas integrados donde convivan comercio, oficinas, educación, salud, vivienda, entretenimiento y servicios.
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Un complejo que conserva su capacidad de atraer visitantes
Las cifras correspondientes a 2025 reflejan una operación comercial estable y resiliente. Durante el último año, las compras realizadas en Cafam La Floresta alcanzaron los $116.105 millones, una cifra apenas inferior a los $116.968 millones registrados en 2024. La diferencia equivale a una disminución de apenas 0,7 %, lo que evidencia que el complejo logró mantener prácticamente intacta su capacidad de generación de consumo.
El comportamiento del tráfico fue igualmente estable. Mientras en 2024 el centro recibió 9.312.691 visitantes, en 2025 registró 9.274.871 personas. La reducción fue de apenas 0,4 %, una variación mínima considerando el tamaño de la operación y el entorno competitivo del mercado.
Estos resultados adquieren especial relevancia en un momento en el que los consumidores distribuyen cada vez más su tiempo entre canales digitales, plataformas de comercio electrónico, experiencias de entretenimiento y múltiples alternativas de consumo. En ese contexto, mantener una base superior a nueve millones de visitantes anuales demuestra que Cafam La Floresta continúa siendo un destino relevante dentro de la dinámica urbana bogotana.
Traducido a términos cotidianos, el complejo recibió en promedio más de 25.000 personas cada día, una cifra que confirma su papel como punto de encuentro para miles de ciudadanos que no solo acuden a realizar compras, sino también a acceder a servicios de salud, educación, bienestar y entretenimiento.
La productividad crece mientras el espacio se optimiza
Uno de los aspectos más interesantes de los resultados de 2025 es que, aunque las ventas totales registraron una ligera disminución, la productividad inmobiliaria mostró una evolución positiva.
Durante el último año, el área arrendable del complejo pasó de 26.640 metros cuadrados a 25.583 metros cuadrados. Esto representó una reducción cercana al 4 %, producto de ajustes internos en la configuración de los espacios comerciales.
Sin embargo, lejos de afectar el desempeño del activo, esta reorganización permitió incrementar la eficiencia por metro cuadrado. Las ventas mensuales por área arrendable aumentaron de aproximadamente $365.891 por metro cuadrado en 2024 a cerca de $378.197 en 2025.
Este crecimiento de 3,4 % demuestra que Cafam logró generar mayores ingresos con una superficie comercial más compacta y eficiente. En otras palabras, el complejo vendió ligeramente menos en términos absolutos, pero aprovechó mejor cada metro cuadrado disponible.
En la industria inmobiliaria comercial, este indicador suele ser más relevante que el crecimiento puro de las ventas, ya que refleja la capacidad de un activo para maximizar su rendimiento operativo.
La ocupación sigue cerca del máximo
Otro indicador que evidencia la fortaleza del complejo es su nivel de ocupación.
Durante 2025, la ocupación pasó de 97,6 % a 98 %, consolidando una de las tasas más altas dentro del mercado de centros comerciales en Bogotá.
Este resultado refleja la confianza que continúan depositando las marcas, operadores y empresas de servicios en el proyecto. También confirma que, pese a los cambios en los hábitos de consumo y la creciente digitalización del comercio, los espacios físicos siguen siendo fundamentales para construir experiencia de marca, cercanía con el cliente y presencia comercial.
Una ocupación cercana al 100 % implica además que Cafam La Floresta mantiene una capacidad importante para generar ingresos recurrentes y preservar el valor de sus activos inmobiliarios.
Más locales para ampliar la experiencia
Uno de los cambios más significativos observados durante el último año fue el aumento en el número de establecimientos comerciales.
El complejo pasó de 181 locales en 2024 a 223 locales en 2025, lo que representa un crecimiento de más del 23 %.
Este comportamiento sugiere una estrategia orientada a diversificar la oferta y aumentar los puntos de contacto con los consumidores. La creación de nuevos espacios comerciales permite incorporar marcas emergentes, servicios especializados, propuestas gastronómicas y formatos de menor tamaño que responden mejor a las nuevas dinámicas del mercado.
La tendencia es consistente con lo que ocurre en los principales centros comerciales del mundo, donde la flexibilidad de los espacios y la capacidad de adaptación se han convertido en factores clave para mantener la relevancia frente a consumidores cada vez más exigentes.
El reto pendiente: aumentar el gasto por visitante
A pesar de la estabilidad en ventas y tráfico, existe un indicador que sigue representando un desafío para el complejo: el gasto promedio por visitante.
Durante 2024, cada visitante gastó en promedio cerca de $12.560. En 2025 la cifra se ubicó en aproximadamente $12.518.
Aunque la diferencia es mínima, evidencia que el crecimiento futuro no dependerá únicamente de atraer más personas, sino de lograr que quienes visitan el complejo permanezcan más tiempo, consuman más categorías y participen en experiencias de mayor valor agregado.
