Las empresas ligadas a los malls continúan destacando dentro del mercado bursátil chileno. En un año donde el desempeño general de la bolsa local ha sido moderado, las acciones de compañías vinculadas al negocio de malls han logrado avances considerablemente superiores, superando incluso a sus empresas controladoras.
El fenómeno no solo se refleja en las variaciones positivas que acumulan los títulos de firmas como Mall Plaza, Cenco Malls y Parque Arauco, sino también en las valorizaciones que el mercado les está otorgando respecto de conglomerados como Falabella y Cencosud.
Los analistas apuntan a varios factores para explicar esta diferencia. Entre ellos destacan la estabilidad de los ingresos por arriendos, contratos indexados a inflación, menores niveles de riesgo y estructuras de negocio más simples frente a los múltiples segmentos en que operan las matrices del retail.
Centros comerciales lideran las ganancias en bolsa durante 2026
Mientras el principal índice bursátil chileno mantiene un avance acotado, las compañías ligadas al negocio inmobiliario comercial han mostrado un rendimiento muy superior.
El IPSA acumula una rentabilidad de 2,1% en lo que va de 2026. Sin embargo, las acciones de operadores de malls registran incrementos que multiplican varias veces ese desempeño.
Entre las firmas más destacadas aparece Parque Arauco, cuyos títulos suben 25,02% durante el año. También sobresale Mall Plaza, que acumula un alza de 19,86%, mientras Cenco Malls avanza 7,9%.
El contraste se vuelve aún más evidente al comparar estas cifras con el comportamiento de sus matrices. En el caso de Falabella, la acción cae 10,54% en 2026, mientras que Mall Plaza muestra una fuerte valorización positiva. Algo similar ocurre con Cencosud, cuyos títulos retroceden 28,17% en el año, mientras Cenco Malls mantiene ganancias.
La diferencia en el rendimiento bursátil ha llevado a que el mercado valore con múltiplos superiores a las compañías dedicadas exclusivamente al negocio de centros comerciales.
El mejor desempeño bursátil de los operadores de centros comerciales también se refleja en sus indicadores financieros.
Mall Plaza transa con una relación bolsa/libro de 1,83 veces, superando a Falabella, que registra un múltiplo de 1,74 veces. Lo mismo ocurre entre Cencosud y Cenco Malls: la matriz presenta una relación bolsa/libro de 1,21 veces, mientras que su filial inmobiliaria alcanza 1,39 veces.
En el caso de Parque Arauco, el ratio bolsa/libro llega incluso a 2,13 veces, posicionándose entre las valorizaciones más altas dentro del sector.
Pese a ello, las matrices continúan teniendo una mayor capitalización bursátil total. Cencosud alcanza una valorización cercana a US$6.343 millones, frente a los US$4.680 millones de Cenco Malls. Por su parte, Falabella suma aproximadamente US$15.563 millones, mientras Mall Plaza totaliza US$9.278 millones.
Aunque las filiales inmobiliarias no superan en tamaño a sus controladoras, sí están logrando capturar una percepción de menor riesgo y mayor estabilidad, algo especialmente valorado por los inversionistas en contextos de incertidumbre económica.
La estabilidad de los ingresos explica parte del atractivo
Uno de los factores más mencionados por analistas y expertos tiene relación con la naturaleza del negocio de los centros comerciales.
A diferencia de las matrices del retail, que operan en múltiples segmentos y dependen directamente del consumo masivo, las compañías de malls concentran gran parte de sus ingresos en contratos de arriendo de largo plazo.
El gerente de Inversiones de CASA Wealth Management, Cristián Araya, explicó que este tipo de diferencias suele producirse porque las filiales inmobiliarias son más rentables y mantienen estructuras de costos más livianas gracias al respaldo operacional de sus matrices.
Por su parte, el gerente de estudios de Renta4, Guillermo Araya, sostuvo que estas compañías operan bajo un modelo inmobiliario que les permite mantener flujos más estables incluso en períodos de incertidumbre.
Según detalló, entre el 85% y el 89% de los ingresos de estas firmas corresponde a pagos fijos asociados a superficies arrendables. Además, los contratos están indexados a inflación en los distintos países donde operan, lo que protege sus ingresos frente a escenarios inflacionarios.
Esa característica convierte al negocio de malls en una alternativa menos riesgosa frente a otras áreas del retail que dependen directamente del comportamiento del consumo.
Contratos de largo plazo y menor exposición al consumo
El origen de los ingresos es otro elemento clave para entender las diferencias en valorización.
El operador de renta variable de Vector Capital, Jorge Tolosa, señaló que las compañías de centros comerciales cuentan con un flujo relativamente asegurado gracias a los contratos de arriendo y a la propiedad de los espacios comerciales.
A diferencia de ello, conglomerados como Cencosud y Falabella poseen negocios mucho más diversos, incluyendo supermercados, tiendas por departamento y servicios financieros.
Cada uno de esos segmentos enfrenta riesgos distintos, márgenes diferentes y niveles variables de sensibilidad frente a los ciclos económicos.
Por ejemplo, áreas como tiendas por departamento o mejoramiento del hogar suelen ser más vulnerables a períodos de desaceleración económica, debido a que dependen de un mayor gasto discrecional de los consumidores.
En contraste, los operadores de malls reciben ingresos principalmente por arriendos, lo que entrega mayor previsibilidad y estabilidad financiera.
Guillermo Araya coincide en esa visión, señalando que las matrices mantienen negocios más expuestos a la volatilidad del consumo, mientras que el negocio inmobiliario aparece como una actividad más defensiva.
Resultados financieros impulsan el optimismo del mercado
El sólido comportamiento bursátil de las compañías de malls también ha estado respaldado por resultados financieros positivos durante el primer trimestre de 2026.
En el caso de Cenco Malls, la firma reportó un incremento interanual de 55% en sus utilidades, alcanzando ganancias por $93.406 millones, equivalentes a cerca de US$100 millones.
Los ingresos de la compañía también mostraron un crecimiento cercano al 5%, avanzando desde $90.273 millones hasta $94.592 millones entre enero y marzo del presente año.
La empresa explicó que este aumento estuvo impulsado principalmente por el crecimiento del arriendo fijo, asociado a nuevas superficies comercializadas y entregadas durante el último año en los países donde opera.
A ello se sumó una mayor ocupación de oficinas en la Gran Torre Costanera, uno de los activos emblemáticos de la compañía.
Los resultados fortalecieron la percepción de estabilidad del negocio inmobiliario, especialmente en un contexto donde otras áreas del retail enfrentan mayor presión sobre márgenes y ventas.
Mall Plaza también reportó crecimiento en ingresos y utilidades
Mall Plaza también presentó cifras positivas durante el primer trimestre de 2026.
La empresa registró un crecimiento de 20,5% en su utilidad final, avanzando desde $70.512 millones hasta $84.988 millones.
Según detalló la compañía, el resultado estuvo impulsado por mayores ingresos provenientes de arriendos, efecto asociado tanto a reajustes tarifarios como a la indexación de contratos a inflación en los distintos países donde opera.
Asimismo, la firma reportó mayores ingresos vinculados a estacionamientos.
Tras conocerse los estados financieros de la empresa, Bice Inversiones destacó el crecimiento observado en los ingresos provenientes de Chile, además de mejoras en el ratio de costos de los arrendatarios.
La entidad subrayó un incremento de 20 puntos básicos en ese indicador, alcanzando un 9,8%, lo que interpretó como una estrategia efectiva de renegociación de contratos.
Estos resultados han contribuido a reforzar el atractivo de las acciones de malls frente a inversionistas que buscan compañías con flujos más predecibles y menos expuestos a la volatilidad del consumo.
Pese al positivo escenario bursátil, algunos analistas también observan riesgos y desafíos hacia adelante.
En el caso de Cenco Malls, Bice Inversiones manifestó preocupación por una disminución en el indicador UF/m2 en los malls de Chile durante dos trimestres consecutivos.
La firma indicó además que uno de los principales focos de atención hacia el futuro tiene relación con una eventual estrategia de expansión regional por parte de la compañía.
Si bien la expansión puede abrir oportunidades de crecimiento, también podría incrementar riesgos operacionales y requerimientos de inversión en un entorno económico todavía marcado por incertidumbre.
Aun así, el mercado continúa favoreciendo a las empresas inmobiliarias comerciales debido a la resiliencia de sus flujos y a la estabilidad que ofrecen frente a otros segmentos del retail.
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El desempeño de las acciones de malls refleja una tendencia más amplia observada en períodos de incertidumbre económica: los inversionistas suelen privilegiar compañías con ingresos estables y menor exposición a ciclos de consumo.
Las empresas de centros comerciales encajan precisamente en ese perfil debido a la naturaleza de sus contratos, la indexación a inflación y la previsibilidad de sus flujos.
En cambio, las matrices del retail dependen de múltiples líneas de negocio sujetas a distintos riesgos operacionales y comerciales.
Factores como desaceleración económica, cambios en hábitos de consumo o debilidad en ventas impactan con mayor fuerza a áreas como tiendas por departamento, comercio minorista y servicios financieros.
Por ello, el mercado está asignando valorizaciones más atractivas a las compañías inmobiliarias comerciales, incluso cuando pertenecen a conglomerados más grandes y diversificados.
Los malls mantienen protagonismo en la bolsa chilena
El fuerte desempeño bursátil de operadores como Mall Plaza, Cenco Malls y Parque Arauco confirma el protagonismo que los centros comerciales siguen teniendo dentro del mercado accionario chileno.
Pese a los cambios en el consumo y el avance del comercio electrónico, las compañías ligadas al negocio inmobiliario comercial continúan mostrando capacidad para generar ingresos estables y mantener atractivos niveles de rentabilidad.
La combinación de contratos de largo plazo, arriendos indexados a inflación y estructuras de costos más eficientes ha permitido que estas empresas destaquen frente a otros actores del retail.
En un contexto económico donde los inversionistas privilegian estabilidad y menor riesgo, las acciones de malls continúan consolidándose como uno de los segmentos más sólidos y valorizados dentro de la bolsa chilena.
Fuente: La Tercera