Por esta razón, muchos centros comerciales están apostando por fortalecer sus componentes gastronómicos, culturales, deportivos y de entretenimiento. La meta es transformar la visita en una experiencia integral que incremente la permanencia y eleve los niveles de consumo.
Mucho más que un centro comercial tradicional
La verdadera ventaja competitiva de Cafam La Floresta radica en que nunca ha dependido exclusivamente del retail.
A diferencia de otros complejos comerciales, este proyecto forma parte de un ecosistema urbano mucho más amplio que integra múltiples actividades y servicios.
Actualmente el complejo reúne aproximadamente 124.000 metros cuadrados entre centro comercial y torre de parqueaderos. También cuenta con un teatro de más de 5.200 metros cuadrados, una sede administrativa, espacios universitarios, áreas de formación, un centro de convenciones, instalaciones de bienestar y un centro de salud.
Esta combinación convierte a La Floresta en una centralidad urbana donde convergen diariamente miles de personas con necesidades completamente distintas.
Algunos llegan para realizar compras. Otros acuden por consultas médicas, actividades académicas, eventos empresariales o trámites administrativos. Esta diversidad reduce la dependencia de una sola fuente de tráfico y fortalece la resiliencia del proyecto frente a los cambios del mercado.
Nace el proyecto Floresta Ciudad Central
Pero el verdadero cambio apenas comienza.
Dentro de su Informe de Gestión 2025, Cafam presentó los avances del Plan Maestro Floresta Ciudad Central, una iniciativa que busca transformar completamente la escala y el alcance del complejo.
El proyecto contempla aproximadamente 545.000 metros cuadrados de construcción, distribuidos en diez nuevos edificios de gran altura, conectados mediante una infraestructura vial subterránea compuesta por tres niveles de sótanos.
La propuesta integra comercio, oficinas, educación, salud, bienestar, espacios corporativos, movilidad y nuevos servicios urbanos en un único ecosistema.
La magnitud del desarrollo convierte a Floresta Ciudad Central en uno de los proyectos inmobiliarios más ambiciosos actualmente planteados en Bogotá.
Una ciudad dentro de la ciudad
El concepto detrás del proyecto responde a una tendencia global que está redefiniendo el urbanismo contemporáneo.
Las grandes ciudades están apostando por desarrollos de usos mixtos capaces de concentrar múltiples actividades en un mismo entorno. El objetivo es reducir desplazamientos, optimizar infraestructura y crear comunidades más conectadas.
En lugar de separar las zonas de comercio, oficinas, vivienda y servicios, estos proyectos integran todas las funciones urbanas dentro de un mismo ecosistema.
Ciudades como Nueva York, Toronto, Londres, Madrid, São Paulo y Ciudad de México han desarrollado exitosamente este tipo de modelos durante los últimos años.
Ahora Cafam busca llevar esa visión al contexto bogotano.
La primera fase ya está en marcha
La etapa inicial del proyecto contempla más de 174.000 metros cuadrados distribuidos en tres edificios principales, un gran basamento comercial, infraestructura vial y tres niveles de sótanos.
Durante 2025 se avanzó en la estructuración financiera y jurídica del proyecto, en el desarrollo de diseños técnicos y en conversaciones con entidades financieras y fondos inmobiliarios interesados en participar en su construcción.
Aunque todavía se encuentra en fase preconstructiva, los avances demuestran que la iniciativa continúa consolidándose como uno de los principales proyectos estratégicos de Cafam para los próximos años.
La inversión requerida será significativa, pero también lo será el impacto urbano que podría generar una vez entre en operación.
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El futuro de La Floresta ya no depende solo del comercio
Lo que muestran los resultados de 2025 es que Cafam La Floresta sigue siendo un activo sólido desde la perspectiva comercial. Mantiene altos niveles de ocupación, tráfico estable y una productividad creciente por metro cuadrado.
Sin embargo, limitar el análisis únicamente a estas cifras sería insuficiente.
La verdadera historia está en la transformación que se está diseñando detrás de los resultados operativos. Cafam ya no piensa en La Floresta como un simple centro comercial ni como un conjunto de servicios independientes. La organización está construyendo una visión mucho más ambiciosa: crear una nueva centralidad urbana para Bogotá.
Si el Plan Maestro Floresta Ciudad Central avanza según lo previsto, el complejo dejará de ser únicamente un destino de compras para convertirse en un ecosistema urbano integral donde converjan trabajo, educación, salud, entretenimiento, bienestar y servicios.
En una ciudad que enfrenta desafíos crecientes de movilidad, densificación y planificación urbana, este tipo de desarrollos representan una nueva manera de entender la relación entre las personas y los espacios que habitan.
Por eso, más que un proyecto inmobiliario, Floresta Ciudad Central se perfila como una apuesta de largo plazo por redefinir la forma en que Bogotá crece y se organiza. Y aunque su construcción apenas comienza a tomar forma, los resultados actuales muestran que Cafam ya está preparando el terreno para uno de los desarrollos urbanos más importantes de la próxima década en Colombia.
